房地產建設項目施工階段的質量控制方法研究

趙寶金

（寧夏亙元房地產開發有限公司，寧夏 銀川750200）

0 引言

在對大多數房地產企業的調查中發現，多數開發企業常常匆匆忙忙搞項目、急急忙忙開工、緊緊張張施工，但往往都出現項目延期交付、項目利潤目標未達到等情況。其主要問題是在項目開發過程中缺乏完整的計劃體系，缺乏嚴格按照計劃實施的監督體系。

1 制定詳細措施

工程部根據工程特點、質量標準、工期要求等情況，制定相應控制工程質量措施報公司領導審核批準后實施。

2 做好技術交底

工程部應會同監理監督施工單位在每個分部，分項工程施工前按照質量標準、技術要求對班組進行技術交底，關鍵部位施工單位應編制施工方案交監理、工程部審核，做到不交底不允許施工。

3 不驗收不放行

上道工序驗收不合格，不能進行下道工序施工，對不合格項堅決要求整改，工程部負責整改后的驗收，通過后才能進入下道工序施工，并留有整改記錄。

4 推行定崗操作

保證操作質量，貫徹“三檢”制、推行定崗操作。主體結構、高級裝飾設備安裝等關鍵工種的操作人員持證上崗。跟蹤隱檢（施工中）、預檢（施工前）、結構（交工、竣工）驗收。

4.1 隱檢

要對部分分項工程的各道工序進行檢查，堅持“三不放過”，做好隱蔽記錄并歸檔保存。

1）地基與基礎工程：對于一般基礎，檢查槽底地質、標高、尺寸、基礎斷面尺寸；樁基礎檢查試樁、打樁記錄。

2）鋼筋工程：檢查鋼筋品種、位置、形狀、現格、數量、接頭位置、搭接長度預埋件以及除銹、代用變更情況等。

3）焊接：檢查焊條品種、焊口規格、焊焰長度，焊焰外觀和焊接質量等。

4）防水工程：檢查屋面、地下室和水中結構的防水材料層數，做法和質量情況、防水的質量情況。

5）給排水管道檢查位置、標高、坡度、試壓、閉水試驗防銹、防聞及預埋件情況。

6）暗配電氣線路：檢查位置、現格、標高、防腐接頭等，對于電纜還要進行耐壓絕緣試驗、對于地線、避雷針等，還要進行電阻試驗等。

7）施工隊現場所用的砂漿和混凝土都必須按規定取樣（或試配），進行強度試驗。

4.2 預檢

確定下道工序的質量而預先對本項目作檢查：

1）對原材料、半成品、成品、構件等進場前進行試檢驗；

2）建筑物、構筑物的定位線及引進標高；

3）建筑物基礎放線及標高；

4）建筑物軸線及灰線；

5）各樓層放線及皮數桿；

6）模板的尺寸、標高、支撐及預埋件等；

7）預制構件及其安裝情況；

8）主要外管線溝道的走向，化糞池、檢查井的位置以及標高、坡度等；

9）電氣工程的變電、配電位置、高低壓進出品方向，電纜溝位置、標高、尺寸、送電方向等；

10）設備基礎的位置、標高、尺寸、預留孔洞、預埋件等。

4.3 結構驗收

裝修前過行一次全面檢查和評定，免留結構質量隱患、排除裝修障礙，主要包括外觀檢查和內業資料檢查。

1）外觀檢查主要檢查結構施工質量是否符合質量標準和設計要求。磚混結構的組砌方法、圈梁構造柱斷面尺寸，樓梯及構件的焊接質量、混凝土質量；框架結構要重點檢查節點做法和質量。

2）資料檢查主要包括：各種原材料試驗記錄、土建施工試驗記錄、構配件出廠證明、隱檢、預檢記錄等四大項直接影響結構工程的項目；同時對施工過程的有關記錄和如分部分項工程質量評定記錄、土建施工記錄以及設計變更情況等。

