城市綜合體規劃設計淺析

□文/徐 莉 張友華

（1.江蘇省常州建設高等職業技術學校；2.新城控股集團有限公司 江蘇·常州）

一、城市綜合體發展概述

1、城市綜合體的概念。城市綜合體，從功能業態視角觀之即酒店、寫字樓、公園、購物中心、會議中心、會展中心、公寓等城市生活的三項以上功能在空間上進行組合，形成多功能、高效率的綜合建筑。城市綜合體適合經濟發達的大都會和經濟發達城市，通常星級酒店、商業寫字樓、商業購物中心以及大型公寓是最基本的功能構成。

2、城市綜合體的分類。近兩年，房地產開發商從住宅地產開發轉向商業地產開發。隨著開發力度的加大，城市綜合體也在不斷發展，種類不斷增多，概括有以下幾類：以城市CBD 為中心的城市綜合體，如北京的萬達廣場；城市副中心城市綜合體（城市副中心，是城市經濟新增長點），如上海五角場、沈陽鐵西城市副中心、重慶南坪商圈等；交通樞紐型城市綜合體，如北京國瑞城；城郊結合部城市綜合體，如世茂·蝶湖灣。

3、城市綜合體的特征。城市綜合體與一般建筑相比，有以下基本特征：一是超大的空間尺度。城市綜合體是與城市規模（主要是人口、面積、經濟規模等）相匹配的，與大尺度的城市干道相聯系的，因此綜合體的室內外尺度均是超大的。二是通道樹形交通體系。這種交通系統將地下層、地下夾層、室內公共空間、地上的交通等形態有機結合起來，打破了傳統街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。三是地標性建筑。由于城市綜合體的規模較大，功能豐富決定了城市綜合體的一個顯著特點就是均在所在城市作為地標式建筑存在。四是高科技集成設施。城市綜合體運用了大量的現代科技，可以說一個綜合體就是一個高科技、高智能的集合。例如，室內交通方面有垂直高速電梯、步行電梯、自動扶梯等；通訊方面有電話、電傳、電視、聯網電腦等組成。

二、常州吾悅國際廣場地塊規劃設計解析

1、項目概況。本項目地塊位于常州市鐘樓區中心地帶，常州是一座有著2，500多年文字記載歷史的文化古城，同時又是一座充滿現代氣息、經濟發達的新興工業城市和中國優秀旅游城市。常州市地處常州三角洲金三角中心，與上海南京兩大城市等距相望，滬寧鐵路、滬寧高速公路、312 國道、京杭大運河橫貫全區。地塊四至范圍：延陵西路以南，早科坊以西，懷德北路以東，西贏里以北，總面積30，110 平方米。住宅結合市場需求、結構形式等各方面因素，充分利用城市運河等景觀資源，滿足城市發展需要，為城市居住剛性需求分擔壓力。商業部分地上六層、地下一層，以大型shoppingmall 模式，形成新型城市購物體驗中心，辦公樓設計為滿足常州日益增長的辦公空間需求，建成后將成為常州市標志性建筑，并將承擔起提升常州城市形象的責任。購物、休閑、娛樂、商務、辦公等多種功能空間相互融合，結合城市交通換乘，樹立居住、辦公品質標桿，成為常州城市形象新窗口及新門戶，實現便利交通與環境人居的完美結合。

2、建筑業態研究。本案緊鄰常州市著名文化景點蓖箕巷，依托京杭大運河、古城墻等城市優質資源，從開始就具備了濃厚商業氛圍與城市景觀完美結合的特質，并注重傳承與融合地方文化。規劃將“商業活動、城市休閑、運河文化、擇水而居”融合，打造集購物、休閑、文化、辦公、居住、娛樂于一體的現代化高檔次商業中心和高品質新生活區。設計中充分利用運河資源，開發了和諧的河岸住宅，結合水街，加上商業和辦公等配套因素，完美的詮釋城市綜合體的含義。整個項目造型簡潔、自然，強調參與性，整體感和地標桿強，同時也填補了常州市高檔綜合項目的空白。

3、空間形態規劃。單體體量變化豐富，城市立面有起伏，建筑輪廓形成豐富的城市天際線，相鄰地塊單體通過連廊相互聯系，城市立面更整體。本方案中，連廊結合兩側建筑形成取景框，視線從中穿過直達近端文亨橋，形成框景及借景等中國古典園林空間形態，實現對文化的傳承。多層次空間立體綠化為居民和城市提供了一個有大自然元素的綠化帶，沿水街塑造一條有活力的體驗性商業街，進入街區的人可以欣賞到花草樹木、峽谷、流水及室外露臺上人的活動。

