尋找養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)力路徑

文│本刊記者 程磊

中國(guó)式養(yǎng)老

全世界都在變老。身為“美國(guó)夢(mèng)”最佳實(shí)現(xiàn)者，生于戰(zhàn)后1946-1964的嬰兒潮一代也老了，在美國(guó)，男女法定退休年齡都是65歲，但實(shí)際平均退休年齡為62歲，前幾年金融風(fēng)暴中養(yǎng)老金普遍折損一半；在歐洲，根據(jù)歐盟的報(bào)告，到2050年，全歐洲每三四個(gè)人里就有一個(gè)65歲以上長(zhǎng)者；雖為老齡化的先鋒，但日本人情況要好很多，渡邊淳一在《熟年革命》里將“白發(fā)一族”，稱之為“白金一代”，因?yàn)槿毡靖辉！?/p>

去年聯(lián)合國(guó)發(fā)布了一份題為《老齡化：21世紀(jì)的福祉和挑戰(zhàn)》的報(bào)告，預(yù)測(cè)在今后10年內(nèi)，全球60歲以上人口將達(dá)10億，到2050年，4/5的退休老人生活在發(fā)展中國(guó)家和新興經(jīng)濟(jì)體。

“中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)”顯示，2012年底，中國(guó)60歲以上的老人已經(jīng)到了2億，2049年中國(guó)老齡化的人口將達(dá)到峰值，4.8億，占到中國(guó)總?cè)丝诘?/3，超過(guò)發(fā)達(dá)國(guó)家老年人口的總和。他們當(dāng)下面臨的境遇是：不如美國(guó)人福利好，富裕程度不如日本人，更沒(méi)有一個(gè)相對(duì)可行的養(yǎng)老解決方案。

中國(guó)現(xiàn)行的養(yǎng)老金模式是現(xiàn)收現(xiàn)付為主的制度，即以正在工作的一代人的繳費(fèi)來(lái)支付已經(jīng)退休的一代人。隨著工作的人口越來(lái)越少，退休人口越來(lái)越的多，這個(gè)模式便難以為繼，形成了當(dāng)下討論的核心：養(yǎng)老金收支缺口加大帶來(lái)的養(yǎng)老問(wèn)題。世界銀行最近公布的一份關(guān)于中國(guó)未來(lái)養(yǎng)老金收支缺口的研究報(bào)告聲稱，中國(guó)養(yǎng)老金的收支缺口，未來(lái)可能高達(dá)9萬(wàn)億元。此外，各地政府為了確保當(dāng)期統(tǒng)籌基金發(fā)放，普遍挪用個(gè)人養(yǎng)老金賬戶，形成空賬。官方對(duì)此的估計(jì)是2.2萬(wàn)億。

十八大報(bào)告明確提出，“要實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)養(yǎng)老金全國(guó)統(tǒng)籌，建立兼顧各類人員的社會(huì)保障待遇確定機(jī)制和正常調(diào)整機(jī)制?！边@也許是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。但在勞動(dòng)和社會(huì)保障事業(yè)的“十五”規(guī)劃時(shí)，就提出了“逐步將社會(huì)保障支出占財(cái)政支出的比重提高到15%-20%”，后來(lái)演變?yōu)椤爸鸩教岣呱鐣?huì)保障支出在財(cái)政支出（或GDP）中的比重”的目標(biāo)，具體數(shù)字仍未確定。

海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷指出，中國(guó)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度建立時(shí)間短，統(tǒng)籌層次低，加之中國(guó)正處在持續(xù)通脹和工資高速增長(zhǎng)期，企業(yè)退休人員工資與當(dāng)今物價(jià)水平及社會(huì)平均工資差距較大。如果對(duì)舉世公認(rèn)的高儲(chǔ)蓄率國(guó)家的收入和儲(chǔ)蓄結(jié)構(gòu)進(jìn)行仔細(xì)分析，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，大部分中國(guó)人，無(wú)論是收入還是積蓄都難以承受未來(lái)為自己養(yǎng)老的負(fù)擔(dān)。

