“成都式”沖動(dòng)

本刊記者│方帥

高空置率消化難題

世邦魏理仕的報(bào)告稱：“成都全年寫字樓市場累計(jì)新增約為98萬平方米，在巨大的新增供應(yīng)的壓力下，雖然凈吸納量保持較高水平，但成都優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率仍被推升至34.6%，較2011年增加8.8個(gè)百分點(diǎn)。”業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，2013-2014成都仍然有近140萬平方米的甲級寫字樓投放市場，其中有約一半的未來供應(yīng)分布在新興商圈南延線，傳統(tǒng)商圈供應(yīng)量逐漸減少。

空置率34.6%意味著什么？相當(dāng)于成都1/3寫字樓閑置，相當(dāng)于目前天府新區(qū)一帶所有建成的寫字樓全部形同虛設(shè)，無人入駐。一般來說，一線城市空置率一般在10%以下，二線城市平均值維持在20%左右，成都的水平已經(jīng)或接近它們的倍數(shù)，全國僅有天津與成都水平相當(dāng)。所以，有機(jī)構(gòu)為成都寫字樓“亮起黃燈”也是毫不為過之舉。對于市場而言，是緊急剎車還是轟油闖燈，這是一個(gè)問題。很顯然，這又回到了“階段性過剩”還是“結(jié)構(gòu)性過剩”的老問題。

探其原因，是中低端寫字樓拖后腿拖低租金水平，拉高空置率。寫字樓空置率高企，在成都并非這一兩年的事情，原因可以簡單歸結(jié)于：前幾年寫字樓開工量巨大，100多座城市綜合體配寫字樓幾乎是規(guī)定動(dòng)作；拍賣用地的商業(yè)部分配比很高(60%)，其中寫字樓又占到相當(dāng)比重；天府新區(qū)特別是大源金融商務(wù)區(qū)近年來巨量寫字樓興建開工加入到市場供應(yīng)。這些被視為客觀原因。

世邦魏理仕在報(bào)告中稱：“高品質(zhì)寫字樓的入市使得全年平均租金較2011年底上漲2.0%至每月每平方米100.5元。中心商務(wù)區(qū)的高品質(zhì)寫字樓仍保持低空置率高租金，但是由于受到天府新區(qū)的區(qū)域租金出現(xiàn)下滑的影響，整體市場租金在第四季度按季微降0.7%。頂級寫字樓市場，雖然有新入市項(xiàng)目，但其租金報(bào)價(jià)也相當(dāng)高，使頂級寫字樓2012年平均租金上漲3.9個(gè)百分點(diǎn)至每月每平方米178.8元。”

實(shí)際上，早在2010年，包括世邦魏理仕在內(nèi)的國際五大行，基于當(dāng)時(shí)所掌握的未來幾年的新開工量和新增供應(yīng)量，就發(fā)出過類似的預(yù)警。從2010年開始，過去幾年間成都寫字樓空置率一直呈逐年遞增的趨勢，直到2012年底飆到全國、全行業(yè)這一指標(biāo)之最。

例如：2012年頂級寫字樓(即單一產(chǎn)權(quán)的超甲寫字樓)市場存量（保有量）為134701平方米，只占到成都寫字樓總存量的3%左右，但租金水平年度同比增加了8.2%、月度環(huán)比增加了3.9%，年底空置率僅為17.9%；而普通甲級和乙級寫字樓(多為已出售的分散產(chǎn)權(quán))，市場存量分別為160萬平方米和200萬平方米，分別占到總存量的42%和55%，但其租金水平年度同比下降了2.8%和0.8%，季度同比下降了0.2%和0.8%，年底空置率則達(dá)到37.8%和33.2%，無論季度環(huán)比還是年度同比都有明顯增加。

成都寫字樓空置率34.6%空置率34.6%意味著什么？相當(dāng)于成都1/3寫字樓閑置，相當(dāng)于目前天府新區(qū)一帶所有建成的寫字樓全部形同虛設(shè)，無人入駐。

不難看出，一些只租不售、產(chǎn)權(quán)單一的頂級寫字樓，呈現(xiàn)出“租金不降反升，空置率不升反降”的局面；相反，大量已出售的、產(chǎn)權(quán)分散的普通寫字樓呈現(xiàn)出“租金遞減、空置率走高”的態(tài)勢。據(jù)此可以得出結(jié)論：大量中低端產(chǎn)品拖了成都寫字樓市場的后腿，拖低了租金水品，拉高了空置率。

