房地產開發設計階段成本管理分析

張未

（杭州中大圣馬置業有限公司，浙江 杭州 310000）

1 現狀及原因分析

1.1 片面追求項目建設周期，不合理壓縮設計時間，忽略設計質量。因為房地產的開發商在開發項目的時候投入的資金大、成本高、頂著銷售的壓力，所以開發商在市場競爭以及回籠資金的壓力下，會想盡一切辦法縮短開發時間，不受到重視的設計過程，會更加成為被縮短時間的一個段落。這樣做直接造成的后果是：因為設計建筑時間被嚴重的縮短，就不能保證設計的質量是否達到標準，在設計質量上容易出現問題，例如設計的規格布局不合理、功能規劃不實用等，導致項目完工后要進行返工、拆除；設計的各個項目結構不配套，互相犯沖，導致在施工建筑中頻頻更改現場簽證、設計計劃，對施工中成本的管理帶來不利影響。

1.2 出于營銷考慮偏重設計效果忽略控制成本。由于房地產業的特殊要求，公司經營管理方針往往對營銷傾斜，反映在設計階段，往往片面追求設計效果，一味追求高、新、美，而不考慮成本因素。

1.3 設計單位設計偏保守不注重經濟性。在設計工程項目中很多設計工作者只重視技術、忽略了經濟設計，某個方案如果中標之后，在繼續完成之前的設計方案和建筑方案的時候就片面的重視安全性，忽略了經濟計劃，嚴重缺乏競爭意識，對設計稀疏和設計標準不適當的提升，隨便的增加大梁柱面積，提升混凝土強度級別，增多鋼筋配置數量，產生很多不合理的設計，導致投資成本失去控制。

1.4 設計收費不合理。現行設計費的取費標準一般按建筑面積或投資額百分比計算，難以調動設計人員主動控制工程造價的積極性。

2 設計階段成本管理的方法

2.1 開展限額設計有效控制造價

2.1.1 限額設計的控制和分解方式。定額設計的主要方法和關鍵步驟是解剖分解投資指標以及細致劃分工程量。對定額設計的掌控和分解主要有橫向和縱向控制。依據設計計劃分層次的掌控總投資費用，貫通在可實行研究、初期計劃、技術設計、建筑圖設計等段落，展開定額的縱向掌控設計。每個設計段落，按照各個專業投資進行分解，分區域限額，投資計劃細致的分配到每個單位項目和子部子項目上，完成限額的橫向掌控設計。

2.1.2 限額設計指標測算分析步驟。要進行合理可行、科學的解析限額設計計劃。首先按階段分析解剖目標值計劃，如果第一步驟可行，則按照各個專業的施工單位進行分析解剖，如果以上兩個步驟都可行，再按照各個施工單位的子部門子項目建筑繼續開展分析解剖。如果以上無論哪一步驟分析揭破沒有得到合理的答案，就說明這項投資目標值是錯誤不能執行的，要立即進行修整。限額設計計劃分為初期設計限額和建筑藍圖設計限額兩個進程。

2.1.3 初步設計階段限額設計。按照審批的投資估算進行限額設計，投資分解和工程量控制的劃分一般為專業和單位工程，應與投資估算相一致。為了確保限額設計指標的落實，初步設計階段限額設計可以采用工程限額設計任務書形式下達。初步設計階段限額設計的工程量應以可研階段審定的設計工程量和質量標準為依據。嚴格按限額設計分解的投資細分指標和控制工程量進行設計，并提出節約投資的可行措施，以單位工程為考核基礎，預先考慮各專業內部的綜合平衡，力求將造價和工程量指標控制在限額范圍之內。

