淺談房產(chǎn)測量方法與控制策略

岳朝亮

(蕪湖經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)投資公司，安徽 蕪湖 241009)

從古自今，“房子”被賦予了很多的意義，除了家、避風港以外，還有財產(chǎn)的含義。房地產(chǎn)發(fā)展到今天，可以說基本實現(xiàn)了商品化，房產(chǎn)測量也走向了市場化，這就使得房產(chǎn)測量牽動著很多人的利益。對于房產(chǎn)測量工作人員，不僅需要高超的專業(yè)技能，還需要有強烈的責任感和法律意識，確保提供合格的測繪成果。

一 房產(chǎn)測量的方法

房產(chǎn)測量只對房產(chǎn)要素的平面位置進行測定，對高程一般不做要求。不同的測量方法衍生出不同過的測量工具，在當今社會，科技的發(fā)展是非常迅速的，在房產(chǎn)測量方面，除了全站儀、測距儀、經(jīng)緯儀等常規(guī)測量工具，還有GPS以及新近發(fā)展的CORS系統(tǒng)。

在提供房地產(chǎn)分幅平面圖的房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪中，常規(guī)的地形測量方法和測量工具都能適用。控制測量一般采用GPS測量，細部測量可采用RTK或者全站儀數(shù)字化測量。而房產(chǎn)項目測繪在測繪分支學科中比較特殊，因與建筑息息相關(guān)而有自己的特點。

二 GPS在房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪中的應(yīng)用

目前，GPS已普遍用于建立房產(chǎn)平面控制網(wǎng)，同時也用于碎部要素測量。GPS在房產(chǎn)控制測量方面的應(yīng)用與它在大地控制測量相差不多，主要原理都是采用載波相位測量相對位置。房產(chǎn)碎部測量的定位精度要求比較低，但要求高效率。

目前常用的GPS測量作業(yè)模式都可用于房產(chǎn)測量，大致可以分為以下幾種:

(1)經(jīng)典靜態(tài)相對定位

這種觀測方法要求將兩臺以上的接收機，并將接收機在一條或數(shù)條基線的兩個端點上分別安置，觀測的衛(wèi)星需要4顆以上。

這種方法可以將所有已經(jīng)觀測的基線組成封閉的圖形，這樣有利于外業(yè)檢核，在一定程度上保障成果的可靠性。這種方法還有另外一個優(yōu)點，它通過平差來進一步提高定位的精度。所以，這樣的觀測方法適合首級房產(chǎn)平面控制網(wǎng)的建立。

(2)快速靜態(tài)定位

這種觀測方式用于相應(yīng)等級房產(chǎn)平面控制網(wǎng)的建立、加密及界址點測定等等。測量區(qū)域的中部是安置基準站的最佳的位置，并在基準站安置一臺接收機連續(xù)跟蹤視野中可以看見的衛(wèi)星，而另一臺接收機則開始流動設(shè)站，依次在各個站點觀測制定好的時間。快速靜態(tài)定位要求觀測時段內(nèi)應(yīng)該對5顆以上的衛(wèi)星進行觀測，而且每個流動點與基準點的距離不能超過20千米。當流動站上的接受機在轉(zhuǎn)移的時候，不需要保持對衛(wèi)星的連續(xù)跟蹤，可以關(guān)閉電源。

(3)準動態(tài)定位

這種觀測方式適用于開闊地區(qū)的房產(chǎn)平面控制網(wǎng)加密和碎部測量等。和快速靜態(tài)定位一樣，也是在觀測區(qū)選一個基準點，安置接收機連續(xù)跟蹤所有可以看見的衛(wèi)星，在對所測衛(wèi)星保持跟蹤的情況下，依次進行觀測，測得基線中誤差約為1～2cm。與快速靜態(tài)定位相區(qū)別的是，在測量過程中，它要求接收機不能對跟蹤的衛(wèi)星失去鎖定，否則應(yīng)在失去鎖定的流動點上把觀測時間延長一至兩分鐘。

(4)GPS實時動態(tài)測量

實時動態(tài)RTK(又稱實時動態(tài)測量系統(tǒng))，它由GPS測量技術(shù)與數(shù)據(jù)傳輸技術(shù)結(jié)合而成，是GPS測量技術(shù)發(fā)展中的一個新突破。RTK的基本設(shè)備是兩臺雙頻GPS接收機，在基準站上安置一臺，對它視線范圍內(nèi)的所有GPS進行不間斷的觀測，并把觀測數(shù)據(jù)通過無線電傳輸設(shè)備及時地發(fā)給用戶觀測站，然后顯示用戶觀測站的三維坐標及精度，工作人員會對這些信息做最后的分析。PTK系統(tǒng)既保障了GPS工作的高效率，又滿足精度的可靠性，在房產(chǎn)碎部測量中應(yīng)用最為廣泛。

