政府引導型基金是養(yǎng)老地產(chǎn)最佳選擇

文│田軍 北京青耕投資管理有限公司常務(wù)副總裁

如何養(yǎng)老，已成影響中國未來發(fā)展的重要社會問題。

國際上界定人口老齡化的具體標準是，60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_到10%，或65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_到7%，作為這個國家或地區(qū)是否進入老齡化社會的標準。截至2011年底，中國60歲以上老年人口達到1.85億，占總?cè)丝?3.7%，其中65歲及以上老人有1.23億，約占總?cè)丝诘?.1%，規(guī)模超過歐洲老年人口總和，已呈現(xiàn)老齡化社會的現(xiàn)狀。

自我國70年代開始，“計劃生育”政策在全國嚴格施行。國家通過行政的強制方式，限定家庭人口數(shù)量，使中國擺脫了“人口危機”。目前，我國獨生子女家庭超過1個億，這一政策的施行，對傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式構(gòu)成了挑戰(zhàn)。“421”的家庭結(jié)構(gòu)，造成的直接后果是二三十年后，每個獨生子女家庭，平均要承擔4個以上贍養(yǎng)老人的義務(wù)。家庭為老年人提供養(yǎng)老照料的能力越來越脆弱，養(yǎng)老越來越成為一個影響中國未來發(fā)展的重要社會問題。

中國養(yǎng)老模式的選擇離不開四個關(guān)鍵詞：未富先老、獨生子女及空巢、傳統(tǒng)文化理念、城鄉(xiāng)差距。日益加速的老齡化進程，日趨增長的養(yǎng)老服務(wù)需求與有限的養(yǎng)老形式、供需失衡的養(yǎng)老機構(gòu)已經(jīng)遠遠滿足不了人們?nèi)找嬖鲩L的多樣化養(yǎng)老服務(wù)需求。創(chuàng)新養(yǎng)老模式，促進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展已成為迫在眉睫的主要任務(wù)。

2010年底，萬科正式宣布進入老年住宅的開發(fā)運營領(lǐng)域，保利、遠洋、首創(chuàng)等地產(chǎn)公司也先后專門成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究團隊，中國人壽、泰康人壽，平安人壽等保險公司也紛紛啟動養(yǎng)老地產(chǎn)項目。對養(yǎng)老地產(chǎn)的關(guān)注度，這兩年有了一個新的高位。

養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種功能性地產(chǎn)，具有養(yǎng)老的特定功能，同時兼具地產(chǎn)與養(yǎng)老行業(yè)的屬性。此外，和一般的地產(chǎn)項目不同，養(yǎng)老地產(chǎn)項目從選址、產(chǎn)品設(shè)計、生活配套、物業(yè)服務(wù)等各方面都有更高的獨特需求。在建筑設(shè)計、社區(qū)布局和配套設(shè)施上均應以為老年人提供衣食住行等物質(zhì)保障為目標。它不是單純的地產(chǎn)項目，而是以養(yǎng)老社區(qū)作為依托，提供醫(yī)療服務(wù)、日常需求購物、家務(wù)和個人護理服務(wù)設(shè)施等承載養(yǎng)老功能的特定需求，通俗的講，養(yǎng)老地產(chǎn)是否具備養(yǎng)老功能是評定養(yǎng)老居所優(yōu)劣的重要標準。

一個好的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，應該是專業(yè)的地產(chǎn)商+專業(yè)的投資商+專業(yè)的為老服務(wù)運營商，三者的組合，才能締造出一個完美的養(yǎng)老項目。

最佳組合

PE投資的特點是高收益伴著高風險，股權(quán)投資的收益十分豐厚。股權(quán)投資以出資比例獲取公司收益的分紅，一旦被投資公司成功上市，股權(quán)投資基金的獲利可能是幾倍或幾十倍，如被投資企業(yè)最后以破產(chǎn)慘淡收場，私募股權(quán)基金也可能血本無歸。

當前股權(quán)投資基金主要來源于公司養(yǎng)老年金、公共養(yǎng)老基金、捐贈基金、基金會等機構(gòu)投資者，銀行控股公司、保險公司和投資銀行等金融機構(gòu)以及富裕的家族、個人和其他非金融企業(yè)。它的大力發(fā)展勢必為金融機構(gòu)和機構(gòu)投資者提供更廣闊的投資渠道，實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。

目前，基金投資有一個比較顯著的變化，就是投資行業(yè)趨于多元化。從投資行業(yè)分布看，2010年股權(quán)投資完成的363起投資案例中，生物技術(shù)/醫(yī)療行業(yè)以55起投資交易成為年度最熱門行業(yè)，接下來是清潔技術(shù)、機械制造、食品和飲料、互聯(lián)網(wǎng)、連鎖及零售、房地產(chǎn)等行業(yè)。