養(yǎng)老金制度的另一個(gè)詬病是，大家沒(méi)有按一樣的方式往養(yǎng)老金池子里邊交錢(qián)，也沒(méi)有按一樣的方式從里邊取錢(qián)，即所謂的養(yǎng)老雙軌制，參保人對(duì)制度的預(yù)期普遍缺乏安全感還包括對(duì)退休后每月提取養(yǎng)老金額的擔(dān)憂。假設(shè)您現(xiàn)在35歲在深圳生活，月收入6600元，今年開(kāi)始繳納養(yǎng)老金，假設(shè)60歲退休還可以活20年。按社保公式計(jì)算，退休后每個(gè)月領(lǐng)1450元養(yǎng)老金。即便不考慮通脹，通過(guò)繳納養(yǎng)老金在退休以后每月可以支取費(fèi)用的杯水車薪普遍是人們擔(dān)憂的根本。

究竟準(zhǔn)備多少錢(qián)才夠養(yǎng)老呢？國(guó)際上常用的計(jì)算方法是：如果您現(xiàn)在的年齡是25歲，估計(jì)退休年齡55歲，估計(jì)退休后再生活年數(shù)25年，現(xiàn)在距離退休還有30年。假設(shè)您現(xiàn)在每月基本消費(fèi)1000元，每年物價(jià)上漲率5%，年利率3%。退休后的每月基本消費(fèi)（保持此前1000元的消費(fèi)水準(zhǔn)）為：1000×4.322（1+每年物價(jià)上漲率）＝4322元，退休后再生活25年所需養(yǎng)老金總額為:4322×12×25（退休后生活年數(shù)）＝1296600元。由于醫(yī)療費(fèi)用的不可預(yù)知，上述公式只是一個(gè)普通生活狀態(tài)下的基本生活費(fèi)用匡算，重疾風(fēng)險(xiǎn)和高消費(fèi)支出并未考慮在內(nèi)。

這兩組數(shù)據(jù)，對(duì)現(xiàn)在每月從工資里扣掉養(yǎng)老金的工作一代而言，意味著退休后能否有尊嚴(yán)地養(yǎng)老？人們的擔(dān)憂，顯示了人們非常害怕被社會(huì)保障制度所拋棄，要求一個(gè)公平獨(dú)立的養(yǎng)老保險(xiǎn)體系的同時(shí)，也在尋求其他可能的養(yǎng)老方式。

地產(chǎn)商主導(dǎo)不了養(yǎng)老

中國(guó)的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機(jī)構(gòu)社會(huì)福利的一部分，最初以為“三無(wú)”老人（無(wú)勞動(dòng)能力，無(wú)經(jīng)濟(jì)來(lái)源，無(wú)法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)人）提供無(wú)償服務(wù)的社會(huì)救濟(jì)為主，隨后添加了針對(duì)失智失能老人、百歲以上高齡老人、低保老人和重點(diǎn)優(yōu)撫老人的低償服務(wù)，近年來(lái)逐步走向了社會(huì)化，但仍然是以非營(yíng)利社會(huì)福利為主體。

隨著老年人人口的增加和生活水平日益提高，與國(guó)內(nèi)養(yǎng)老資源短缺、設(shè)備落后形成鮮明反差。而關(guān)于養(yǎng)老的爭(zhēng)辯，形成了社會(huì)救濟(jì)型如何社會(huì)化和為有經(jīng)濟(jì)能力者最佳養(yǎng)老方式的兩種爭(zhēng)辯方向。而建立有特色、功能全面的養(yǎng)老地產(chǎn)“市場(chǎng)潛力巨大”的判斷則完全基于后者。

資料來(lái)源：泰康人壽研究部

為何需要養(yǎng)老地產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的地產(chǎn)并不是盈利的載體，只是住宅產(chǎn)品中的一個(gè)產(chǎn)品類型。后期運(yùn)營(yíng)服務(wù)才是企業(yè)持續(xù)追求的利潤(rùn)點(diǎn)。而針對(duì)老年群體的醫(yī)療護(hù)理資源是高品質(zhì)的可持續(xù)的養(yǎng)老服務(wù)體系的重要保障。

聯(lián)合國(guó)自1991年12月通過(guò)了《聯(lián)合國(guó)老人原則》審議。包括五個(gè)主要原則：獨(dú)立、參與、照護(hù)、自我實(shí)現(xiàn)與尊嚴(yán)。無(wú)論從哪種方式介入老年人的生活，都要體現(xiàn)幫助老人實(shí)現(xiàn)獨(dú)立、廣泛參與、照護(hù)無(wú)憂、自我實(shí)現(xiàn)的生活和心理需求。