(5)CORS系統(tǒng)

CORS系統(tǒng)作為衛(wèi)星定位技術(shù)、計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、數(shù)字通訊技術(shù)等高新科技多方位、深度結(jié)晶的產(chǎn)物，是利用GPS作業(yè)的一種技術(shù)，屬于網(wǎng)絡(luò)RTK的一種，針對傳統(tǒng)RTK技術(shù)的缺陷而產(chǎn)生，是固定的永不斷電的基站，不僅工作效率高、精度高，還能夠很方便地進行遠距離作業(yè)。CORS系統(tǒng)已越來越顯示出其在城市測量中的重要作用，當然也可以在房產(chǎn)基礎(chǔ)測量中得到應(yīng)用。

三 房產(chǎn)項目測量外業(yè)數(shù)據(jù)采集控制策略

房產(chǎn)項目測繪中最重要的是房產(chǎn)分層分戶平面圖的測量。房產(chǎn)項目測繪的儀器相對簡單，一般為手持測距儀，但分層分戶圖的測量工作量大，需要大量的外業(yè)人員。分層分戶圖測量與建筑圖紙緊密相關(guān)，要求測繪人員不僅有測繪專業(yè)背景，又要有一定的建筑識圖能力。

下面從影響房產(chǎn)測量成果質(zhì)量的數(shù)據(jù)采集準確性方面，把施測過程中應(yīng)注意的問題分為3個方面來闡述:

(1)測量準備，核對基本信息

在測量現(xiàn)場，認真比對所要測繪的建筑物與手中的工作底圖是否一致。如樓號，建筑層次、單元數(shù)量、外立面觀感。目的在于鎖定施測對象，避免粗差，還在于發(fā)現(xiàn)重大變更差異，方便下一步實測。這個步驟有點類似于基礎(chǔ)測繪中的控制測量。

(2)數(shù)據(jù)采集，注重完整性

在鎖定施測對象之后，要進一步采集建筑物詳細數(shù)據(jù)，這類似于基礎(chǔ)測繪中的碎部測量。在這個過程中，可以根據(jù)設(shè)計圖紙從一個方向開始逐戶測量房屋細部空間結(jié)構(gòu)和公共部位。對照設(shè)計圖紙，逐層測量即可。數(shù)據(jù)采集過程中，注意每一個結(jié)構(gòu)單元的數(shù)據(jù)一定要完整。比如一戶住宅空間，所采集的數(shù)據(jù)最好形成一個閉合，就像我們的控制網(wǎng)和水準網(wǎng)的閉合一樣。這方便內(nèi)業(yè)過程檢查和剔除錯誤數(shù)據(jù)，避免返工。

(3)詢問現(xiàn)場工作人員，發(fā)現(xiàn)設(shè)計和施工變更

隨著建筑設(shè)計的發(fā)展，建筑樣式呈現(xiàn)出多樣化和個性化特征，這也給傳統(tǒng)的房產(chǎn)分層分戶圖測量帶來新的挑戰(zhàn)。設(shè)計圖紙更加復雜，層與層之間，戶與戶之間差異比較大，經(jīng)常是一層多戶型，同一豎排相同戶型之間也往往存在細部差異。

為保證測量數(shù)據(jù)的準確性，一方面要求測量人員更加細心觀察，比對圖紙和現(xiàn)場，另一方面，可以通過詢問設(shè)計和施工人員。施工人員對房屋建造過程中的細部變化更加熟悉。設(shè)計單位對于施工圖紙的修改變化，會出具工程變更通知單。通過詢問，就好比多探索過程中多了一個向?qū)В梢蕴岣邷y量數(shù)據(jù)采集的準確性。

房屋測量是一項非常細致的工作，不能想當然，更不能只從外觀上判斷，需要一層一層仔細查看，特別是房屋特殊之處更要認真查看。

當然，房產(chǎn)測量中的問題還有很多，比如超高建筑測量、地下建筑空間測量、共有面積分攤問題等，本文就不再詳細介紹。

［1］陳亮，關(guān)于房產(chǎn)面積測算問題的幾點探討［J］，科技經(jīng)濟市場，2008(07)

［2］王偉慶，胡曉東，房產(chǎn)面積測算若干問題分析［J］，中國高新技術(shù)企業(yè)，2008(20)