研判2013中房協《2012全年房地產市場研究報告》發布

本刊記者│馮京津

1月24日，中房協發布《2012全年房地產市場研究報告》（以下簡稱報告）。為反映整個產業發展和市場運行的情況，中房協首度發布年度市場報告。

報告從政策、市場、企業多方面對2013年房地產業發展預判，政策繼續堅持房地產調控不放松； 2013年的房地產市場仍會是平穩發展態勢；認真研究市場布局、業態選擇和融資等問題是企業發展關鍵點。

中國房地產業協會副會長朱中一在報告發布會上強調， 2013年房地產市場總體仍會平穩發展，市場環境也好于去年。

報告分析指出：鑒于當前一些城市房價上漲壓力較大和市場供求不平衡，2013年中央政府仍會繼續堅持房地產調控政策不放松，繼續實施差別化的信貸、稅收政策和限購措施。同時，注意將現行調控政策和中長期制度相結合，對合理的改善性需求給予支持。今后，房地產調控的手段方式將逐步完善，會更加注重市場和法治；完善居民個人住房信息、制定住房發展規劃、保障房建設規劃的工作會得到進一步推進；房地產發展和改革的頂層設計既需要高層眾多部門的配合，又需要中央和地方政府形成共識，科學有效、穩定可預期的市場調控政策體系也有望逐步出臺。

今年房地產發展和調控中需關注的幾個問題：要加強差異化管理，密切關注房價、地價等市場信號波動較大的城市，對房價過快上漲的城市，除采取找地方政府問責等措施外，還應做好政策儲備；要研究新型城鎮化與房地產市場如何實現良性互動；要持續關注貨幣環境可能對我國經濟的影響，謹防信貸規模和通脹壓力對房地產市場調控力度的削弱，防控金融風險；加強地方政府對落實住房建設規劃的調控作用和普通商品住房用地的有效供應及監管，將抑制異常地價的相關措施落到實處。

朱中一提醒開發企業， 需要在三個方面關注2012年房地產市場，一些城市房價上漲壓力仍然存在；土地購置面積和房屋新開工面積的減少；一些城市商業地產階段性過量和一些三、四線城市商品住房去化壓力較大。

易居（中國）控股有限公司執行總裁丁祖昱在發布會上表示，從整個行業格局，2012年房地產銷售金額排在第50位的已經到了102億，超過100億的企業有57家左右，整個行業房地產企業在不斷的做強做大。

同時，從企業運營效率方面看，在不斷提升。企業運營效率的兩個指標：一是單城市產能，二是單項目產能。分別從萬科、保利、中海這三家企業看，都是去年在規模房企當中銷售金額相對來說比較靠前的企業。單城市產能都在26到30億，因為他們已經進入到了非常多的城市，在每個城市銷售額如果越高，就證明企業在這個城市的運營效率比較高。單項目產能萬科是5.8億，保利是6.04億，中海達到了8.35億。

2013年主流策略進入前的市場調研，事先的規劃設計，合理設置產品結構，拿地后的快速開工，縮短開發建設周期，快速銷售資金回籠，擠占市場價格定位，在2013年更多的房地產企業將采用這些辦法。

從集中程度看，前十位的企業已經占到企業市場份額的12.76%，比2011年提升了兩個百分點，前20強的企業集中度達到了17.62%，比2011年上升了三個百分點。所以現在十強也好，二十強也好，五十強也好，占到整個市場份額越來越高。

上海易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍認為，在市場布局方面，企業應認真研究新型城鎮對房地產業發展的機遇與挑戰，深入了解分析有關城市的市場需求和供給，選擇適合企業自身發展的城市投資，正確處理對投資一、二線城市和投資三、四線城市的關系。

在業態選擇方面，隨著國家對旅游、文化、養老服務等產業的支持，有條件的企業會探索旅游地產、養老地產、商業地產等業態投資。企業要結合實際、重視人才、加強多渠道融資、關注投資地的消費能力，保持總量基本平衡，結構基本合理等問題。

在合作開發降低風險的方面，隨著土地成本的增加，市場競爭的加劇，越來越多的企業會從企業間的競爭走向企業間的合作，實現真正意義上企業間的優勢互補，合作共贏。

在企業經營策略方面，大型品牌房地產企業成功的高周轉開發營銷案例，獲得了業界普遍認同。進入前的市場調研，事先的規劃設計，合理設置產品結構，拿地后的快速開工，縮短開發建設周期，快速銷售資金回籠，擠占市場價格定位，在2013年更多的房地產企業將采用這些辦法。

朱中一表示，國內外宏觀經濟與房地產市場本身仍有一些不確定因素，企業更要理性的分析市場。希望企業能結合自身實際，認真研究市場布局、業態選擇和融資的問題；同時要在轉型發展、精細化管理、品牌化經營、規范化服務方面做好文章，為實現百姓的住有所居和行業的持續健康發展做出貢獻。