一般來講，基金投資的周期（扣除退出期和清算期）為5年左右，而養(yǎng)老地產(chǎn)的高投入，投資回報期基本都在5年以上，這樣和普通商業(yè)性基金投資的回收周期會有較大的差異，也決定了商業(yè)性基金投資養(yǎng)老地產(chǎn)項目的不可行性。但是一些政府引導基金和國外基金的投資回報期較長，可以到8-10年，甚至更長。這樣的投資周期與養(yǎng)老地產(chǎn)項目7年左右的回收期正好吻合，也決定了雙方結(jié)合的可行性。

養(yǎng)老地產(chǎn)具有投資回報期長與投資成本高的特性，其融資模式與盈利模式也備受關(guān)注。養(yǎng)老地產(chǎn)不僅要注重適老化住宅設(shè)計，還要注重適老化的綜合配套，關(guān)鍵是能提供適老化的服務(wù)。其盈利模式和后續(xù)的為老服務(wù)的運營更是關(guān)鍵。

養(yǎng)老地產(chǎn)的風險主要包括：政策風險，主要是政策的不可抗力，項目審批延誤等；法律風險，主要是文件和合同，擔保及法律法規(guī)文件的變化等；金融風險，主要是利率，通貨膨脹等；建設(shè)風險，主要是資金短缺，設(shè)計施工方面的技術(shù)風險，項目組織管理的不足和失控，融資成本的增加等；運營風險，主要是管理經(jīng)驗，運營商能力等；市場風險：收費和收益不足，公眾對項目及產(chǎn)品的需求發(fā)生變化，醫(yī)療、休閑娛樂等服務(wù)供應和價格發(fā)生變化等。

因為養(yǎng)老地產(chǎn)的上述特性，所以當前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)項目的融資渠道雖然較多，但路徑依然狹窄，盈利模式也呈多樣化的態(tài)勢。養(yǎng)老地產(chǎn)項目融資問題已經(jīng)成為其制約發(fā)展的一大瓶頸。養(yǎng)老項目開發(fā)企業(yè)往往很難獲得銀行貸款；股市融資大門難開；民間融資的成本又太高；而養(yǎng)老地產(chǎn)的特點決定了國內(nèi)私募基金投資進場時間目前尚不成熟；保險資金和政府引導型產(chǎn)業(yè)投資基金以及外資基金有望成為養(yǎng)老地產(chǎn)重要的融資渠道。

以房養(yǎng)老國外成熟的模式是，利用老人原有房產(chǎn)，以出租、置換、出售等多種方式將養(yǎng)老地產(chǎn)與老年客戶房產(chǎn)盤活，在保險公司的幫助下使舊房資產(chǎn)變成一筆穩(wěn)定的現(xiàn)金流，老人的晚年生活得到保障，保險公司贏得入住率和周轉(zhuǎn)率。

融資模式與盈利模式

養(yǎng)老地產(chǎn)若想獲得基金青睞。首先要有切實可行的贏利模式分析。項目的要有清晰的盈利點，每個盈利點要有嚴謹?shù)呢攧?wù)模型支持。財務(wù)模型中物業(yè)的贏利以及后續(xù)為老服務(wù)的贏利數(shù)據(jù)應該具有可操作性，這需要前期下大力氣做好市場調(diào)研工作，純粹漂亮的財務(wù)模型，吸引不了精明的基金投資公司和投資經(jīng)理。

國內(nèi)主流的養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式主要包括銷售、持有、銷售與持有并存等三種。銷售模式:包括產(chǎn)權(quán)銷售和會籍銷售。如果開發(fā)商不介入后期的養(yǎng)老服務(wù)，老年人在入住后恐難以享受到相應的養(yǎng)老服務(wù)，老年住宅可能僅僅成為營銷的噱頭，也意味著開發(fā)商放棄了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈上居住以外的其他衍生價值。持有模式:設(shè)立一定的入住門檻，然后采取按月收取服務(wù)費的形式運作項目，開發(fā)商實際上兼任了運營商角色。實際上，采用持有型模式的開發(fā)商收回成本并盈利，更多的是依靠增值服務(wù)。持有加銷售模式:養(yǎng)老住宅也具有附加產(chǎn)業(yè)鏈價值高的特點，因此開發(fā)企業(yè)還可以將持有和銷售按照合適的比例配置，既有效緩解開發(fā)商的資金壓力，還可以讓消費者不再為在后期配套服務(wù)的運營等方面擔心，從而解決資本投入與后期盈利的問題。