高空置率、低租金天府新區(qū)成“肇事者”。最近業(yè)界反復(fù)引用的一個(gè)段子是：“以新世紀(jì)環(huán)球中心為例，其平均租金大致在40元/平方米·月。而一家中介機(jī)構(gòu)銷售人員向記者介紹，甚至出現(xiàn)10～20元/平方米·月的極端超低租金，這與成都市寫字樓平均100元/平方米·月的價(jià)格形成巨大反差。”

事實(shí)上，這不無道理。目前成都寫字樓總存量(保有量)達(dá)370萬平方米，天府新區(qū)就占到了31%，處于成都市四大商務(wù)區(qū)最低，而空置率為39%，高于成都市平均水平。從某種程度上而言，天府新區(qū)相當(dāng)于成都寫字樓市場高空置率、低租金現(xiàn)象的最大“肇事者”。未來三年，一直到2015年，天府新區(qū)的新增供應(yīng)量將占到51%，區(qū)域存量將占到41%。也就是說，在相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)天府新區(qū)還將扮演這樣的角色。

高空置率背后的隱患

2012年新增供應(yīng)量是98萬平方米，2013年新增供應(yīng)預(yù)期將超過100萬平方米，在其它關(guān)鍵因素沒有大幅變動(dòng)的前提下，很顯然，2013年的未來幾個(gè)季度乃至全年，租金水平將承受一定的壓力，而空置率將繼續(xù)攀升。

結(jié)構(gòu)性過剩，表現(xiàn)在寫字樓這一物業(yè)形態(tài)內(nèi)部，也就是說普通甲乙級寫字樓占比明顯過剩，因?yàn)樗鼈兇蠖酁榉稚a(chǎn)權(quán)，當(dāng)遇上需求超過1000平方米這樣的大租客時(shí)，在議價(jià)、裝修這樣的具體問題上很難滿足租戶的具體需求，不具競爭力，大宗租客流失，直接造成高基數(shù)的空置率。所以頂級寫字樓的占比(開發(fā)量、供應(yīng)量)應(yīng)當(dāng)適度增加，從而引導(dǎo)市場需求。

階段性過剩，是指市場預(yù)期向好但短期內(nèi)供過于求。就寫字樓的特性而言，階段性供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于吸納量是十分正常的，也就是說吸納需要一個(gè)時(shí)間，并不代表市場基本面不樂觀。以天府新區(qū)為例，如此巨量的寫字樓供應(yīng)，在3～5年被逐漸吸納也實(shí)屬正常。以成都的城鎮(zhèn)化進(jìn)程前景，和商務(wù)辦公物業(yè)的愿景，目前34.6%的空置率僅僅是階段性過剩的表征。

國內(nèi)企業(yè)將成為主要驅(qū)動(dòng)力。跨國公司一直以來都是1.5線城市甲級辦公樓市場的主導(dǎo)力量，但是國內(nèi)企業(yè)（國有企業(yè)和民營企業(yè)）也將逐漸占據(jù)舉足輕重的位置，并在未來重新構(gòu)建1.5線城市辦公樓市場格局。在擴(kuò)展業(yè)務(wù)和升級辦公環(huán)境的雙重需求推動(dòng)下，國內(nèi)企業(yè)有望成為未來吸納甲級辦公空間的生力軍：他們?nèi)找嬲J(rèn)可甲級辦公樓的價(jià)值，即改善辦公環(huán)境、節(jié)能環(huán)保、吸引優(yōu)秀人才和提升企業(yè)形象。國內(nèi)企業(yè)通過租賃、零散購買和整棟收購等方式入駐甲級辦公樓，且更傾向于購買辦公樓自用。

高緯環(huán)球最新研究報(bào)告顯示，在經(jīng)濟(jì)高速增長和大量供應(yīng)的雙重刺激下，成都甲級寫字樓吸納量再創(chuàng)新高，推動(dòng)全市甲級寫字樓平均租金同比小幅上漲。高質(zhì)量單一業(yè)權(quán)甲級寫字樓租金繼續(xù)堅(jiān)挺，但高空置率分散業(yè)權(quán)甲級寫字樓租金下滑明顯，二者之間的租金差距進(jìn)一步擴(kuò)大。

