城鎮化的中小市鎮引擎

文│葉偉春 國家發改委城市和小城鎮改革發展中心城市戰略室負責人

2011年，中國的城鎮人口首次超過農村人口，達到51.27%，2012年更是達到了52.57%，城鄉關系由此發生了巨大轉變，中國進入了城鎮化的快速發展期，中國的城鎮化政策也在悄然發生變化。中國房地產市場發展方向也必須緊隨中國城鎮化的發展趨勢而轉變，順勢而為。

城鎮化發展模式漸變

中國過去的城鎮化主要是依靠快速的工業化帶動農村人口向城市轉移，國家取消住房福利制度的改革帶來的房地產業的高速發展，地方政府通過土地財政進行大規模的基礎設施建設。世界銀行2009年的報告指出，在城鎮化快速發展階段，關鍵是提高密度，而中國城鎮化發展存在低密度化和分散化的傾向，城鎮空間增長要快于城鎮人口增長。2000-2011年，城鎮面積增長幅度大大超過人口的增長幅度，城鎮的人口密度不升反降，每平方公里人口數量從8500人降到7700人，耕地減少過多過快，對生態環境也產生一定影響。

上述的城鎮化擴張模式使得走在前列的大城市已經不能承受其巨大壓力。一是土地和空間發展的壓力，未來大量農業轉移人口市民化后將產生大量的建筑需求，這將帶來城市的大勢蔓延，土地開發加劇、擁擠程度加強，現有的耕地面積將面臨嚴峻形勢。二是能源資源的需求和環境污染的壓力，中國城鎮化對能源資源將出現大量的現實需求，汽車數量急劇增加，交通擁堵壓力和汽車尾氣污染壓力巨大，城市污染將是十分嚴重的問題。三是對高素質高技能高學歷勞動力短缺嚴重的壓力，理論上畢業的大學生數量增加很多，但是這些人才全國分布不平衡，很多人才被大城市吸引，而且人才的質量仍然參差不齊。四是城鎮化融資面臨的壓力，未來的幾十年，中國城鎮化將從基礎設施建設逐步向公共服務轉移，這里面臨的城鎮公共服務融資壓力將十分巨大。加上基礎設施建設融資需求日益增加，這對整個公共融資系統造成的壓力將難以想象。

中國目前依靠的土地財政未來將難以維系，傳統土地征收模式的純收益率持續下降。根據中國人民大學“新戰略發展期中國城鎮化融資課題組”的研究成果，2000年到2010年間房地產土地購置費平均每年增長32.4%，購置土地面積平均增長13.2%，這種擴張速度不可能再現。因為農村土地沒有大面積規整和釋放的前提下，按照2011年的面積進行零速度增長擴張，未來11.4年后就必將觸及18億畝耕地的紅線。土地征收的成本過高，導致通過土地征收獲得的可支配資金大幅度收縮。按照目前人口測算，中國住房需求可能在2015年到2017年達到最高點，房地產需求高企所支撐的土地價格、房地產交易規模也將接近高點，這注定未來土地價格和契稅的上升速度大幅度回落。

現有的城鎮化發展模式遇到的瓶頸越來越明顯。中國將逐步改變現在由投資和土地財政驅動的外延型城鎮化，進而轉向促進地區平衡發展和城鄉一體發展，支持中小城市和小城鎮建設，加大公共服務投入力度，更加以人為本的以農業轉移人口市民化為核心的城鎮化模式。與此同時，房地產業的發展也將以滿足城鎮不同層次人群的需求為主，地方政府不能一味追求規劃建高檔商品房來解決發展的財政壓力，國家的房地產調控方向首要的是要解決住房供給結構問題，高度重視保障房建設和棚戶區改造。

中小城市和小城鎮發展迎來機遇

中國住宅房地產市場發展變化的根本在于剛性需求的變化。剛性需求的數量支撐及剛性需求的所在區域將決定未來中國住宅房地產市場增長的速度和區域指向。

改革開放以來，經過幾十年的快速發展，我國形成了像北京、上海、深圳等一批特大城市和大城市，但是由于我國特殊的國情，東中西部的經濟社會發展不平衡，人口分布也不均衡，我們不可能在城鎮規模結構上單一發展大城市或小城鎮，也不可能在城鎮空間布局上片面集中發展一個地方或某種模式，必須堅持走以城市群為主體，大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮化道路。同時，我國歷史上形成的農業轉移人口目前仍以勞動力流動為主，2011年，舉家外出農民工為3279萬人，只占當年全國農民工總量的12.9%；跨省流動和遠離家鄉的打工人數達7473萬人，占外出農民工總數的47.1%，其文化適應和融入也需要很長的時間。年富力強的家人都去大城市打工了，家里留守兒童、留守婦女和留守老人等“三留守”人員的生活都是問題。這種給特大城市和大城市提供大量廉價勞動力的發展模式，再加之中國城鎮的等級化行政管理體制使得分配資源的權力集中在特大和大城市，中小城市和小城鎮的城鎮化建設更難付諸實踐，必然加劇區域發展的不平衡，城鄉發展的不平衡?，F在一些積極承接沿海產業轉移的中西部中小城市也開始面臨招工難和留工難的問題了。

