新宏觀調控的想象空間

本刊記者│程磊

調控“重拳”

調控新政發布后的第一個交易日，滬深兩市暴跌，市值蒸發近萬億元。其中上證指數下跌3.65%，創下最近19個月單日最大跌幅；深成指則下跌5.29%，創27個月單日最大跌幅。“招保萬金”四大地產龍頭股跌停，兩市跌停個股75只，其中47只為地產股。

“國五條”細則出臺，將改變整個房地產市場對于2013年的原有判斷，調控的延續有可能使相當一部分購房者重拾房價回調的預期，觀望情緒可能由此再度出現，市場活躍度將明顯下降。業內人士指出，對于本次新政的影響，自2012年起始的一輪市場回升將被打斷。

首先，限購進一步升級，明確了統一標準；其次，二手房的個調稅，由交易總額的1%-2%，從嚴按差額的20%征收；第三，少數高房價城市，將提高二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，上述三點具有新意。

全國政協委員、住建部副部長齊驥在“兩會”期間對媒體透露，針對新的國務院調控的文件，近期會有詳細的信息解讀。而各地方的調控目標需要各地方政府制定并發布，預計三月底地方政府細則將會出臺。

在房價還在上漲的市場背景下，國五條清晰的傳遞了一個信息：調控將從手段上轉向，不同地區必將以差異化的政策對待，部分過去被透支的區域將付出沉重的代價。

從國家層面來看，與房地產有關的稅收政策將趨于規范化。細則明確提出，要充分發揮稅收政策的調節作用，并總結個人住房房產稅改革試點城市經驗，加快推進擴大試點工作。其實從政府的整體調控思路來看，未來可能會更多使用稅收手段，那么在此次針對房地產的交易環節進行高額征稅后，房地產保有環節的調控手段——房產稅，是否將因此而進一步擴大，甚至更嚴厲，目前看來趨勢明顯。眾多業界專家也均認為，下一步政策很可能是針對多套房的持有者，征收房產稅，而且稅率有可能超過1%。

業內人士認為，從房價角度來看，去年下半年開始出現在各重點城市的房價回漲趨勢將逐漸放緩，事實上自今年年初以來，在市場量價持續回升的情況下，相當一部分企業都處于對新一輪政策調控的憂慮之中，而本次新政正式落實之后，相信開發商層面對于未來行業走勢將重新進行估量，雖然即刻降價跑量不會成為大多數選擇，但未來幾個月內房價總體回穩將是大概率事件。

預期管理

2月20日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署繼續做好房地產市場調控工作，會議提出的五條政策措施被稱之為“國五條”。

其出臺背景不容忽視，首先是在“兩會”召開前夕，頗有為“定調”之意；其次，即將卸任的總理，主持這一新政，并提出“支持自主需求、抑制投機投資性購房是房地產市場調控必須堅持的一項基本政策”，說明了樓市調控政策的連貫性，不會因為領導班子的換屆而有什么變化。

另外，從去年四季度起，一、二線城市房地產市場成交量快速回暖，房價也出現一定程度的反彈。尤其是今年以來，由于部分二手房報價大幅提高的個案被媒體廣為傳播，進一步強化了人們對房價上漲的預期，導致購房者情緒出現一定恐慌。“國五條”順勢而出，維持市場情緒穩定意圖明顯。中國社會科學院金融研究所研究員易憲容指出，“國五條”正是通過預期管理來達到該目標。

中國房地產協會副會長朱中一認為，在市場出現過熱苗頭，以及供求關系繼續緊張的情況下，重申堅持樓市調控，保持政策的連續性和穩定性，對市場心理將起到一定的影響，再次表明中央調控樓市的決心，有利于穩定當前存在的恐慌情緒。

可以說，“國五條”的出臺與當前的房地產市場走勢十分契合。2月22日，國家統計局公布1月份70大中城市房價數據，70城市的新建住宅價格指數平均環比上漲0.5%，新建商品住宅價格指數平均環比上漲0.6%，雙雙創下兩年新高。房價“越漲越快”的趨勢得以驗證。其中一線城市的新建商品住宅價格上漲尤為突出，北上廣深四城市平均環比上漲1.9%，達到該指數頒布以來的最高水平，二三線城市漲幅稍遜，也有部分城市的房價在下跌。

“國五條”照顧到了這種差異性，并沒有出現全國性“一刀切”的具體政策，給各地根據本地區情況制定相應調控細則預留了較大空間。

國務院要求“各個直轄市、計劃單列市和拉薩以外的省會城市制定并公布年度新建商品住房價格控制目標，并建立健全房價工作的考核問責機制。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施。”地方政府被推到公眾的監督之下。

這五條政策的表述，更像是本屆政府房地產調控政策的重申與總結。很多人認為提出“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”尚屬首次。事實上，擴圍已在市場意料之中，并且這一提法在其他很多場合的表態甚至文件中都有出現。這一次只是在中央層面給予“定論”，讓部分仍舊消極的部分地方政府明白房產稅改革是必然。

