電力企業物業管理中存在的突出問題及其改進對策研究

方曉蓉

（寧夏天凈天能物業服務有限公司，寧夏 吳忠751100）

0 引言

電力物業公司是近年來電力企業發展的產物，是在電力行業推行三項制度改革，實行減員增效的過程中逐步發展起來的。 它對于創造就業機會，吸納主業富余人員，提高企業的經濟效益，創造社會財富，促進社會穩定發揮了重要作用。

1 電力企業物業管理中存在的突出問題

1.1 舊的管理模式和經營機制的束縛

物業公司改革的發展過程是主辦單位高度重視一手創辦的過程，是在主業扶持下發展起來的，受傳統的管理模式影響較深。 目前的物業公司一直靠主業拐杖行走，依賴性強，缺乏自我開拓進取勇于改革，打破舊模式舊條條框框的精神，樂于在主業的保護傘下“筑窩”，不愿越雷池半步，十分留意主業的工作管理方式習慣。 正是物業公司不愿“斷奶”的意識，主業就一把攬過來，不管以什么方式總是盡力給予解決，這樣造成了物業公司沒有自負盈虧的壓力，同時主業與物業公司之間產權管理不清，導致主業自覺或不自覺地以資產所有者的身份過多干預物業公司的經營活動，使物業公司缺乏應有的自主權。

1.2 觀念滯后

人的思想觀念的轉變是物業公司發展能否順利的重要因素之一，由于長期實行的是福利后勤，因此在人們的頭腦中形成了對單位后勤的依賴性，吃喝拉撒，生老病死，單位全部包下來，認為這是社會主義優越性，誰改了這些，誰就違背了社會主義原則，誰搞了有償服務，誰就是罪人，物業公司改革的每一步都感到極大的阻力。 你提出有償服務，搞服務費用結算，就有人想不通，說你既然獨立出去了，怎么還要靠主業養活你，你提出按市場經濟原則辦，有人說你討價還價，你要多爭取一些工程項目，就有人認為你為的是撈取好處，在這樣認識條件下，要想進行物業公司再改革再發展真是舉步維艱。

1.3 經營方式簡單

目前物業公司的經濟來源除正常的房屋租賃管理、 用水承包管理、維修衛生費用包干使用外，工程項目的施工與管理是物業公司能生存至今的重要因素之一。 在物業公司與主業剝離的初期，因經營范圍和人員因素的原因，工程承包只是靠提取承建單位一定的管理費用來彌補物業公司費用的不足，這種落后的方式一直持續到現在，其主要原因是：一是，主業在工程發展上仍用舊有的習慣，工程項目交給你只是委托你代表業主管理，而未認識到業主與物業公司在工程項目上的關系，應純粹是甲乙雙方關系；二是，物業公司本身，因事事纏身，沒有過多的精力去改變這一方式，同時也認為這種方式直截了當，假如真的施工，未必能取得這樣的效益。正是這樣潛在意識的存在，因此工程項目的管理仍停留在原始的作坊式的狀況。未認識到這樣的管理方式已違背了現行的建筑市場管理條例，同時或多或少給主業造成了你不具備獨立承包工程的印象。

1.4 知識面窄、素質差

物業公司是原后勤行政科的翻版，人員構成:年齡偏大，文化層度較低，新鮮血液匱乏。從大專院校直接分來的微乎其微，整體素質與主業人員無法相比。實際能干活的少，“搗蛋”的多；為公司的前途分擔的少，只想拿錢的多。作為公司的管理人員，也是整天忙于解決矛盾的熱點，忽視職工素質培訓，忽視自身知識面的提高，看不懂財務報表，不搞經濟活動分析等等。