正是由于中國的基本國情和上述種種弊端，新型城鎮化建設將給予中小城市和小城鎮更多的關注。一是“就地城鎮化”將得到鼓勵，到就近的省會城市、二三線城市、縣城或家鄉小鎮上從事非農就業，“三留守”問題會得到消減，中小城市和小城鎮也會獲得足夠的勞動力來應對承接東部沿海地區產業轉移的用工需求。二是縣域經濟將得到發展，有條件的東部沿海地區縣域中心鎮、中西部地區實力較強的縣城和重要邊境口岸將經過逐步培育發展成為中小城市。三是一批有實力的重點小城鎮將獲得發展機遇，國家將通過提高特大和大城市周邊小城鎮吸納人口的能力來緩解大城市中心城區的人口壓力，還有一些生態旅游型小城鎮也將得到發展。我們現在重提“城鎮化”，它既延續了原有“城市化”的概念，又有所區別，“城鎮化”的范圍更廣泛，除了大城市以外，突出了中小城市和小城鎮的概念。

宜居小鎮像歐洲、北美的小城鎮，都是富人居住的。在中國，別墅郊區化、宜居空間的郊區化會成為將來的發展趨勢。

此外，國家將加強中小城市和小城鎮的產業支撐，重視服務業在中小城市和小城鎮吸納人口中所發揮的重要作用。在新型城鎮化推進過程中，將積極引導產業向城市和園區集中，促進“產城一體化”發展，重視產業發展對吸納人口、解決就業的作用，特別是中西部地區吸納返鄉農民工并留住他們的作用，促進國家城鎮化發展有序推進。同時，對于住房市場而言，在城鎮化快速推進的背景下，二三線城市相對一線城市擁有越來越大、成長性更好的市場，可以獲得足夠多的儲備來支撐房地產企業的擴張發展，同時，二三線城市剛需占比更大、市場波動性相對較小。住房市場的發展重點放在這些區域也有助于維護市場的健康穩定運行。

增長領域未來中國房地產可持續增長的領域，一定在廣大的中小城市和星羅棋布的小城鎮。

特別需要指出的是，小城鎮在未來我國城鎮化格局中具有特殊的地位，開發建設小城鎮，對于房地產業的發展具有特殊的意義。按照城市發展規律，城市核心區地價普遍偏高，中低收入人群住房需求就要向外擴張。那么，在城鄉結合部、大城市周邊的小城鎮，以及郊區那些具有明顯產業特色的小城鎮就可以為市場化解決中低收入群體住房需求創造條件。同時，小城鎮的房地產開發建設也是解決農民工進城定居的現實途徑。在城市群和大城市周邊的小城鎮發展地產，吸納人口，可以有效緩解大城市的人口壓力，平抑中心城區的高房價，在生態環境等很多方面也可以回避大城市的城市病，形成較好的聚集空間，宜居的生態空間。像歐洲、北美的小城鎮，都是富人居住的。在中國，別墅郊區化、宜居空間的郊區化會成為將來的發展趨勢。未來，會形成一部分富人為逃避中心城區環境和空氣污染、交通擁堵等壓力而選擇向郊區發展，這一趨勢已現端倪。城市中心區地價逐步升高，使得土地價格較低的小城鎮成為保障房發展的最好空間。在北京乃至全國很多城市，保障房空間位置的選擇基本上都在中遠郊區，因此，大規模開發小城鎮房地產,可以有效增加供給，平抑大城市高漲的房價。

新型城鎮化為房地產業指明新方向

關注中小城市和特色小城鎮，投資中小城市和特色小城鎮，與中國的城鎮化共同成長，是中國房地產業在國家新型城鎮化大政策下發展的新機遇。

“十二五”伊始，我國已經進入了城鎮化發展的新時期。一方面，隨著城鎮化戰略的深入實施，國家財政將有重點的向中小城市和小城鎮集中，中小城市和小城鎮基礎設施建設勢必加強，這也有助于形成建筑和房地產市場的需求，同時可以推動多個相關產業的發展，帶動農村富余勞動力就業和創業。另一方面，隨著大城市建設發展各項成本的提高，讓工業企業不得不將投資目光轉向土地、水電等資源相對便宜的中小城市和小城鎮。毫無疑問，這種投資方向的轉移，將給當地創造新的就業機會，也會進一步吸引大城市的農業轉移人口向中小城市回流。城鎮化發展的新形勢，為中國房地產業的發展提供了新的機遇。

順勢而為成為我們的戰略選擇。作為與城鎮化相伴而行的房地產業，其投資思路、發展理念和方式也應該做出調整。如果說過去企業熱衷于大城市、特大城市，黃金地段的土地，聚焦于高端社區開發或者高端商品房的建設，那么現在需要把目光轉向那些市場份額較大的中端乃至低端的社區和商品房，轉向中小城市和一些城鄉結合部的特色小城鎮，轉向需求量很大的保障性住房。未來中國房地產可持續增長的領域，一定在廣大的中小城市和星羅棋布的小城鎮，未來中國房地產可持續增長的產品，一定是幾億進城定居的農民工可以消費得起的產品。