與世界大部份國(guó)家不同的是，家庭是中國(guó)人最重視的倫理，決定了養(yǎng)老方式的不同。美國(guó)總統(tǒng)羨慕中國(guó)：家庭承擔(dān)了醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等社會(huì)義務(wù)。中國(guó)人的傳統(tǒng)幸福觀是：子孫繞膝、四世同堂、合家團(tuán)圓、家和萬(wàn)事興。

基于此，作為住宅產(chǎn)品的一個(gè)類型，養(yǎng)老地產(chǎn)以住宅為主，以護(hù)理服務(wù)、相應(yīng)設(shè)施為配套核心，以出租或出售為方式。其目標(biāo)客戶的主要特征是：有養(yǎng)老金或有自主房產(chǎn)。這部分人無(wú)論未來(lái)以何種形式養(yǎng)老，經(jīng)濟(jì)能力是其基礎(chǔ)。

盡管“養(yǎng)老地產(chǎn)”需求量龐大，但在中國(guó)，養(yǎng)老地產(chǎn)卻始終處于“叫好不叫座”的狀態(tài)。“養(yǎng)老地產(chǎn)的核心是養(yǎng)老，養(yǎng)老的核心是養(yǎng)老服務(wù)體系的構(gòu)建，而針對(duì)老年群體的醫(yī)療資源是高品質(zhì)的可持續(xù)的養(yǎng)老服務(wù)體系的重要保障。”無(wú)錫九如城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集團(tuán)副總經(jīng)理王學(xué)東認(rèn)為，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)最重要的是設(shè)定準(zhǔn)入和門(mén)檻，要對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)有一個(gè)明確的界定。

“就實(shí)質(zhì)來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的地產(chǎn)并不是盈利的載體，而后期運(yùn)營(yíng)服務(wù)才是企業(yè)持續(xù)追求的利潤(rùn)點(diǎn)?！比珖?guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，作為養(yǎng)老地產(chǎn)首先要有住宅屬性、普通商業(yè)地產(chǎn)屬性、醫(yī)療保健甚至旅游這樣特種地產(chǎn)的屬性，業(yè)內(nèi)統(tǒng)稱地產(chǎn)屬性。而能不能賺錢(qián)和成功主要在于服務(wù)屬性和金融屬性，要服務(wù)于核心的需求和增值的需求；最后是人文屬性，老人更注重屬地性和文化。

專業(yè)人士指出，養(yǎng)老地產(chǎn)目前盈利的難點(diǎn)在于，需要政策、資本、服務(wù)、開(kāi)發(fā)四方形成合力?？尚械姆桨甘?，中央政府出臺(tái)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和方向性的政策，以及在稅收、土地、融資等方面的優(yōu)惠支撐；地方政府負(fù)責(zé)規(guī)劃每年住宅用地出讓中捆綁的養(yǎng)老住宅的比例，并未新興社區(qū)規(guī)劃醫(yī)療、教育等公共資源配套，甚至拿出配套先行的方案；開(kāi)發(fā)商則扮演建設(shè)者的角色，提供符合標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)設(shè)施；專業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)提供運(yùn)營(yíng)和服務(wù)，這些機(jī)構(gòu)必須是國(guó)家認(rèn)可甚至是頒發(fā)牌照的機(jī)構(gòu)。運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)可以引入保險(xiǎn)資金，甚至是國(guó)家成立專門(mén)部門(mén)投資、回購(gòu)、運(yùn)營(yíng)。

以土地為例，并沒(méi)有任何一家開(kāi)發(fā)商會(huì)拿高價(jià)拍得的土地去做養(yǎng)老地產(chǎn)這種投資大、回報(bào)期長(zhǎng)的項(xiàng)目。即便是住宅用地捆綁養(yǎng)老的要求，地塊周邊的醫(yī)療、教育等公共資源的配套是否有利于社區(qū)中的養(yǎng)老人群，這是政府需要考慮的。

如果不考慮需要政府承擔(dān)社會(huì)化責(zé)任的救濟(jì)型養(yǎng)老人群，購(gòu)買力反而不用過(guò)多擔(dān)心。中國(guó)百姓的購(gòu)買力大部分被房子壓制住了，清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授、中國(guó)保險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)管理研究中心執(zhí)行主任陳秉正認(rèn)為：養(yǎng)老地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)前景很好，國(guó)外“以房養(yǎng)老”的模式值得借鑒，通常也稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。在老齡化現(xiàn)象日益突出、獨(dú)生子女負(fù)擔(dān)加重的中國(guó)社會(huì)，采用反向抵押的逆按揭方式“以房養(yǎng)老”，是未來(lái)老年人減輕養(yǎng)老負(fù)擔(dān)的一種很好的方式。錢(qián)還是老百姓自己的錢(qián)，但能通過(guò)盤(pán)活資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老購(gòu)買力的，除了政策，實(shí)際操作者，保險(xiǎn)公司要比銀行更有優(yōu)勢(shì)。

