世邦魏理仕2013年或成零售物業(yè)分水嶺

2/3供應(yīng)來(lái)自二線城市

盡管2012年中國(guó)零售增長(zhǎng)有所回落，但仍維持在雙位數(shù)的水平，零售商對(duì)市場(chǎng)前景也相對(duì)樂觀。外資零售商仍在繼續(xù)擴(kuò)張，但態(tài)度變得相對(duì)謹(jǐn)慎。市場(chǎng)對(duì)于一線城市的頂端物業(yè)的需求仍然旺盛。高檔品牌進(jìn)一步在二線城市，尤其是中西部地區(qū)的二線城市開拓市場(chǎng)。受此影響，2012年零售物業(yè)的凈吸納量同比增長(zhǎng)2%。

供應(yīng)方面，全國(guó)新增供應(yīng)按年增長(zhǎng)22%，當(dāng)中有超過(guò)2/3來(lái)自二線城市。從位置上來(lái)看，有接近2/3的新增供應(yīng)來(lái)自于城市的新興區(qū)域。零售租金同比上升3.4%。當(dāng)中一線城市表現(xiàn)相對(duì)突出，錄得按年增長(zhǎng)5.4%。二線城市當(dāng)中，武漢和杭州表現(xiàn)搶眼，均錄得6%以上的同比增長(zhǎng)，而沈陽(yáng)由于在過(guò)去幾年持續(xù)的大量供應(yīng)，租金逆市輕微下滑。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的逐步復(fù)蘇，預(yù)期需求在2013年將按年有所上升。供應(yīng)方面，2013年全國(guó)新增供應(yīng)依然充沛，我們預(yù)計(jì)零售租金將穩(wěn)步增長(zhǎng)，同時(shí)空置率也將略有上升。

數(shù) 據(jù)

10%

青島、大連和重慶未來(lái)的新增供應(yīng)過(guò)快，將使得其零售物業(yè)空置率水平由目前的合理區(qū)間上升到10%以上，出現(xiàn)不同程度的過(guò)剩。未來(lái)空置率有所上升。

2013年年底供應(yīng)達(dá)到峰值

此次我們選取了華東、華南、華北和中西部地區(qū)比較具有商業(yè)代表性的15個(gè)城市分別從零售物業(yè)的供給和需求兩個(gè)角度來(lái)分析這幾個(gè)城市目前零售物業(yè)的租金水平及其未來(lái)走勢(shì)。

北京、沈陽(yáng)、成都、天津出現(xiàn)不同程度的過(guò)剩 截止到2012年一季度，北京、沈陽(yáng)、成都和天津的零售物業(yè)總存量已經(jīng)分別達(dá)到652.19萬(wàn)平方米、355.77萬(wàn)平方米、226.50萬(wàn)平方米和218.89萬(wàn)平方米，空置率分別達(dá)到12.60%、16.30%、11.60%和13.50%，均超出5%-10%的合理區(qū)間的上限，呈現(xiàn)出不同程度的過(guò)剩，尤其是以沈陽(yáng)最為突出。上海、廣州、西安、重慶、大連和青島的空置率水平處于5%-10%的合理區(qū)間。武漢、深圳、杭州、南京和寧波的空置率均低于5%的臨界點(diǎn)，供給略有不足。

十二五期間，樣本城市供應(yīng)量將持續(xù)上升，以前三年最為明顯。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，十二五期間，樣本城市的零售物業(yè)供應(yīng)量將持續(xù)上升，其中又以前三年最為明顯。到2013年年底，樣本城市零售物業(yè)總供給量將達(dá)到4266.27萬(wàn)平方米，較2011年年底將增加53.4%，年均復(fù)合增長(zhǎng)率為23.85%;到2015年年底，樣本城市零售物業(yè)總供給量將達(dá)到4840.47萬(wàn)平方米，較2013年年底增加13.5%，年均復(fù)合增長(zhǎng)率降至6.5%。分城市來(lái)看，北京、青島、大連、杭州、武漢、重慶、成都、西安和深圳在未來(lái)兩年的新增供應(yīng)會(huì)較多。

就租金而言，上海的租金水平最高，大部分城市位于600-800元/平方米/月之間 政治、經(jīng)濟(jì)地位重要性和供需矛盾是影響租金水平的兩個(gè)最大因素。其中:零售物業(yè)的首層商鋪?zhàn)饨鹚皆?000元/平方米/月的城市有上海、廣州、北京和南京；租金水平在800-1000元/平方米/月的城市有深圳、杭州和成都;租金水平在600-800元/平方米/月的城市有大連、寧波、西安、青島、重慶、沈陽(yáng)和天津；租金水平在600元/平方米/月以下的城市僅有武漢。

部分城市值得警惕

近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)熱興起，新增供給較多，我們判斷2013年可能成為行業(yè)分水嶺，深圳、成都、青島、大連、重慶、杭州這幾個(gè)城市的商業(yè)地產(chǎn)情況值得警惕。

成都和深圳市場(chǎng)由于其目前的空置率本就超出10%，再加上未來(lái)供給增長(zhǎng)過(guò)快，零售物業(yè)租金將面臨較大的下行壓力。青島、大連和重慶未來(lái)的新增供應(yīng)過(guò)快，將使得其零售物業(yè)空置率水平由目前的合理區(qū)間上升到10%以上，出現(xiàn)不同程度的過(guò)剩；杭州伴隨其零售物業(yè)的增加將有效緩解目前空置率低的緊張局面，但供給增幅過(guò)大，矯枉過(guò)正，租金水平有可能下降。

在優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)中，新增供應(yīng)多集中于二線城市，尤以天津和沈陽(yáng)為代表。2012年第三季度中，大部分新增供應(yīng)集中在二線城市，約占整體供應(yīng)量的74%。其中，天津和沈陽(yáng)的供應(yīng)量比較突出，且在短期內(nèi)將持續(xù)保持高位。此外，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)不斷向成熟商圈外發(fā)展，本季度逾七成的新增供應(yīng)位于新興商業(yè)圈。

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)報(bào)價(jià)仍然呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。在全國(guó)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)中，一線城市首層租金表現(xiàn)穩(wěn)中有升，其中北京漲幅最大，環(huán)比增長(zhǎng)3.6%。少數(shù)二線城市由于新增供應(yīng)處于新興商圈而對(duì)整體租金有所影響。但中西部地區(qū)仍保持比較良好的上升趨勢(shì)。

未來(lái)空置率有所上升，租金水平緩慢上升。預(yù)計(jì)未來(lái)仍然有大量的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)將投放市場(chǎng)，特別在一些新興商圈內(nèi)。零售商對(duì)中國(guó)龐大的消費(fèi)市場(chǎng)長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨勢(shì)的信心不變，我們一線、二線城市的優(yōu)質(zhì)商鋪需求的判斷仍然樂觀。預(yù)計(jì)租金在短期內(nèi)將維持緩慢上升趨勢(shì)。

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金走勢(shì)周期

成都優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金走勢(shì)

天津優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金走勢(shì)

杭州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金走勢(shì)

沈陽(yáng)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金走勢(shì)