趙曉：剛需無力 買方時代來臨

文│趙曉 北京科技大學經濟管理學院教授、博士生導師、中國房地產業協會市場與產業委員會專家委員

如果從改革周期的維度來判斷，未來五年，特別是未來兩年會有明顯的寬松、開明趨勢，這里面隱含著許多的變化和機會；如果從增長周期的維度來判斷，則中國經濟在2012年已經軟著陸成功，且已呈復蘇之上升態勢，未來十年中國經濟有望進入新型“穩態增長”，進而邁向新的大國崛起臺階，一舉超越美國成為世界最大經濟體；如果從房地產產業的維度來判斷，則一個全新的季節也已經來臨，無論增長態勢、市場格局、政策趨勢以及產業組織等都將發生重要變化。

三大變化下的次高增長

一個大的趨勢是，中國經濟將從10%波動大的“超高增長”進入“七上八下”的“次高增長”以及顛簸小的“穩態增長”，房地產則從超高增長變為中低速增長。

過去30年，中國經濟的年均增長接近10%，尤其2000-2010年間，中國經濟的年均增長甚至超過了10%。這是典型的超高速增長！用世界銀行的評價來說，就是在人類歷史上，還從來沒有如此多的人口，在如此長的時間內，實現過如此快速的持續增長。但是展望從現在到2020年未來的中國經濟增長，中國將告別10%上下的超高增長，轉而進入“七上八下”的次高增長。

趙曉認為，中國未來相當一段時期房地產需求仍將持續上升，但供不應求的局面已經過去，而供大于求的局面已經出現，并且將主導未來的房地產發展大勢：“賣方市場”迅速轉變為供大于求的“買方市場”格局。

有三個因素發生了變化：其一是中國人口周期的變化，進而必然引發經濟周期的變化。人口周期變化所帶來的增長臺階的跳水，在幾乎所有國家都發生過，在中國也不會例外。進入2010年后，中國從“人口紅利”開始轉向“人口負債”，經濟增長則從“勞動力無限供給”時代進入到勞動力相對緊張進而勞動力價格不斷上升時期，經濟增長必然由此告別“超高增長”，進而進入按勞動力約束下的“次高增長”。

此外房車主導的重化工業增長將風光不再。2000-2010年，中國的房屋年銷售從100萬套增長到1000萬套，汽車年產量則從200萬輛增長到2000萬輛，房和車十年都分別增長了十倍，年復合增長在20%以上。但展望2020年的未來十年增長，房、車均能再增長一倍就不錯，如此年復合增長率將急劇滑落到5-7%的地步，甚至不及同時期中國經濟年均增長速度。2012年還有兩個重要歷史性時刻：鋼鐵生產十年增長最低，而服務業占中國經濟比重第一次超過第二產業。這兩個數據透示出中國重化工業增長已走向衰落，房、車將淡出主導產業地位，過去十年中國經濟最強發動機將熄火。

同時，中國政府對于增長速度的偏好已經發生變化。現在無論是政府還是社會更看重的是經濟增長質量、社會和諧、生態保護以及公平公義等。同時，由于就業壓力的降低，政府也不再需要以刺激政策來維持經濟超高增長。一個明顯的政策信號就是，2012年中央經濟工作會議提出的經濟工作最終目標已由過去的“保持經濟平穩較快發展”這一元目標轉變為“實現經濟持續健康發展和社會和諧穩定”的二元目標。在缺乏政策強力推動的前提下，中國經濟當然只能在“七上八下”的自然增長軌道中。

中國本質上仍沒有脫離青春期階段，因此未來經濟增長的動力仍然是強勁的。從外部環境看，世界經濟可能已經告別了最壞的時期。如果全球經濟向好，中國的進出口也將進一步回暖。從國內環境來看，政府動力不會衰減，而市場動力在復蘇，因此，我們判斷2013年中國經濟的增長將重回8%的增長軌道，而2020年前大多數年份中國經濟增長可望在“七上八下”的軌道上運行。

剛需已無法撬動房地產

從增長的波動來看，我們判斷中國經濟也將告別大起大落的階段，轉而進入到“穩態增長”階段?！捌呱习讼隆钡脑鏊俾龁?？據英國《經濟學家》雜志中國專欄的預測文章，如果未來十年美國經濟年均增長2.5%同時物價年均增長1.5%，而中國經濟能夠保持年均增長7.75%同時物價上漲控制在年均4%，人民幣年升值控制在3%，到2016年的時候中國按照購買力平價計算的經濟總量將第一次超過美國，而到2018年的時候，即便按官方匯率計算中國的經濟總量也將超過美國。

另據假設，未來十年中國的年均增長只有7%，那么到2020年的時候，中國經濟總量也將增長一倍，約相當于當時美國經濟總量的64%，日本經濟總量的2倍，德國經濟總量的3倍以及英國、法國、印度、巴西等國的各4倍，加拿大的6部以及墨西哥的12倍。如此展望未來十年的中國經濟，其實仍是一個美好增長的季節，甚至是一個更美的季節，但又是一個明顯不一樣的季節！

在這樣一個新的季節中，房地產多年的“賣方市場”變成“買方市場”更為確定。中國未來相當一段時期房地產需求仍將持續上升，但供不應求的局面已經過去，而供大于求的局面已經出現，并且將主導未來的房地產發展大勢。

