基于GIS 的天津城鎮土地級別調整與基準地價更新

苑 偉

(天津土地交易中心，天津 300042)

0 引言

土地定級是根據城市土地的經濟、自然兩方面的屬性及其在社會經濟活動中的地位、作用，對城市土地使用價值進行綜合分析，揭示城市內部土地質量的地域分異的過程。基準地價是在城鎮規劃區范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業、居住、工業等用途，分別評估確定的某一估價期日法定最高年期土地使用權區域平均價格。土地級別和基準地價應定期更新。

本文對城市地價動態監測和動態更新信息系統在城鎮土地級別調整與基準地價更新中的應用進行了較為詳細的介紹。

1 GIS在地價動態監測管理信息系統中的應用

1.1 地理信息系統簡介

地理信息系統(Geographic Information System，GIS)，是一種為了獲取、存取、檢索、分析和顯示空間定位數據而建立的計算機化的數據庫管理系統，它對于空間數據有強大的分析處理功能，主要的研究內容包括:數據的獲取、數據的存儲與管理、空間分析和數據的顯示和輸出。

1.2 系統的功能模塊設計

根據應用目的和使用場合的不同，天津市地價動態監測信息系統設計成“天津市地價監測信息管理系統”和“天津市地價監測分析與管理信息系統”兩個層次，“天津市地價監測信息管理系統”的服務對象為地價管理部門的工作人員，而“天津市地價監測分析與管理信息系統”是面向從事天津市地價指數分析的技術人員，后者是前者的技術與數據支撐，本文只對“天津市地價監測分析與管理信息系統”進行說明。

天津市地價監測分析與管理信息系統除了包含安全管理、數據庫管理、信息查詢、統計分析、產品輸出等常規的功能模塊外，還重點設置有空間信息處理和地價信息專題分析等專題功能模塊。

1.3 系統的功能

系統功能包括兩個方面:1)管理地價監測點，即進行輸入、存儲、查詢和傳輸等工作，同時及時更新相關資料，實現對地價監測點的動態管理。2)地價監測資料的分析和應用，即通過對地價監測點資料的空間統計、分析與建模，進行天津市地價的時空分析;編制地價指數;實現天津市基準地價的更新。

2 GIS在土地級別調整與基準地價更新中的應用

2.1 基于GIS的土地級別調整與基準地價更新的技術路線

主要的技術路線包括以下幾個步驟(見圖1):

1)建立地價動態監測點體系。確定城市地價監測點，由政府委托專業估價人員對選定監測點地價進行定期的評估，并將這些地價信息傳輸到數據庫中。

圖1 土地級別調整技術流程框圖

2)通過地價空間插值分析將點地價擴展到面狀空間。在建立半方差函數擬合模型的基礎上，采用反距離權重法(IDW)和Kriging技術，進行空間局部插值。以城市規劃街坊為基礎地理單元，將點地價擴展到面狀空間。

3)地價等值線和等值面提取。對內插計算得到的原始地價陣列進行移動平均。在平均以后的地價陣列中提取地價等值線，并通過拓撲處理，生成地價等值面，展現地價水平空間分異的基本格局。

4)依據單元地價面積頻率變化趨勢圖，選取空間分布出現轉折性變化的地價值作為級別劃分的界限，對空間相鄰、地價相近(地價差值≤30%)的單元歸并，生成較大的區段，進一步歸并后，形成土地級別的基本形態。

5)確定劃分級別的地價指標值并據此確定各土地級別界線的基本走向，兼顧規劃控制、用地條件、建筑類型等方面的差別而導致的地價分布異常情況。遵循《城鎮土地分等定級規程》中關于土地級別界線確定的基本原則，確定以現狀地物為標志的級別界線，通過現場查勘，確定商業、居住、工業三類用地的土地級別和級別界線。

6)依各級別內地價單元的平均值確定該級別的基準地價。

7)通過市場交易地價對基準地價的修正驗證結果微調級別基準地價值。

2.2 地價動態監測系統在天津市土地級別調整和基準地價更新中的應用

遵循前述土地級別調整的技術路線，對天津市外環線以內334km2的評價區以20m×20m劃分地價空間插值單元，通過空間插值、區域計算、區段劃分、區域統計分析、空間歸并、劃分級別、級別確定等技術環節，最終形成新的土地級別圖。

其中商業用地10級，劃分1071個地價定級單元，級別位序調整289片，總面積131.7km2，占工作區面積39%;居住用地10級，劃分452個地價定級單元，級別位序調整72片，總面積59.81km2，占工作區面積18%;工業用地8級，劃分87個地價定級單元，級別位序調整5片，總面積9.67km2，占工作區面積3%。

天津市中心城區基準地價更新以地價動態監測管理信息系統地價空間分析計算結果為基礎，輔助多種因素比較修正，最終確定了商業、居住、工業用地級別基準地價(見表1)。

表1 2006年天津市中心城區基準地價表 元/m2

3 評價

3.1 建立了統一、規范的標準和系統的數據基礎

按照地價信息處理標準化、規范化的要求，借助地價動態監測信息系統，把歷年天津市地價監測點評估結果和市場交易地價資料輸入計算機，進行矢量化處理，實現對信息的安全、可靠、快速的分類存貯和科學管理。在系統中可以方便地實現地價信息的動態更新，并以動態更新的基礎數據為基礎，實現系統的信息查詢和分析功能。

3.2 能夠提供高效的空間信息查詢服務

以數字地圖為背景，應用GIS技術，實現了各類地價信息的可視化顯示，能夠快速、靈活地以圖、文方式提供各類地價信息的多種查詢服務，為政府制定相關政策法規及時提供依據。

3.3 提供科學、快速的地價動態監測分析服務

通過選取合理的內插方法把監測點地價擴展到面狀空間，運用區域統計分析技術對地價的空間分布規律進行分析，進而通過土地級別自動劃分功能自動生成土地級別，并可在系統中對生成的結果進行人工干預，這一系列的過程都可以在系統中完成，使土地級別和基準地價更新工作建立在嚴密的科學方法之上，并能夠保證工作的及時完成，使結果更有現勢性。

總之，原來每次土地級別調整和基準地價更新將是一個時間長、投入人力多的工作。先進的地理信息技術是提高研究成果科學水平的重要手段，不僅提高了數據分析計算的精度，而且可以將地價信息的時序變化分析和空間分析過程有機結合，將地價動態監測信息管理工作與土地定級和基準地價評估工作有機結合。通過實現地價動態監測信息處理過程的數字化、可視化和智能化管理，極大地提高了研究成果的科學性和現勢性，提高工作效率，降低研究成本，并為今后地價動態監測系統研究成果的應用和持續改進奠定了基礎平臺。

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