保險(xiǎn)資金：最佳驅(qū)動(dòng)力

保險(xiǎn)公司對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)追逐的熱情不可謂不高。去年8月，中國(guó)太平保險(xiǎn)集團(tuán)正式成立了太平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資公司，專業(yè)從事養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資與經(jīng)營(yíng)，并將拿出約20億元資金在上海投資建設(shè)首家高端化國(guó)際養(yǎng)老社區(qū)，今后還將逐步在其他省市進(jìn)行復(fù)制。早在2009年11月，泰康人壽首倡和實(shí)施的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目獲得保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，成為第一個(gè)獲得試點(diǎn)資格的保險(xiǎn)公司。三年間，國(guó)壽、新華、合眾、平安、人保等多家保險(xiǎn)公司紛紛布局養(yǎng)老地產(chǎn)投資，有的甚至已正式開(kāi)工建設(shè)相應(yīng)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，保險(xiǎn)公司與養(yǎng)老物業(yè)之間的關(guān)系可算是一拍即合。中國(guó)人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)）公司副總裁繆建民對(duì)此分析認(rèn)為，國(guó)內(nèi)壽險(xiǎn)業(yè)比傳統(tǒng)保險(xiǎn)負(fù)債期限長(zhǎng)，一直以來(lái)保險(xiǎn)公司缺乏與負(fù)債匹配的資產(chǎn)，目前可以匹配唯一資產(chǎn)就是開(kāi)發(fā)銀行長(zhǎng)期金融債，但是規(guī)模有限。

根據(jù)保監(jiān)會(huì)公布的2012年保險(xiǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，2012年末，保險(xiǎn)資產(chǎn)總額為7.35萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22.3%。去年前三季度來(lái)看，在保險(xiǎn)資金運(yùn)用方面，截至去年9月底，保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額2.88萬(wàn)億元，較年初增長(zhǎng)了7.6%。其中銀行存款7039.7億元，占24.5%；債券16569億元，占57.6%；股票、股權(quán)投資和證券投資基金4075.6億元，占14.2%；其他投資1077億元，占3.7%。前三季保險(xiǎn)資金運(yùn)用平均收益率2.1%。

保險(xiǎn)資金運(yùn)用過(guò)度地集中于銀行存款、債券投資等收益率較低的渠道，是保險(xiǎn)資金運(yùn)用收益率低的主要原因。由于運(yùn)用渠道過(guò)于集中，一旦債市、股市下跌，對(duì)于保險(xiǎn)資金收益率造成極大的不利影響。《中國(guó)金融報(bào)告(2012)》指出，“在行業(yè)資產(chǎn)快速增長(zhǎng)的情況下，保險(xiǎn)業(yè)迫切需要提升資金運(yùn)用水平，需分散投資渠道，增加對(duì)收益率較高且風(fēng)險(xiǎn)較低的項(xiàng)目投資?！?/p>

“從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，針對(duì)供需產(chǎn)品的保險(xiǎn)資金投資是40%左右，國(guó)內(nèi)是80%，通脹來(lái)臨時(shí)是巨大的考驗(yàn)。在高通脹環(huán)境下，購(gòu)買包括房地產(chǎn)在內(nèi)的實(shí)物資產(chǎn)是對(duì)沖通貨膨脹很重要的手段，也是一種避險(xiǎn)工具，目前保險(xiǎn)公司還沒(méi)有對(duì)沖通脹的產(chǎn)品?！笨娊裰赋觯八哉f(shuō)，保險(xiǎn)政策允許將一部分保險(xiǎn)資金配制到不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)于保險(xiǎn)企業(yè)分散風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)組合，改善資產(chǎn)組合收益，有著十分重要的意義?！?/p>

住宅和商業(yè)地產(chǎn)等產(chǎn)品收益雖大但風(fēng)險(xiǎn)更高，相比之下養(yǎng)老地產(chǎn)更符合保險(xiǎn)資金尋求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)的資金需求。保險(xiǎn)資金可運(yùn)用的中長(zhǎng)期資金與養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回收周期具有良好的匹配性。養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的投資規(guī)模巨大，投資回收周期可長(zhǎng)達(dá)10至15年。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，保險(xiǎn)資金中約有80%以上為壽險(xiǎn)資金，壽險(xiǎn)資金中約48%是20年以上的長(zhǎng)期資金，25%為5-20年的中期資金，與養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回收周期十分匹配。