據“城鎮化需求預測模型”測算，到2020年需新建住房面積將增長到15.4億平米，這意味著2012-2020年中國的住房需求仍將不斷增長，伴隨城鎮化和居民住房改善步伐放緩，2020年后中國的住房需求才會正式進入下降期。但問題在于，需求增長的同時，供應增長更快，導致供求關系從供不應求的“賣方市場”迅速轉變為供大于求的“買方市場”格局。

中國社會科學院預測

預計2012-2014年城鎮住宅需求年均約12.7億平米（2010年實際新增商品房住宅需求只有10億平方米），假設2009-2011年新開工面積在2012-2014年竣工，則房地產開發住宅竣工也將攀升到年均12.3億平米，來自市場的供求可以說基本平衡。然而，考慮到還有“非房地產開發建設”、“城區擴大”以及“小產權房”等大量非市場性供應，將這些非正常供應加入到整個供應后，中國的城鎮住宅市場格局將明顯轉變為供過于求。

城市化所創造的住宅“剛需”將完全無法挽救房地產走向的頹勢。未來10年，所謂“剛需”也就是每年城鎮首次置業的新房需求年均大約是2.7-3.2億平米，假設剛需在全部新房成交中占比35%，則可以推算出全國每年的商品住宅銷售面積至多7.8-9.2億平米。這樣的銷售量即便與2011年的銷量相比，也遠遠不如，降幅達5-20%。可見，未來中國的房地產僅靠所謂“剛需”根本無法撬動，更難以推動全國住宅銷量的持續快速增長。

當前，全國住宅庫存積壓已達3億平方米。2012-2014年住宅市場已呈現明顯的供過于求態勢，預計到2017年，中國住宅市場才能重新恢復供求平衡，但好景不長，中國房地產很快將走向2020年后的需求下滑年代。故未來中長期總體判斷，中國房地產市場已由熱鬧浮躁的賣方市場轉向清淡冷靜的買方市場，不僅黃金增長年代就連白銀增長年代也將一去不復返。

另據行業預判，2012年全國新增商品房住宅需求為10億平米，預計2011-2020年十年間13億平米將是頂峰，全國全部新增商品住宅需求約120億平米，如此十年內中國商品住宅需求的年復合增長率將滑落至5%以內，完全無法比肩過去十年年均20%以上的增長！從結構上看，前五年首次置業的剛需客戶仍是主力，后五年改善型需求占比將超過剛需客戶（55%的現有城市居民家庭住房面積仍低于30平米）。開發商及其他相關利益主體當不可不把握住節奏和結構的迅速變化。

機會屬于趨勢把握者

就政策趨勢而言，政府對于房地產的調控將不會松手，房地產調控將從以往的再三失敗走向成功。

過去十年，房地產調控幾乎年年都“療效”不佳，但展望未來，政府對于房地產的調控將不會松手，房地產調控將從一而再再而三的失敗走向成功。炒作房價暴漲、惡賭政府沒戲的朋友這次要小心了。

眾所周知，每年的中央經濟工作會議都決定著下年度的政策走向，而新一屆政府開局之年的中央經濟工作會議，不僅關乎下年，甚至關乎整個新班子對于未來中長期的政策思路，無疑更加重要！2012年的中央經濟工作會議就是如此重要的一次會議，這次會議有許多重要信號傳遞出來，而對于舉世關注的房地產業，會議只有一句話——“堅持房地產調控不動搖”！

但這句話足以印證我們事先的猜測：本屆政府將不會再允許房地產市場過熱，也不會允許房地產價格再度失控。

道理非常簡單：鐘擺不能一直往一個方向擺，一旦擺到頭必然要往回擺。上屆政府提出過許多好的理念，也做了許多好事，但在兩件事情上卻未免飽受詬病。一是改革的停滯甚至在許多方面出現了倒退，引發諸多不滿。因此，重啟改革乃是必然。二是房地產調控，房地產在過去十年突飛猛進，但房價暴漲、十年調控無果也引發了社會各界的深深失望，房地產收益分配的不平衡更是引發了社會中下層的憤怒，使得房地產行業成為引爆中國社會沖突與震蕩火山的最大導火索。18大報告145處提到“人民”，顯然要提醒全黨須牢牢記取“水能載舟、亦能覆舟”的教訓，真正落實以民為本的執政理念，方能繼往開來。

而新一屆政府想要在民生上重樹威信，第一無疑就要拿房地產來開刀，在上屆政府無果的房地產調控上結一個大大的果子，方令百姓舒暢、方顯英雄本色！如此，中央經濟工作會議才要“堅持房地產調控不動搖”！再考慮到前面討論的中國房地產市場格局與增長態勢的變化，也就是說天時已變，政府尋求房價更加平穩、社會更加和諧、利益更加平衡的房地產調控目標，到今天終于完全可以落地實現。

在上述趨勢主導下，房地產行業格局、產品的發展趨勢必然出現分化，“分化”必成為未來中國房地產發展的重要關鍵詞。如果以10年為一個時代的度量尺碼，下一個時代將是特別值得期待的時代。誰將成為下一個時代的弄潮兒？只有那些善于把握趨勢并勇于改革創新的人士！