2012年有8棟共計(jì)約71萬平方米甲級寫字樓面積投放市場，由此推高成都甲級寫字樓存量幾近加倍達(dá)到155萬平方米。大量新增物業(yè)促進(jìn)需求釋放。截至2012年第四季度，累計(jì)吸納量在2011年18.4萬平方米的基礎(chǔ)上強(qiáng)勢增長79%，攀升至33萬平方米。去年有大量租戶從乙級寫字樓升級至甲級寫字樓，例如星巴克、羅氏制藥等。分行業(yè)來看，作為對成都甲級寫字樓需求最大的行業(yè)，金融業(yè)共計(jì)吸納超過12萬平方米，約總吸納量的37%。其次是投資公司和金融后臺(tái)服務(wù)的需求尤其強(qiáng)勁，為其貢獻(xiàn)了73467平方米的吸納量，房地產(chǎn)和建筑行業(yè)今年共計(jì)吸納了52188平方米的辦公面積。

超低租金

10-20元/平方米·月

以新世紀(jì)環(huán)球中心為例，其平均租金大致在40元/平方米·月。而一家中介機(jī)構(gòu)銷售人員向記者介紹，甚至出現(xiàn)10～20元/平方米·月的極端超低租金。

投資沖動(dòng)

成都寫字樓空置率高企背后，反映的是以成都為代表的二三線城市在發(fā)展過程中的巨大投資沖動(dòng)。得益于政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)人口因素的共同影響，中國西部這兩座特點(diǎn)迥異的城市——成都和重慶都實(shí)現(xiàn)了飛速的發(fā)展。這兩座城市皆地域廣闊，各自人口都接近900萬人，共同位列世界增長最快的城市。

新世紀(jì)環(huán)球中心當(dāng)初只有3萬平方米的水上樂園，如今將要變成了全球最大的單體建筑，它被放大了63倍至190萬平方米。它也需要一個(gè)更有氣勢的名字來配合，后來被命名為“新世紀(jì)環(huán)球中心”。目前在建的這個(gè)項(xiàng)目，除了海洋樂園、購物中心、商業(yè)街、酒店外，還有72萬平方米的寫字樓。

從2010年開始，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮已持續(xù)了3年時(shí)間。從而改變了整個(gè)市場的格局。這一輪的商業(yè)地產(chǎn)投資基本集中在二三線城市，沈陽、成都、重慶、武漢等城市的商場、商業(yè)綜合體、寫字樓開發(fā)面積增長數(shù)倍甚至數(shù)十倍，而今明兩年將是這一輪“大躍進(jìn)”后商業(yè)地產(chǎn)集中入市的時(shí)間段。據(jù)中房信集團(tuán)統(tǒng)計(jì)，2011年至2015年，20個(gè)重點(diǎn)城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米，其中約55%的增量集中在中西部的新城。

“西部大開發(fā)”戰(zhàn)略帶動(dòng)了這兩座城市基礎(chǔ)設(shè)施的重大提升和開發(fā)區(qū)的建立。在不斷上漲的勞動(dòng)力成本和沿海城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型這樣的宏觀經(jīng)濟(jì)大背景下，人口密度高、人口基數(shù)大、完善的交通網(wǎng)絡(luò)和獨(dú)立于一線核心城市之外的地理位置等看似“微小”的優(yōu)勢，已經(jīng)助推成都和重慶發(fā)展成為西部地區(qū)的區(qū)域城市中心。

在中國新興城市50強(qiáng)中, 成都的甲級辦公樓總量最大，且牢牢占據(jù)了這些城市中最首屈一指的辦公樓市場的地位。甲級辦公樓目前仍主要集中在沿海城市，但是在未來五年內(nèi)市場發(fā)展的天平將傾向內(nèi)陸和東北地區(qū)城市，僅成都、重慶和沈陽三個(gè)城市，就將占到中國新興城市50強(qiáng)中辦公樓增長總量的一半以上。

商業(yè)地產(chǎn)尤其是二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)藍(lán)海已然泛紅，累積的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)越來越多地被理性的開發(fā)商和投資者所看清，曾經(jīng)高燒的商業(yè)地產(chǎn)正在降溫。當(dāng)然，這種降溫并不是全國同步，一線城市如北京、上海，寫字樓依然緊俏無比，商業(yè)、寫字樓的租金和售價(jià)仍在屢創(chuàng)新高。這說明，北京、上海等一線城市與二三線城市之間，甚至是杭州、南京、沈陽、成都、重慶等“1.5線”、“準(zhǔn)一線”城市之間，商業(yè)地產(chǎn)的冷熱差距和投資價(jià)值都在不斷拉大。