有效評估房地產價格對征收房地產交易稅的重要意義

邢小博 高建軍 吳 云

（黑龍江工業學院，黑龍江 雞西158100）

0 前言

最近幾年來，我國房地產市場發展迅猛，在開放改革以來，實行了城市土地使用制度的改革和住房制度的改革，在一定程度上突破了傳統意義上的計劃經濟對房地產市場的管制，為房地產市場的長遠發展創造了良好的環境。房地產事業正成為推動我國經濟迅速發展的重要推動力量，并且在未來的發展歷程中，房地產事業仍然會起到難以替代的重要作用。 但是在房地產事業高速發展的今天，也映射出了很多嚴峻的問題，如投資性購房份額偏高、房價控制難度大、供求結構的沖突等等，因此，在現有的經濟環境下，建立新穎的房地產管理制度，必要時采取相關的管理政策，這樣才能有效實現我國房地產事業健康有序的發展環境。

房地產事業的高速發展與社會經濟環境緊密聯系，房地產事業及其交易稅收在稅收總收入和財政總收入中占有舉足輕重的地位。 《中華人民共和國稅收征收管理法》規定，納稅申請人申報的征稅證據可信度明顯偏低，稅務機關有權核定其應納稅額；《中華人民共和國契稅暫行條例》規定，當納稅人申報的成交價格明顯低于市場價格且無正當理由時，征收機關可參照市場價格核定。

1 房地產交易過程中納稅的規定

在房產交易過程中買方按國家規定征收一定比利的稅收，根據地區的不同稅種和稅收比例也略有不同，主要稅種有：契稅（按交易價1%～5%征收）、個稅（按交易價1%征收）、營業稅（按交易價5.55%征收）、印花稅（按交易價0.1%征收）。 其中契稅是必交的；個稅征收兩個條件滿足其一就征收：（1）原主擁有兩套以上（含兩套）房產的，（2）原房證的出證日期，一般是出證日期5 年以內的，營業稅是按原房證的出證日期決定的，一般是出證日期5 年以內征收，5 年外不收。 其主要的征收方法有：

1）契稅：符合住宅小區建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140（含）平方米以下（在120 平方米基礎上上浮16.7%）、實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2 倍以下等三個條件的，在房產交易稅里，視為普通住宅，征收房屋成交價的1.5%的契稅。 反之則按3%。

2）印花稅：買賣雙方各繳納房價款的0.05%。

3）營業稅：購買時間在5 年內的房屋需繳納的房屋交易稅—營業稅為：成交價×5%；5 年后普通住宅不征收營業稅，高檔住宅征收買賣差價5%的營業稅。

4）城建稅：營業稅的7%。

5）教育費附加稅：營業稅的3%。

6）個人所得稅

在房產交易稅里， 普通住宅5 年之內：{售房收入－購房總額－(營業稅＋城建稅＋教育費附加稅＋印花稅)}×20%；5 年以上(含)5 年以下的普通住宅：(售房收入－購房總額－印花稅)×20%。 出售公房：5 年之內，(售房收入－經濟房價款－土地出讓金－合理費用)×20%， 其中經濟房價款=建筑面積×4000 元/平方米，土地出讓金=1560 元/平方米×1%×建筑面積。 5 年以上普通住宅免交房屋交易稅的個人所得稅。

7）取得房產證5 年以上普通住宅免交房產交易稅。

2 有效評估房地產交易價格的重要性

房地產經濟在國民經濟中占有重要地位，而房地產價格在房地產市場中起杠桿作用。因此，合理地評定房地產價格，對于促進國民經濟的發展具有重要的現實意義。

2.1 改革開放形勢需要房地產價格評估

改革開放，搞活經濟政策使我國的面貌發生巨大的變化，隨著開放改革的深化和有計劃商品經濟的發展，使我國擺脫了舊的管理體制束縛，國家按照有計劃的商品經濟來組織社會主義經濟活動，市場機制的調節作用日益增強。 房地產是人民必需的生活資料，又是各行各業不可缺少的生產資料，在改革開放形勢下，必然會遇到很多涉及房地產交換問題，急需房地產價格評估。

