關于深化我國房產稅改革的初探

常彬斌，彭曼麗

近十年來，高房價低收入，房奴，蝸居等標志性詞語在我國開始流行，這說明在市場經濟發展條件下，我國的住房資源的分配不公和住房資源價格日益高漲引起了全社會的關注，房價問題已經成為了我國社會的熱點問題。住房資源分配不公，房地產溢價過高過快這造成了許多投資人群的出現，他們通過這種投機行為獲得了暴利，同時也促使了貪腐官員利用手中的權力謀求不當利益。在我國社會中，一些迫切需要住房資源的居民因為高額的房價和房貸給他們的生活造成了巨大的壓力，這種高房價在一定程度上削弱了購房者在其他方面的消費需求，這對擴大我國居民的消費，刺激經濟增長造成了阻礙，也在一定程度上不利于社會的穩定，不利于構建我國和諧社會的發展。在這樣的社會情境下，我國的房產稅政策出臺。

一、房產稅的功能

房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。重慶和上海兩個直轄市在2011你年1月28日起正式試點開征房產稅。2012年8月12日，30余省市地稅部門為開征存量房房產稅做準備。我國征收房產稅主要目的是通過運用稅收杠桿，起到控制房價的作用，健全我國的房產事業，減少投機行為的出現，控制固定資產投資規模和配合國家房產政策的調整，合理調節房產所有人和經營人的收入。

（一）調節房地產市場

房產稅的征收在一定程度上增加了購房者購買住房資源的成本，這將有助于引導居民合理住房消費，在買房子時將根據家庭收入來合理衡量自己的住房持有能力，選擇適合自己的住房。對于房產的投資者來說來說，房地產投資者中金融投資行為本身就存在著一定的風險，只有當房價漲幅高于其期初的購買成本時，他才能獲得收益。因此房產稅在一定程度上能有效控制投資、投機現象，使房地產交易更為良性，更加市場化。

（二）健全我國的財稅體系

財產環節和生產環節的稅負是社會主義市場經濟的稅負體系的重要組成部分，開征房產稅是建立和完善稅制體系的客觀要求。

（三）調節收入分配，促進社會公平

由于房產稅的征收可以起到二次分配的功能，我國開征房產稅，對購房者征收房產稅，在一定程度上可以起到抑制房價，調節收入分配，縮小貧富差距，維護社會公平，促進社會和諧穩定的作用。

二、當前我國房產稅改革中存在的問題

我國房產稅在上海，重慶試點到今年為止已經滿兩年，但是專家表明在上海重慶這兩個試點地區來看，房產稅本身應有的作用還是沒有得到充分的發揮，對整個社會主義市場經濟的影響，在很大程度上還是結合其他政策的結果。

（一）稅基過窄

我國房地產的征收范圍過于狹窄，個人的自有住房和國家財政撥款的事業單位自用住房都不在征收的范圍之內。2011年，上海和重慶進行的房地產稅試點規定對購房者新購住房以及購買兩套以上住房的第二套開始征收房產稅，這就使在進行試點改革之前購房者購買的存量房沒有納入房地產稅基之中。

（二）計稅依據不合理

我國現行的房產稅是以房產的余值或者租金收入為計稅依據的，這種計稅依據不能反映隨著市場經濟的發展，房產價值隨之發生的變化，這種不科學的計稅依據不能充分的反應房產資源的市場價值的變化。并且，重慶進行的房地產稅改革試點是以房產交易為征稅基數，由于我國的房產價格一直處在上升的階段，這就使房產稅的征收不能與房產資源的保值增值相適應，這有違背市場經濟的交易規律，在一定程度上降低了房產稅的征收收入。

（三）稅率單一，免稅范圍大

我國現行的房產稅采取的是統一的稅率，由于我國各個地區的經濟發展水平有著很大差異，居民人均收入不均等，這就使得統一的稅率造成了稅負不公平。上海試點的房產稅改革適用稅率暫定為0.6%，應稅住房的稅率暫定減為4%，這遠遠低于國際上的1%的平均稅率水平。并且上海市的房產稅試點的稅收減免政策規定上海居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的人均不超過60平方米新購的住房暫免征收房產稅，人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積免征房產稅，按照這樣的計稅依據，可以征收的房產稅稅額很低。

三、深化房產稅改革的相關對策

（一）擴大征收范圍

我國存在大量的農村商業房產，個人非居住房產，和高檔別墅住宅和存量房，這些房產資源都應該納入房產稅的征收范圍，這樣就可以減少閑置房產的浪費，降低囤積房產等投機行為的出現，有利于完善我國的房地產市場，估計我國房地產市場的穩定發展。

（二）規范計稅依據，合理界定免征范圍

規范計稅依據是完善我國房產稅的重要努力方向，我國應該統一采用從價計征的房地產征稅方式，這種評估征收依據應該是房產的市場評估價值為計稅依據，成立專門的房地產價值評估機構，這樣才能充分反映房產這一經濟資源在市場經濟中的經濟價值，將其價值與其在市場發展中產生的保值增值相結合，使房產稅的計稅依據更具有科學性和合理性。

房產稅的免征范圍應該與購房者的實際購房數量和房產存量相適應，對于首套房的購房者可以在一定程度上免征房產稅，但是對于多套房的房主應該加大其房產稅稅負。

（三）實行有差別稅率比例

我國進行市場經濟改革發展以來，各個地區的經濟發展處于不均衡狀態，東部地區經濟發展水平高，人均收入高，而中西部地區則處于緩慢發展階段。房產稅又是一種地方稅稅種，因此我國可以根據各個地方的實際經濟發展水平，設計有幅度變化的稅率比例，這樣有利于房產稅的稅負公平，真正的使房產稅的征收達到調節收入水平，促進社會公平，完善房地產市場發展的作用。

（四）加強房產稅管理的制度建設

政府應該針對目前房產稅征收出現的問題進行制度完善，在一定程度上擴大地方稅務機關的稅收管理權限，這有利于他們根據地方的實際經濟情況制定適應經濟發展的房產稅政策。稅務部門要加強房地產的登記管理制度，包括房地產的建造年限，面積等等具體情況，這樣就可以加強對房地產的了解和控制。并且，還應該完善房產稅稅收征收的監督管理機構，完善房產稅的法律法規，從根本上保證房產稅的征收高效的完成。

四、小結

房產稅是關系我國國計民生的一個重要環節，完善的房產稅體系不僅可以健全我國的財政稅收體系，而且也在一定程度上保障了我國居民的生活的穩定，促進經濟的發展。我們應該大力深化推進房產稅體制的改革，推進房產稅改革的試點，適當擴大房產稅的征收范圍，抑制投機投資性購房需求，穩定房價，保證購房者居民的最大利益，維護社會穩定，促進社會主義市場經濟的發展。

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