4、戶型設計導則。考慮到住宅自身組團的空間關系以及立面公建化等原則，要求住宅戶型在滿足內部功能的前提下做到形體規整，避免出現凹凸過大從而對城市風貌造成影響。南側住宅為三個單元拼接而成，由于面寬較大，為滿足規劃要求，中間作開洞或局部斷開處理，拼接單元出現少量200 平方米以上的超大戶型。戶型設計導則，為滿足住宅退界、日照及間距等規劃條件的前提下，住宅總體布局如左圖所示。由于地形限制，為滿足住宅相互間距，并且最大化利用城市景觀。西側及南側住宅住宅各單元必須設計成小面寬大進深戶型，北側住宅由于貼近下部商業中庭及入口，宜設計為小進深戶型，同時結合市場和周邊環境影響的考慮，住宅戶型設計如下：北側：都市家園采用兩梯三戶及兩梯四戶；西側：國際公寓（內廊式），南側：城市豪宅；兩梯兩戶及兩梯三戶。住宅戶型設計盡量減小對下部商業的影響，戶型軸線應該盡量拉齊，提高結構的經濟性和合理性，減少凹凸，形體保持規整。

5、住宅結構研究與選型。住宅下部1～6 層為商業，從使用功能考慮，可采用型鋼混凝土柱以增加重要結構構件的延性抗震性能，同時也能減少柱尺寸。地塊內各住宅及公寓高度低于120 米，綜合各方面因素考慮，建議結構采用框架抗震墻體系為較經濟結構方案。為使對上部住宅影響最小化，需盡量減少柱尺寸，現可采用方法包括：（1）較高表號混凝土（墻柱C60）在住宅起始層柱尺寸約600×900，此方案較成熟經濟；（2）采用型鋼混凝土柱或鋼管混凝土柱。住宅及公寓均采用框架抗震墻體系，經結構專業初算，結構布置如下：戶型層高3 米，混凝土強度等級：梁Cb=40，柱Cc=60，墻Cc=45，柱子最大尺寸約為600×900，主梁尺寸約為300×700，均沿戶型外沿和橫墻布置。剪力墻厚最大約為300，次梁高約500～600，能夠滿足室內空間對凈高的要求。

6、消防設計。沿水街的應急消防通道最小寬度5 米，購物中心的電影院設置在六層，根據高規4.1.5 高層建筑內的一個觀眾廳的建筑面積不宜超過400 平方米。國內的購物中心將影院放置在頂層已經是很成熟的做法，例如上海正大廣場的星美影院在八層，上海八佰伴的新世紀影院在十層。本案是一個功能復合的城市綜合體項目，對常州的城市化建設的貢獻將不可估量。但是項目地處市中心，用地緊張、商業業態復雜。在消防通道撲救場地和人流疏散方面，有待和消防部門溝通以滿足使用要求。

7、景觀與建筑風格。基地內引入水的概念：下沉水街設計前提：保持天然河道的水流暢通：下沉的商業入口和水街，創造多層次的商業體驗空間，以確立項目的城市中心頂級購物中心地位，提升購物中心的檔次：下沉商業水街，對通向文亨橋的視線毫無阻礙，與歷史巧妙融合。下沉水街設計要素：光、風：下沉的商業街為地下商業帶來光和風的通道，可提高商業的均好性，使地下商業同樣具有明亮、宜人的購物環境，以提高購物中心檔次；視線：下沉商業街的展示面與一層中空邊緣的關系經過仔細考慮，保證該商業展示面的視線可達；廣告牌：廣告牌向外延伸以增強下沉商業街的整體形象；水景：動靜結合的水景成為吸引人流匯聚的一大亮點。

三、展望

對于一個城市來說，一個成功的城市綜合體項目必然會成為一個城市經濟高速發展的帶動者，一個城市商業價值最大化的體現，一個城市的明信片。隨著城鎮化的不斷發展，國家在城市圈建設方面的投入不斷加大，城市綜合體在未來的前景將更好。作為一個建筑師也要不斷總結、不斷思考，研究運用最新的城市綜合體理論，為我所在的城市、為國家建造更多更好的城市綜合體。

［1］李曉剛.城市綜合體布局規劃研究——以廈門為例［J］.規劃研究，2010.12.

［2］陳兵.淺析我國城市綜合體的規劃建設——以蘇州工業園區為例［J］.福建建筑，2011.4.