按照去年7.35萬(wàn)億元的保險(xiǎn)業(yè)總資產(chǎn)、通行5%的不動(dòng)產(chǎn)投資匹配來(lái)計(jì)算，從理論上講，相當(dāng)于為市場(chǎng)釋放了超過(guò)3600億元的保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。目前養(yǎng)老地產(chǎn)處于起步階段，收益率究竟如何尚不明朗。據(jù)有關(guān)測(cè)算，較為保守的估計(jì)認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)收益率約在4%-10%之間不等，高端養(yǎng)老地產(chǎn)的收益率會(huì)偏高一些。雖然對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)投資收益率的預(yù)測(cè)不一，但養(yǎng)老地產(chǎn)投資收益率將高于銀行存款、債券且風(fēng)險(xiǎn)低于股票投資是基本共識(shí)。

2009年出臺(tái)的《險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)辦法》和《險(xiǎn)資投資股權(quán)辦法》使保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)在法律上已無(wú)障礙。2011年8月保監(jiān)會(huì)頒布的《中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》中更是明確規(guī)定：“整合保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，支持保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老實(shí)體”，并提出研究保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的稅收支持政策。國(guó)家層面的法規(guī)政策對(duì)于社會(huì)資金，尤其是保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)持鼓勵(lì)態(tài)度。但目前僅針對(duì)非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)出臺(tái)了規(guī)劃、建設(shè)、稅費(fèi)減免等方面的優(yōu)惠政策。而社會(huì)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)還在等待《險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)辦法》和《險(xiǎn)資投資股權(quán)辦法》的相關(guān)細(xì)則。

無(wú)論是債權(quán)、股權(quán)還是物權(quán)，保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的方式可算是全面放開(kāi)。保險(xiǎn)公司開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)主要選擇長(zhǎng)期持有作為其經(jīng)營(yíng)模式利潤(rùn)主要來(lái)自于社區(qū)的入住費(fèi)與配套的管理服務(wù)費(fèi)用。持續(xù)的回報(bào)滿足了保險(xiǎn)資金安全性、長(zhǎng)期性、穩(wěn)定性、流動(dòng)性的需求，可以有效地將壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈拉長(zhǎng)，并且能很好地與醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)等產(chǎn)品連接起來(lái)。

保險(xiǎn)公司都希望效仿國(guó)外的“雙贏”模式，利用老人原有房產(chǎn)，以出租、置換、出售等多種方式將養(yǎng)老地產(chǎn)與老年客戶房產(chǎn)盤(pán)活，在保險(xiǎn)公司的幫助下使舊房資產(chǎn)變成一筆穩(wěn)定的現(xiàn)金流，老人的晚年生活得到保障，保險(xiǎn)公司贏得入住率和周轉(zhuǎn)率，促進(jìn)對(duì)長(zhǎng)期護(hù)理險(xiǎn)、年金、以及退休計(jì)劃的需求。

嵌入式模式

作為眾多欲在養(yǎng)老地產(chǎn)方面有所建樹(shù)的地產(chǎn)公司之一，萬(wàn)科養(yǎng)老住宅的計(jì)劃最早在2006年提出，在內(nèi)部會(huì)議上，萬(wàn)科總裁郁亮要求北京、上海公司首先探索突破養(yǎng)老地產(chǎn)的成熟運(yùn)營(yíng)模式。

2012年初，北京“萬(wàn)科幸福匯”推出146套養(yǎng)老地產(chǎn)房源作為試點(diǎn)，預(yù)計(jì)2013年下半年完工。該項(xiàng)目的養(yǎng)老地產(chǎn)試點(diǎn)將分成兩種業(yè)態(tài)，分別是利用商業(yè)配套建設(shè)的“活躍長(zhǎng)者之家”、配建于住宅部分的“活躍長(zhǎng)者住宅”。前者是后者的類似會(huì)所的“配套”，是針對(duì)老年人的公共活動(dòng)空間，具體經(jīng)營(yíng)管理將由上海親和源負(fù)責(zé)，萬(wàn)科是資產(chǎn)持有者?！盎钴S長(zhǎng)者住宅”則是面向市場(chǎng)銷售的養(yǎng)老住宅，在戶型設(shè)計(jì)上針對(duì)老年人的生活起居特點(diǎn)進(jìn)行了考慮，如防滑衛(wèi)生間和其他無(wú)障礙設(shè)計(jì)等。