例如，企業產權轉移需要房地產價格評估。改革企業管理體制，增強企業活力是經濟體制改革的中心環節，而推動企業橫向經濟聯系發展，是搞活企業的重要內容。 建立企業產權轉移市場，通過產權轉移，促進企業橫向經濟聯系的發展，形成新的企業組合，推動新的企業群體、企業集團的興起。但是產權轉移意味著權利發生變化。為維護企業間的利益，在產權轉移前應評估其價格，使聯合的各方在對等條件下進行合作。 有些城市已開始擬訂企業產權轉讓試行辦法，通過立法使產權轉移納入法治軌道，并促進企業橫向經濟聯系和發展。

有償使用國有土地，需要進行房地產價格評估。 城市土地屬國家所有，禁止任何人買賣。但是，在商品經濟條件下土地所有權不能進入市場并不妨礙土地使用權進入市場，成為買賣對象。武漢、天津、上海，廣州、深圳、廈門等市先后制訂了土地使用權有償出讓和轉讓的辦法，這說明我國已開始改革無償，無期使用城市土地制度。 廣州市在近幾年來采用招標、議標方式有償出讓土地使用權。

1989 年5 月頒發了《廣州市城市國有土地使用權有償出讓和轉讓試行辦法》；

1993 年6 月正式頒布《廣州市國有土地使用權出讓金標準》。

2.2 房地產價格評估是房地產業發展的需要

我國現正處于社會主義初級階段，在社會主義初級階段中商品經濟占主導地位。隨著商品經濟的迅速發展，房地產作為商品來經營，使沉默近三、四十年的房地產業又活躍起來，并發展成為我國的一個新興行業，開始納入社會主義商品經濟運行軌道。 但是房地產業的發展除取決于國家對房地產業的投資、信貸、管理體制等方面的方針、政策外，還需要有大批善于經營、管理的人才。 然而，目前我國房地產價格評估隊伍就其數量上、質量上都適應不了房地產業的發展需要。 因此迅速培養房地產價格評估人才是發展房地產業的當務之急。

2.3 穩定房地產市場的需要

房地產商品的交換構成了房地產市場。 隨著經濟體制改革的深化，國內外投資者對房地產的需求增加，特別是隨著住房自有化的逐步實施和土地有償使用的初步實踐，使我國房地產市場開始出現興旺景象。 為使房地產市場健康發展，必須加強房地產市場管理。

市場管理的核心是對價格的調控與管理。合理確定房地產價格對于安定人民生活，穩定市場物價有積極的現實意義。 國家物價的管理通過宏觀經濟調控指導各地區，部門做好市場物價管理監督工作。 各地區、部門貫徹執行國家的物價方針政策和法規，負責本地區，部門的價格管理和綜合平衡工作。

各市房地產交易所是代表地方政府主管房地產交易的職能部門，加強房地產市場管理主要是加強房地產交易市場管理。 因此，搞好房地產價格評估工作，是加強管理穩定房地產市場的需要。

2.4 法律實施的需要

社會主義法制是工人階級和廣大人民群眾按照自己的意志，通過國家權力機關制訂建立起來的法律制度和執行原則。因此社會主義法制是社會主義國家人民的活動準則，它對于保衛社會主義，鞏固社會主義經濟制度和保障社會主義經濟建設起積極作用。

但法律的實施需要有關單位支持。 以事實為根據，以法律為準繩是司法工作的基本原則。 在審查辦理房地產案件中，為了保障公民和法人的合法權益，正確調整民事關系，制裁違法行為，司法人員在執法過程中，除必須了解案情外，還需要房地產價格評估人員提供資料作為判案的依據。

2.5 住房制度改革的需要

在住房制度改革工作中，為實現住宅生產的投入，產出的良性循環，鼓勵職工購買舊公房是住房制度改革的主要內容之一。 出售舊公房應按重置價成新折扣，以質量和環境因素等計價，但在實施過程中，因沒有切合實際的評估辦法，所以有些地方在出售舊公房時價格差異較大，有的甚至互相攀比降低出售價格，不利于住房自有化工作的開展。為此，建設部和國務院住房制度改革領導小組在《關于加強出售公有住房價格管理的通知》中指出：“各產權單位向職工出售的公有住房統一由房地產評估專業人員進行價格評估。 ”這就需要加強價格評估工作。此外，調整不合理的低租制，必須要加強房租的修訂和評租等等工作。