養老地產的政策最強音

文│本刊記者 方帥

《老年人權益保障法修訂草案》去年12月份已提交全國人大常委會審議，審議通過后將正式頒布，其中單設了老年“宜居環境”一章；由住建部、國土部、財政部、國家發改委等八部委聯合會簽的扶持養老產業發展的政策，今年上半年將會發布，有關土地、財稅等扶持政策都將在今年亮相。

與此同時，一些相關標準也將陸續面世。由住建部主持編制的《養老設施建筑設計規范》將于全國兩會后正式發布；由中國老齡產業協會主持編制的《中國老齡產業行業標準體系》也將于半年后成形。

上述這些政策層面的消息，不僅將為地方政府扶持養老產業的建設指明政策方向，也將為社會企業參與養老產業的建設提供參照標準。對于緩解當前養老地產市場魚龍混雜的局面及發展困局或有助益。

全面扶持

養老地產作為養老產業的載體，近三年內成為各路社會資本競相追逐的新領域之一。

雖然以養老為概念“圈地”者甚眾，但越來越多的地產商和其他投資商，從轉型增加持有物業面積、發展未來良性業務板塊的角度，開始理性地審視和謀劃進入養老地產這個新興領域。

全國老齡委辦公室黨組成員、副主任朱勇透露，于2006年底啟動修訂的《老年人權益保障法》，已提交全國人大常委會審議，預計全國兩會期間審議完就會通過。

全國老齡委辦公室參與了《老年人權益保障法》的修訂，在全國老齡委辦公室的推動下，修訂草案單設了老年“宜居環境”一章。

老年宜居環境這一章大體有四個內容：第一，要求在城鄉建設或者社區建設規劃的時候，要考慮老年人的特殊需要；第二，要求制定完善的標準體系，在老年宜居社區建設過程當中應該有標準可依；第三，在施工階段要監督標準的實施，不要有了標準另搞一套；第四，要在全國進行老年友好城市建設和老年宜居建設試點。

另外，由住建部標準定額司主持編制的《養老設施建筑設計規范》也有望于年內發布。該規范對于養老設施建筑（包括生活居住用房、生活保障用房、休閑健身活動用房、文化學習用房、醫療保健用房、管理服務用房等）的設計、使用、安全防護設備等方面都做了詳細規定。

該規范出臺后，住建部將會選擇一些項目進行試點，對符合規范的項目將會授牌認證。獲得授牌的項目將可申請國家出臺的相關扶持優惠政策，地方政府也可據此規范給企業提供優惠政策。由此，在一定程度上，可緩解當前“真正做養老地產的企業得不到政策支持、地方政府怕項目名不副實而不敢給政策”的尷尬困局。

此外，由中國老齡產業協會和中國標準化研究院合作編制的《中國老齡產業行業標準體系》也已啟動。據編制該體系的負責人中國標準化研究院副研究員馮衛向記者透露，該行業體系的編制力爭用時半年，出臺前將率先制定《老年宜居社區（基地）基本要求》和《老年宜居社區（基地）評價指南》兩項聯盟級別的標準，在一些會員單位中開展試點。

中國老齡產業協會老年宜居養生產業聯盟主席牟坤林介紹，聯盟將在2015年以前，在全國打造30個養老基地項目，作為行業標準執行試點和示范。

“9073”格局將變

據接近政策決策層的消息人士透露，“十一五”期間提出的“9073”養老服務格局，也有可能在今年兩會之后進行調整。方向是適當加大老年人入住養老機構養老的比例。

所謂“9073”養老服務格局，即90%的老人居家或社區養老，7%的老人接受社區日間照料和托老服務，3%的老人入住養老機構。

“大家都在反對‘9073’，如果繼續這樣定調，下一步發展養老產業就沒法走。”上述消息人士分析，建立在多子女條件下的傳統家庭照料養老模式，隨著我國獨生子女父母成為新增老年人的主體，子女的負擔能力和老年人的養老觀念都已經悄然發生了改變。

與此同時，隨著老齡化社會的來臨，老齡人口的絕對數量和比例將大大提高。“中國老齡事業發展統計公報”顯示，2012年底，中國60歲以上的老人已經到了2億，2049年中國老齡化的人口將達到峰值，4.8億，占到中國總人口的1/3，超過發達國家老年人口的總和。由此不僅會帶來我國低成本勞動力的優勢丟失，還將給社會醫療保障系統和其他福利制度造成巨大的財政壓力。

2013年三大養老地產利好政策

而發展養老產業已被認為是我國經濟轉型的內生增長動力。“老年人存款占很大比例，是撬動內需經濟的重要部分。相關部委都認為這是個新興的內需型的拉動產業，既解決民生問題，又解決經濟問題，又是提升內需的引擎，所以養老產業這塊是需要開放的。”上述消息人士表示。

在全國工商聯房地產商會名譽會長聶梅生看來，“7%社區養老、3%機構養老”將難以滿足養老需求，適當地加大機構養老的比例是必然趨勢。

聶梅生建議，加大機構養老規模，政府在養老扶持政策上應該同等對待。

“首先應厘清什么模式是真正做養老？不能把養老作為一個元素、一個由頭，往旅游、度假項目里攙和。這樣的做法沒有出路，很多企業還是希望把房子賣了而不是持有，就又走回房地產的老路了。”聶梅生認為，必須厘清項目，然后給予相關政策扶持。