由于目前萬(wàn)科在養(yǎng)老住宅方面還處于嘗試階段，所參與的兩個(gè)的養(yǎng)老住宅項(xiàng)目的規(guī)模都非常小。在萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石看來(lái)，中國(guó)的養(yǎng)老住宅更多的是住宅產(chǎn)品類型的一種細(xì)分，很難像西方國(guó)家那樣以單獨(dú)的住宅社區(qū)存在?！拔矣X(jué)得在中國(guó)，老年人的需求更多的是兩代或三代人居住在一個(gè)住宅或一個(gè)社區(qū)，所以說(shuō)萬(wàn)科的重點(diǎn)是在社區(qū)里混合這樣的需求，在社區(qū)中增加匹配的住宅產(chǎn)品，配套相應(yīng)的設(shè)施、管理和服務(wù)?！?/p>

在王石看來(lái)，一個(gè)理想的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目不僅僅要在硬件配套上考慮老年人的物質(zhì)需求，還應(yīng)該在軟件服務(wù)上照顧老年人的精神生活。影響老年人身體健康最大的因素是孤獨(dú)感，所以一個(gè)理想中的養(yǎng)老住宅小區(qū)不應(yīng)該全部是養(yǎng)老型的，而是小區(qū)以養(yǎng)老住戶為重點(diǎn)，再一些年輕的群體居住這樣一種混合的模式。

關(guān)于這種模式，《2012中國(guó)城市養(yǎng)老居住模式研究報(bào)告》已有論述。該報(bào)告是北京潤(rùn)土咨詢公司去年在上海、北京、石家莊、濟(jì)南四個(gè)城市采集了近1000個(gè)樣本發(fā)布。潤(rùn)土咨詢是一家專業(yè)房地產(chǎn)調(diào)研咨詢的公司。

《報(bào)告》指出，采集的樣本平均月退休金是2600多元，90%以上都有自己的產(chǎn)權(quán)房，接近40%的人感覺(jué)自己比較寬裕。希望單獨(dú)居住的超過(guò)70%。60%希望居住在同一個(gè)小區(qū)或臨近小區(qū)；期待子女看望的次數(shù)基本上是一周至少一次。

“理想的居住模式是混合養(yǎng)老的模式，也就是普通社區(qū)里增加養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或照料中級(jí)，老人既可以做到空間上的獨(dú)立，又可以得到親情的照顧。這樣的社區(qū)充滿活力，不像單純的養(yǎng)老社區(qū)只有老人?！睗?rùn)土咨詢董事長(zhǎng)于貴紅說(shuō)。

所謂混合養(yǎng)老的模式其實(shí)就是日本的“鑲嵌式”養(yǎng)老住宅，該模式的著名實(shí)踐者是日本的港北新城。該項(xiàng)目就是把老少戶住宅、養(yǎng)老公寓等產(chǎn)品類型鑲嵌在普通住宅中。老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，一套為老人居住，另一套為子女家庭住。將普通住宅樓棟中的一部分套型進(jìn)行適老化設(shè)計(jì)，例如增加扶手、滿足輪椅通行需求、考慮護(hù)理人員陪住等。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，將養(yǎng)老公寓靠近小區(qū)出入口或社區(qū)邊沿布置，一方面人員、車輛，如救護(hù)車出入方便。

日本并不主張蓋大型養(yǎng)老院，而是強(qiáng)調(diào)在自己的家中養(yǎng)老，加強(qiáng)與社區(qū)的互動(dòng)，“小規(guī)模、多技能的社區(qū)養(yǎng)老”是其特點(diǎn)。通常建在城市發(fā)達(dá)區(qū)域內(nèi)，以便于享有城市各類公共資源。

家庭倫理與世界大部份國(guó)家不同的是，家庭是中國(guó)人最重視的倫理，中國(guó)人的傳統(tǒng)幸福觀是：子孫繞膝、四世同堂、合家團(tuán)圓。無(wú)論從哪種方式介入老年人的生活，都要通過(guò)家庭來(lái)幫助老人實(shí)現(xiàn)獨(dú)立、照護(hù)無(wú)憂、自我實(shí)現(xiàn)與享有尊嚴(yán)的生活和心理需求。