4.4 質檢方法、手段、技術資料、成品保護要求

1）質檢方法：全數與抽數相結合；

2）質檢手段：目測（看、摸、敲、照）和實測（靠、吊、量、套）并用；

3）督促施工、監理技術資料整理歸檔，保證準確、真實、齊全；

4）成品保護要提請重視實施“護”（提前保護）、“包”（包裹防污染）、“蓋”（表面覆蓋）、“封”（局部封閉、防損和污染）。

5 推行樣板制

先按標準、規范、規程施工做出結構裝飾工程樣板（如樣板墻、樣板間、樣板結構），經認定后作為操作和質量驗收的標準，達不到樣板標準的不予驗收。墻面、地面抹灰、涂料、裝飾及屋面、廚衛間、外墻面鑲貼等必須先做樣板間，或樣板墻，經監理、工程部或市質監站驗收合格后，方可允許大面積施工。

6 加強對質量通病的防治與管理

1）防水工程必須嚴格按《屋面防水工程技術規程》施工，做好盛水試驗，駐工地工程師必須親自參加檢查驗收工作。

2）墻體工程應注意拉結筋按規范要求設置，掌握好砂漿配合比，及頂層墻體嚴格設置防溫度裂縫拉結筋和附加構造柱，避免墻體裂縫的出現。

3）門窗工程應嚴把門窗進場驗收關，成品保護關和竣工驗收關，杜絕門窗框斷裂、門窗框與墻體間填塞不實、抹灰“吃口”、開啟不靈活等質量通病的發生。

7 嚴把材料質量關

嚴把進場材料驗收關，工程部應會同監理單位對施工單位的材料進行檢查，查出廠合格證、質量證明、產品說明及材料實體質量，并監督監理單位和施工單位對進場材料的取樣、送檢、復試按規范要求實施。合格后才能認可，用于工程施工。

8 執行工程事故匯報制

對工程質量事故，工程部應及時匯報，不許隱瞞，并組織監理、施工、設計方判定可行的補救和整改措施報公司領導批準后實施，并監督整改。對相應責任人給予處罰。

9 對分項工程質量進行節點控制

駐工地工程師應對施工各階段和各分項的質量進行嚴格控制，經常巡視或旁站監督監理、施工單位的執行情況，要有很強的責任心和敬業精神。若發現施工單位違規操作或有經檢驗不合格情況，工程部應及時下發《整改通知單》責成監理單位下達監理通知，要求施工單位整改，不整改或整改不力的，通過監理單位下達停工通知，整改完畢達到要求后再復工；若發現監理人員對質量控制不嚴或控制不當，應當即書面通知監理單位總監進行整改。

10 管理層應進行不定期檢查

公司領導不定期組織工程部對所開發的工程進行質量抽查，檢查采取現場觀感、實測和資料檢查相結合的辦法。

11 項目資料應及時存檔

工程技術資料由工程部負責收集、整理和存檔，竣工后交公司行政部存檔。

12 嚴格執行驗收標準

所在單位工程的分部、 分項均按優質工程進行驗收、鑒定（評定），必須全部達到合格標準（消除不合格工程及無法修復的返工工程），多創優良工程。

13 制度控制

1）圖紙的熟悉、審查和管理制度；

2）技術交底制度；

3）施工組織設計制度；

4）材料檢查和驗收制度；

5）工程質量檢查和試驗制度；

6）工程技術檔案制度；

7）技術責任制度；

8）技術復核與審批制度；

9）建立實施質量日記、現場質量協調會、質量匯報會等制度。

14 結束語

總之，對房地產建設項目進行控制，有利于對項目的質量、工期和成本進行控制，并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過計劃、決策、反饋和調整等手段，采用項目分解，各種指標、定額、階段性目標的貫徹執行與檢驗等措施，對開發項目的工程質量、施工工期、資金使用、成本造價等進行有效控制，以確保開發項目用最少的投入，獲得最大的經濟效益、社會效益和環境效益。

［1］楊光請.淺析房地產開發項目中的沖突管理[M].重慶：重慶大學出版社，2004.

［2］楊光請.如何理解房地產開發項目中的工作分解[M].重慶：重慶大學出版社，2004.

［3］梁慶恩.房地產開發各階段成本控制研究[D].重慶大學，2004.