記者了解到，除了相關部委和學術機構對于“9073”的養老服務格局主張調整外，民間人士也早有呼吁。

在2011年上海市人大代表一次專題調研總結交流座談會上，就有代表提交了一份“發揮社會制度優勢，深化養老工作格局”的調研報告，建議轉換思路，適時對“9073”的養老服務格局進行調整。

此外，有消息透露，近期《中國老齡事業發展“十二五”規劃》中相關的“以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐”的養老服務體系的建設規劃，也有可能要做調整。

市場化提速

調整“9073”的養老服務格局，意味著民間資本參與養老產業建設的空間會增大。

為了積極引導民營資本和吸收國外資金投入養老產業，我國“十二五”規劃明確強調對養老產業進行稅收、金融、信貸、投資等系列政策扶持。國務院辦公廳于2011年年底印發的《社會養老服務體系建設規劃(2011-2015年)》，也明確提出“積極探索采取直接補助或貼息的方式，支持民間資本投資建設專業化的養老服務設施”。

大力發展機構養老，已經越來越成為共識。很多城市都提出了發展養老產業的目標，越來越多的房地產企業投入或準備投入到養老產業的開發大潮中。一大批險資企業，也紛紛拋出了投資養老養生產業的大手筆。繼泰康人壽、新華保險、合眾人壽等之后，中國平安的總投資170億元、總面積達150萬平方米的桐鄉平安養生養老綜合服務社區項目，剛剛落地浙江桐鄉。

但是，運營模式不清、回報周期太長、缺乏政策扶持、空置率太高、土地價格高等等問題，成為當前已經投入養老地產項目建設的企業遇到的通病和亟待突破的瓶頸。其中，對于土地優惠政策的呼聲甚高。

五行創展投資控股有限公司董事長楊德會對此深有感觸。該公司在廣西投建的“中國樂養城”項目，是中國第一個被確定為“全國老年宜居養生示范基地”的項目。但是在操作的過程中遇到了“很多始料未及的困難”。

楊德會說，困難之一就是政府優惠政策方面。“養老產業作為民生工程，國家雖然鼓勵，但沒有出臺具體的措施和辦法。企業在融資、財政、稅收等多個方面與地方政府溝通上有障礙。”

他特別提到，受限于土地指標的限制，其公司雖然已經完成了3150畝的前期征地工作，但在具體項目運行過程中，卻只解決了70畝土地指標的問題，因此項目進展大為受限。

記者了解到，對于土地政策的傾斜問題，也是很多有志于發展養老產業的企業共性呼吁的問題。

在即將出臺的《老年人權益保障法》中，在土地政策方面，要求地方各級政府和有關部門應當按照老年人口比例及分布情況，將養老服務設施建設納入城鄉規劃，統籌安排養老服務設施建設用地及所需物資。

在《社會養老服務體系建設規劃(2011-2015年)》中，也明確要求各級政府，應將社會養老服務設施建設納入城鄉建設規劃和土地利用規劃，合理安排，科學布局，保障土地供應。符合條件的，按照土地劃撥目錄依法劃撥。

但是光有政策框架，沒有具體政策實施細則，政策的精神很難真正落地。即便是八個部委聯合會簽的扶持養老產業的相關政策出臺后，具體的實施還是要看各地政府的重視程度。指導性的政策的落實需要地方積極制定細則配合。

值得注意的是，地方城市在制定扶持社會企業參與養老設施建設的用地政策上，已經有落地的跡象。在2012年10月12日召開的第十二次北京市民政會議上，北京市副市長丁向陽表示，北京市將通過政策扶持、制度規范、資金引導、獎勵督導等手段吸引民間資本投資養老服務業，制定出臺土地供應、稅費減免、資金補貼、信貸支持、市場準入等綜合配套優惠政策、措施。計劃2013年在平谷區和昌平區，挑選一部分區位條件適宜、符合養老用地建設要求的優質地塊，用于供社會力量建設養老機構的土地供應試點。

記者獲悉，很多企業對于北京市的上述消息頗為關注。但是他們認為土地獲取不應該通過招拍掛，也不愿意劃撥獲取土地，而更愿意以土地協議出讓參與，給予一定的地價折扣。

對此，聶梅生的分析為，企業出于資產增值的需求，不愿意接受劃撥土地。“劃撥不算資產，裝不到企業的資產負債表里，還有諸多限制。”

此外，針對社會上關于“養老地產存在巨大利潤空間”的說法，聶梅生并不贊同。她表示，養老地產的投資回報期大約在12年左右，利潤率能夠達到8%，就是非常好的了，不是急功近利的事情，很多企業都不敢做。

“9073”格局據“中國老齡事業發展統計公報”顯示，2012年底，中國60歲以上的老人已經到了2億，2049年中國老齡化的人口將達到峰值，4.8億，占到中國總人口的1/3，超過發達國家老年人口的總和。隨著老齡化社會的來臨，當前“9073”養老服務格局必將調整。

她認為，企業可以采取“自己各管一段”的模式來解決投資回報周期長的問題。房地產開發企業可以只做到物業建成就退出，獲得15%左右的投資回報率；后面由另一家企業買斷，可以是基金，也可以是保險公司，長期持有和經營，能夠有8%左右的利潤率。房地產企業想參與后期運營，可以參股。

聶梅生認為，“養老地產”的概念并不標準，容易讓業界形成“輕服務重地產”的誤區，“養老住區”或者“老年住區”的提法更為合適。對于養老住區服務系統的認證比開發系統的認證更為重要。