2 解決電力企業物業問題的對策

2.1 改革管理體制、運行機制和發展模式

電力企業后勤管理體制一直是在計劃經濟條件下形成的，沒有完全適應市場經濟體制下的市場競爭。 為此，電力企業物業服務公司應該徹底脫離電力企業的實體體制，按照市場化的要求建立公司制服務公司，建立起自主經營、自負盈虧、自我約束、自我發展的經營機制，完全實行自負盈虧。 積極和市場相融合，破除企業、部門和行業界限，以聯營、合作、兼并等形式，重組生產要素，形成規模經濟，逐步與社會化服務體系接軌，最終實現社會化服務。

2.2 建立專業化的發展與服務模式

市場化的物業管理需要良好的競爭機制以適應物業市場的“優勝劣汰”。具體來說，就是要求物業服務公司充分合理地利用自身優勢資源，根據市場需求開展多樣化經營模式和服務方式，引進世界先進物業服務方法，加強企業內部管理創新，堅持練好內功，強化內部建設。通過加大內部改革，調整管理機構，培養管理人才，實施科學管理，提高從業人員綜合素質。徹底拋棄那種“誰開發、誰管理的計劃經濟體制下本位主義管理和服務模式，徹底剪斷電力企業和其旗下物業管理公司父子兵式的管理。 通過公開、公平、公正招標讓專業化程度高、管理規范、服務質量好、信譽度高的物業服務企業走進電力企業開發的小區中去，讓專業化、社會化和規范化服務公司為廣大業主服務。只有這樣，才能形成良好和諧的小區氛圍。

2.3 監督管理部門加強對物業服務公司的監督和管理

物業監督管理部門應該加強對電力企業物業管理公司的監督和管理，結合物業管理相關法律法規，對物業服務公司是否對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，是否通過公開、公平、公正方式選擇物業服務公司， 是否按照物業管理條例成立業主委員會，并從業人員相關資質監督和審查，物業收費是否合理合法，財務是否公開和按照相關程序進行審計等進行公開的不定期監督和檢查，并加強物業服務公司的自律監督。對物業服務公司采用可以量化的考核指標體系，建立網絡投訴、電話投訴、新聞媒體投訴、手機短息投訴、設立信訪部門等方式，加強對電力企業管業服務公司的監督和管理，發現問題及時查處和解決，對于屢次違規的服務單位要從法律上加以嚴格處理并以以高額處罰金。只有這樣，才能建立優質、規范、收費合理、穩定的物業管理服務，不斷提高管理水平和服務質量。

2.4 物業服務企業要明確定位，不斷加強服務行為規范

物業服務企業要明確定位，強化服務意識，不斷加強服務行為規范，提高服務質量。 電力企業物業管理公司應該堅決擯棄傳統計劃經濟體制下的管理模式，明確自己和小區業主的關系是服務與被服務關系，二者之間不存在上下級式的管理與被管理關系，雙方權利和義務是平等的。所以，物業服務公司應該主動更新自己的觀念，牢固樹立為小區業主服務的觀念；根據業主不同需求，不斷強化服務意識，最大限度地滿足業主的需求；通過熱情、周到、耐心細致、應對快捷的服務，提高自身服務質量，提高自身良好的聲譽，贏得業主的行為認可、理解和支持。電力企業物業服務公司應該視企業聲譽和服務質量為自己生存發展的底線，建立科學、合理、規范的服務制度，對各項收費和支出完全公開透明，對企業財務實行合理審計，讓業主委員會和業主代表隨時監督各項服務性收支情況，以便業主了解盈虧，接受監督。

3 結束語

電力走向市場已大勢所趨， 電力物業公司改革也勢在必行，在這關系到電力物業公司生存與發展的關鍵時刻，只有用戰略發展的眼光正視問題、解決問題，以實事求是的態度，加快改革步伐，電力物業公司才有生存的機遇。 否則，墨守陳規終將被社會淘汰。

［1］楊莉.電力企業物業管理之我見[J].現代經濟信息，2011，(22).

［2］孔俊.淺議電力企業后勤管理市場化[J].科技資訊，2006，(07).

［3］梁柱.中國物業管理理論探索與實踐[M].北京:中國經濟出版社,2003.