產品和技術的拼刺刀時代

文│李波 中建設計集團第一設計院副總建筑師

綠色是最終目標產業化的關鍵在于以工業化為核心平臺，通過工業化、信息化來實現集約、智能、綠色、低碳和效率提升。圖為座落于邁阿密規劃區域的生態樓，該大樓很好的把工業化、結構技術、生態技術融于一體。采用了多種技術和一系列的經濟有效的措施來降低能耗。

未來房地產業發展不能建立在大量的資源能源投入和廉價的勞動力基礎上，而是要以整體技術進步和產業化帶動產業持續發展，由傳統的建造業轉為先進的制造業，實現產業的轉型升級。

具體到未來企業間的競爭上，過去粗放式的建造方式和資源大量投入，隨著勞動力成本的上升，未來的競爭必然是拼技術、拼產品，住宅產業化肩負起了房地產業轉型的歷史使命。

從60年代末開始的建筑工業化運動開始，幾十年住宅發展歷程中，這條道路始終都在，只是曲折隱現未成體系不具規模。在相關國家政策鼓勵下、在萬科等先行企業的市場實踐中，這個能夠一手托兩家的道路已經逐步呈現，那就是住宅產業化。

住宅產業化的發展一直受到了政府大力的支持，從長期的市場需求角度看，既能夠滿足政府鼓勵的剛需市場規?；l展，也能創新企業盈利模式；從產業關系的角度來看，它橫跨第二、第三產業，是一個完整的產業系統。產業鏈條上的延展與整合，也將成為未來房地產行業結構化轉變的重要方向；從社會責任的角度來看，住宅產業化可以減少能耗、實現資源循環利用，具備了集約、智能、綠色、低碳等要素，為可持續發展的社會形態的建立起到非常積極的作用。

住宅產業化，通常的概念是用工業化生產的方式來生產住宅。它可以實現住宅設計標準化、部品生產工廠化、現場施工裝配化、土建裝修一體化和生產經營社會化，涵蓋了開發設計、住宅生產全過程、施工、物品生產、管理和服務等。它的關鍵在于以工業化為核心平臺，通過工業化、信息化來實現集約、智能、綠色、低碳和效率提升。

住宅產業化是實現轉變經濟方式切實可行的途徑，還能解決全球關注的能耗問題。據相關數據顯示，工業化生產方式可以使得節水80%、節電10%以上，耗材節約40%等。此外，可以有效提高住宅品質，滿足全壽命周期內使用者的全家居需求。例如通過產品的標準化模數化會更容易控制房屋質量，能夠改善結構精度、滲漏、開裂等質量通病。比如在實際工程應用中，預制構件尺寸偏差可以控制在 3MM以內，預制構件表面平整度偏差小于0.1%。它甚至可以根據家庭人口結構的變化，通過新型建筑體系實現多功能變化的房間搭配。

更重要的是，住宅產業化可以有效縮短建設周期、控制成本、提高效率。以一般民用建筑為例，高層施工周期可以縮短1/3，多層可以縮短1/2。在日趨深化的調控下，降低成本、提高效率更是房企實現盈利的重要手段。而不走這種新型建筑規劃的道路，企業可能就處在競爭的薄弱環節，就沒有競爭力。

目前國內現狀不容樂觀，盡管萬科、遠大等企業已經在實踐，也取得了一定成績，但是比起國際依然處于相對落后的階段。發展住宅產業化既需要認識目前的不足，也需要大膽往前，探索一條具備現實意義的道路。

政府必然要在這個過程中起到主導和推動作用，既要有大力度的政策鼓勵，讓市場參與者都能得到實惠，保護和激發企業推動住宅產業化的積極性；也要有專職部門負責全系統解決方案，建立配套的技術體系、改變現有審批程序，構建配套的管理體系等，從而為住宅產業化的發展創造良好的政策環境。特別經濟和技術的引領非常重要。

富有遠見的企業必然會以科技進步作為支撐，優化整合，完善體系，同時培養專業人才。在實際項目中，國內很多企業只是在某些環節中實現了單向技術的超越，而沒有在一個項目里面整體的應用和推進技術體系。這里包含了以下幾個方面。

首先標準化模數的確立，特別是模數協調標準要按國際標準化組織頒布的《模數協調》的系列標準來逐步確定。在此基礎上還應考慮其多樣化，以應對不同人群對住宅產品的不同需求，比如從建筑規劃設計階段就提前引入多樣化的模數化概念。

預制件住宅產業化通過預制件可以有效縮短建設周期、控制成本、提高效率。以一般民用建筑為例，高層施工周期可以縮短1/3，多層可以縮短1/2。

其次，新型建設體系的廣泛應用，比如CSI的大力推廣，CSI是具有中國住宅產業化文化特色的住宅建筑體系，其核心是將住宅的支撐體部分和填充體部分相分離，通過分離使住宅具備結構耐久性，室內空間靈活性以及填充體可更新性等特點。它一方面可保證部品的高品質，另一方面減少部品在制造、流通、安裝、使用、拆改、回收的全壽命過程中對環境的持續影響，實現了住宅建設的節能環保。

另外要構建住宅產業化的技術支撐體系，一方面結合我國國情，對住宅傳統技術創新研究，一方面在全球化環境下推廣應用新技術、新產品、新材料等，使得通用化、集成化的部品部件的開發、生產和供應形成系統，具備規模。還要有細分的技術服務體系，涵蓋整個住宅產業化鏈條。比如在住宅生產的全過程中，從設計到施工可以細分專業逐步形成獨立行業，像施工現場技術服務等，專業性更強更有效率。比如利用信息化的技術，進行全產業鏈的管理，包括越來越多的企業研究。

人們對住宅產品的需求是多樣化和個性化的，標準化必然要和個性化結合，整體推進，這也是住宅產業化發展的趨勢之一。市場激烈競爭和需求細分化必然導致企業選擇大規模定制的方式。它可以把“個性化定制”和“大規模”的優勢有機結合起來，形成個性化定制產品和服務的大規模生產。這樣，既能滿足大規模工廠化生產，也能靈活組合形成個性化的敏捷產品。