在充分考慮老年消費者多元化需求的同時，要做出自己的特色。養(yǎng)老地產(chǎn)的項目定位非常關(guān)鍵，要針對項目的特色準確的做出客群分析。

定位要準確的掌握老年人的生活習慣和思維方式，社區(qū)以老年功能為中心，社區(qū)配套應該生活化，多元化，優(yōu)質(zhì)的老年地產(chǎn)項目，需要整合老年人生理和心理研究、醫(yī)療配套設(shè)施、健身活動場所、老年大學、老年娛樂場所、老年運動場所等多種資源，形成完善的產(chǎn)業(yè)鏈。根據(jù)項目的地理位置，擁有資源和不同的定位判斷老年人群的需求，營造出項目自身的特點，是以養(yǎng)老養(yǎng)生為主？還是以醫(yī)養(yǎng)為主？

建立支撐硬件機構(gòu)的服務(wù)體系并打造具有可復制性的為老服務(wù)模式也極為重要，為老服務(wù)的內(nèi)容及運營服務(wù)商是養(yǎng)老地產(chǎn)項目成敗的關(guān)鍵。

養(yǎng)老地產(chǎn)項目運營商需要具備持續(xù)的運營能力。養(yǎng)老地產(chǎn)項目收回成本并盈利，更多的是依靠增值服務(wù)。

筆者建議采用專業(yè)公司管理模式來進行養(yǎng)老地產(chǎn)的日常運營管理，這種管理模式構(gòu)建專業(yè)化水平高，服務(wù)體系完善，內(nèi)容涵蓋家政、餐飲、生活照料、醫(yī)療健康、文化娛樂、心理咨詢等方面。通過專業(yè)化的分工，構(gòu)建專業(yè)的服務(wù)體系，從而提升服務(wù)品質(zhì)。

國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)公司的發(fā)展處于起步階段，這兩年的發(fā)展會比較迅猛，北京的乘黃天地，上海的萊康都是輕資產(chǎn)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)商。

如何雙贏

基金投資熱情正在升溫，但投資態(tài)度仍然謹慎。目前，美國城堡投資正準備募集10億美元投資中國富裕地區(qū)的商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項目。紐約對沖基金（Fortress Investment Group LLC）以及寫意健康咨詢（China Senior Care）等海外投資機構(gòu)也將在中國養(yǎng)老服務(wù)和養(yǎng)老地產(chǎn)上進行投資。摯信資本投資也于2010年年底入股上海親和源1億元。這反映了該投資機構(gòu)對親和源盈利模式的認可，但由于從事養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)大多還沒有找到良好的商業(yè)模式，在養(yǎng)老模式、管理模式以及服務(wù)模式上缺乏創(chuàng)新，隨著政府對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的系列鼓勵和支持政策的出臺，各涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)不斷的完善，輕資產(chǎn)運營的養(yǎng)老服務(wù)團隊成型，相信商業(yè)性基金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的積極性會慢慢升高。

以北京市發(fā)改委、北京青耕投資管理有限公司和天津銀宏基金聯(lián)合發(fā)起的國內(nèi)首支養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政府引導股權(quán)投資基金為例，基金管理公司正在注冊，基金已經(jīng)獲批，總規(guī)模10億元，首期2.5億元，基金的設(shè)計為“8+2”，10年的投資周期。基金的投資明確設(shè)定了北京作為主要的投資區(qū)域，投資的領(lǐng)域主要是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的四個模塊：不動產(chǎn)投資；新建或改建養(yǎng)老機構(gòu)；養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)人才的培訓和老年用品。其中不動產(chǎn)的投資模塊就是指CCRC養(yǎng)老社區(qū)。

北京市首塊養(yǎng)老綜合用地的供應已于1月正式對外發(fā)布。該地塊位于北京順義區(qū)。據(jù)悉，2013年北京市國土局將會陸續(xù)推出約7塊養(yǎng)老綜合用地，北京率先實行的這一舉措，對于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展具有重要的意義。

目前中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還處于早期發(fā)展階段，但相信隨著老齡化社會的發(fā)展，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的社會需求將迅速增長.

據(jù)中國社科院老年研究所公布的測算數(shù)據(jù)顯示，到2030年，我國養(yǎng)老市場的商機有望增至13萬億元。在養(yǎng)老服務(wù)社會化、養(yǎng)老設(shè)施集約化以及養(yǎng)老服務(wù)高端化的背景下，老年住宅需求將會出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，老年住宅增長將保持在10%左右的較高水準。特別是老年住宅市場，巨大的投資潛力正吸引越來越多的私人投資者及開發(fā)商。但是，現(xiàn)階段的“養(yǎng)老房”與真正的“養(yǎng)老地產(chǎn)”，在模式上還有很大的差距。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的春天不會遙遠，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有望實現(xiàn)社會效益與經(jīng)濟效益的“雙贏”。

精神需求城鄉(xiāng)差別，是當前養(yǎng)老制度和城鎮(zhèn)化面臨的一樣問題。當前既要應對快速老齡化，又要應對快速城鎮(zhèn)化，如何養(yǎng)老必然面臨改革。而改革的方向更需要考慮到老人精神層面的需求，在他們眼中，子孫就在身邊比什么都重要。