2.1.4 施工圖設計階段限額設計。建筑藍圖設計進程中限額設計大多在建筑設計總圖設計進程下達建筑項目限額標準，必須要附有施工建筑量、估算書和機械設備單價考察表等。包含上面進程中供給的設計要求、施工建筑量、設備種類、材料種類、措施組合等綜合答案，為設計工作人員在進行限額設計中提供參考資料。限額設計的重點應該擋在施工建筑量上，工程量的計劃已經審核批準，就作為圖紙中施工建筑量的最高標準，不能私自超出。施工圖進程中限額的設計按照已經審核過關的初期設計方案進行，對變動的設計要按照規范進行。技術設計和技術的標準或者審核批準計劃發生重大變動時，要先進行上報批準后才可以開始建筑圖的設計，因為重大變動涉及到的投資成本增加要單獨排列出來，在設計方案有重大變動時，為了預防限額被突破，要先進行估算再進行設計。

2.1.5 限額設計中信息反饋及糾偏。限額設計過程中，會由主客觀等因素產生設計變更，造成細分小指標局部偏差。限額指標局部出現偏差屬于正常現象，業主和設計單位應及時溝通，并采取得力糾偏措施綜合平衡。只要大指標不突破，仍可實現項目投資目標值。

2.2 加強設計出圖前的審核工作

如果施工圖紙質量不高，容易造成在現場施工中發生變更設計、現場簽證。所以，在建筑圖完成前要先進行審核工作，有利于減少施工變動對成本的影響，從以往實踐經驗中得出，把設計圖紙的缺陷在設計過程中就進行修整，付出的代價最小，獲得的成果最好。對設計圖紙在使用前加強審查，不僅可以全面使用社會資源，聘任有經驗的審查圖紙單位對設計圖紙開展綜合、全方面的審核，還可以帶動單位內部成本管理、設計、工程建筑人員，依據自身單位的經驗、管理水準上開展設計圖紙的審查。審查設計圖紙主要重視以下幾個方面。(1)設計圖紙的標準;(2)設計的內容能否符合業務的使用需要;(3)要按照城市設計要求、建筑管理部門的規章制度建造建筑物的外觀形狀以及平面構造、空間設計、立體建筑、室內裝修等；還要按照有關規定和建筑技術標準進行；還要以適合業主的相關要求；(4)設計結構的穩定性、合理性以及經濟效益是否最大;(5)建筑物的排放水結構、強弱電設置、消防安全以及自動控制等設計是否科學合理;(6)各個結構設計聯合在一起是否合理，重點是安裝設施的各個部門以及建筑部門的聯合，包含預先留出以及埋置、挖槽和埋管等。

2.3 材料選型的成本管理。一般影響成本的重要元素是原料機械的選擇。針對安裝建筑來講，甚至會成為最主要的影響元素。所以，在計劃過程中，設計工作者要主動的參加到選擇材料型號中，提出成本的主張，確保選用的材料是最經濟實用的。選擇材料機械的類型費用依據是限額成本計劃。設計工作人員應該根據在以往的經驗中，以這兩點為準則，以估算價格作為工具，建議選用材料的型號。如選用的外墻原料：使用的磚、涂料、幕墻等都是構成外墻成本的主要因素，設計工作者可以依據成本預算目標，建議這三種材料的選用類型，供給單位領導層決定。

2.4 設計計費方式變革和獎懲制度。使用設計限額模式下的固定比率設計成本和獎罰成本技術代替現在正在使用的設計計費技術，執行量好價優的模式。如果超出了設計限額的最高點，就執行處罰制度；如果低于設計限額的執行獎勵制度。執行獎罰措施，能夠有效的增加設計工作者的責任感，激勵他們在設計中大膽改革，使用科學可行的手段開展投資掌控。

結語

在設計過程中對成本的估算管理，因為效果明顯，已經越來越受到開發商的青睞。所以，增加對設計過程中對成本估算的管理作業，能夠極大的提升開發項目的成本管制水準。但是，我們還應該了解到，開發項目是一個牽扯到工程時間、工程質量、工程成本的綜合性體系，所以在管制設計過程中的成本估算，要放眼全局，對工程質量、工程時間以及工程成本全方面的綜合考慮，這樣最合理的成本管制才能夠得到執行，以便提升開發單位的主要競爭能力。

[1]陳萬里，唐波.戰略成本管理分析方法研究[J].內蒙古石油化工，2007.