此次政策表述中，真正“震撼”的內容是：“我國正處于城鎮化快速發展時期，短期內熱點城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變。”這是中央政府房地產調控數年以來，第一次在政策表述中明確肯定了部分城市“住房供求緊張”，并承認“短期內難以根本改變”。對住房供求緊張的城市，國務院明確知道是熱點和中心城市。

事實上，承認熱點城市和中心城市住房供求緊張，就是在承認區域發展不平衡，一線城市臃腫、三四線城市空城的問題；也是在承認社會公共資源分配不均衡和收入分配不公的問題。而這也將是進一步細化的調控方向，在手段上必然是“差異化”。

10年路徑

從2003年至今的十年里，國務院先后9次常務會議專題研究房地產市場調控，2003年的“18號文”，到隨后出臺的“國八條”“國六條”“國四條”“國十條”“新國八條”，再到最新出爐的“國五條”及其細則，其間，伴隨著經濟環境的起跌，調控政策時緊時松，調控手段時而偏市場，時而偏行政，但所有這些并未改變中國房價近10年來的總體上行趨勢。

統計數字顯示，10年間，全國城鎮平均房價從2381元上漲到了5791元。

細心盤點房地產調控的十年，大致可以劃分為四個階段：

第一階段，調控起步期（2002年至2004年）：以收緊土地供給和房地產信貸為主要手段，以抑制房地產市場投資過熱為目的。

第二階段，調控加碼期(2005年至2008年上半年)：加碼的手段以結構性調整為主，在抑制房地產投資過熱的同時，提出“穩房價”的新目標。“國八條”、“新國八條”、“國六條”相繼出臺，重點打擊囤地行為、改善商品房和保障房供應結構、提高首付比例、推出稅收調控手段，改善供給結構的同時開始調節商品房投資性需求。

第三階段，緊急救市期(2008年下半年至2009年上半年)：為應對全球性金融危機對中國經濟的沖擊，政府政策全面轉向，以樓市穩定來支持經濟穩定，從中央到地方全面放松各項房地產調控措施，甚至出臺利率打折等購房刺激政策。

第四階段，調控全面加碼期(2010年)：“遏制房價過快上漲”或“促進房價合理回歸”成為突出調控目標。“國十一條”、“新國十條”、“限購令”等號稱史上最嚴厲調控措施相繼出爐，涵蓋土地供給、信貸、稅收、保障房等各方面的住房差別化調控體系逐漸形成。

差異化限購？

作為首個回應的部級單位，國土資源部副部長胡存智在2月22日舉行的全國房地產用地管理和調控工作匯報會上指出，要繼續保持調控政策連續性和穩定性，增強調控的針對性，突出差異性。

中國家庭剛需歷史變化情況

中國農業銀行戰略規劃部最新報告稱，2012年全國各省份經濟增速普遍下滑，但中西部地區GDP增速明顯高于東部地區。并且經濟增速“東慢西快”的格局還將延續。

正是因為不同地區有不同的發展態勢和要求，對政策的差異化需求明顯。農行戰略規劃部分析師認為，“東慢西快”格局的形成主要是中西部地區還處于投資驅動經濟的發展階段，而東部地區近年來著力進行產業升級和轉型。“2013年中西部地區政府的投資沖動依然遠遠超過東部地區，重大基礎項目仍是地方政府投資的重點。

而隨著地方政府換屆初步完成，城鎮化進程的推進，部分地方政府借新型城鎮化之名，行過度投資之實。這又在不同城市有不同程度的體現，也需要差異化的政策進行糾錯。具體到住房市場上，知名經濟學者陳淮、資深行業人士鏈家地產董事長左暉也都在分析指出，不能忽視“良性的供求關系”。

市場目前普遍對限購的關注度最高。“房姐”的出現，一人多戶口的曝光，官員動輒幾十套甚至上百套房產被揭露，徹底擊碎了剛需論，說明限購政策已經被變通和被愚弄。

住建部部長姜偉新曾提到過限購政策的退出時機：“一旦全國個人住房信息系統聯網，和銀行、稅務等系統信息統一到一個平臺，就不必再用限購這種行政色彩濃厚的辦法來調節樓市。”去年6月底，住建部已基本完成40個重點城市個人住房信息系統聯網。今年，有望形成覆蓋全國的城鎮個人住房信息系統。

限購政策能否退出，還取決于新的、有效的調控措施能否引入。巴克萊亞洲首席經濟學家黃益平認為，在新措施能夠引進來之前，政府希望避免兩個極端，一不想看到房價大幅上升，二也不能接受投資大幅崩潰。

如果要在限購政策方面體現出合理的差異化，特大型城市限購可能是長期化和常態化的政策。但在二線、三線甚至四線城市，因為城鎮化還在推進，限購可能也會相應取消。不久前，國家稅務總局原副局長、中國注冊稅務師協會會長許善達接受媒體采訪時建議，下一步，房地產調控政策應分三類實行，即保障性住房限價限購、普通住房控價控購、高檔住房放價放購。