超小戶型好比小排量汽車

文│劉力 洲聯(www5A)集團總建筑師、英國愛丁堡大學博士

市場需要超小戶型

中國大城市的土地價格與房價已經達到世界之最，任何城市都有一個地價峰值曲線，市中心和一些高端物業集中的熱點地區，房價更是多數市民莫能仰視。因此，一線城市乃至一些發達的省會城市購房者群體，依照不同的購買能力，亦可分出三六九等。低端置業者在高單價的市場上只可能尋找低總價的小戶型產品，超小戶型成為他們的首選。

大量的年輕白領購房者，既不可能在城里買高端物業大戶型產品，又難以承受郊區衛星城的通勤成本，超小戶型是他們的暫時也是救命之選。 中國正處于城鎮化的進程中，大量的年輕移民在城市中立足發展的前提就是有屬于自己的、哪怕是地下室比囚室強不了多少的、非高端非完善的物業。先有了棲身之地才可能在都市里談婚論嫁，謀求發展。市區的高房價地段勢必有大量的超小戶型需求。

另一方面，在全球化時代，有大量的商務人員駐外臨時居住需求。作為過渡性需求便捷性產品，對于中心區位交通便捷性和配套設施的完善性有很高的要求。

超小戶型產品可以作為市中心商務辦公功能的重要配套設施，有廣闊的前景。這在發達國家大型都會也都是常規配置。為了避免局部區域的功能單一化，就像一些發達國家都經歷過的，市中心CBD到了夜晚就成為死城，居住功能迎合其他城市功能有機的穿插。而超小戶型將是解決地價與居住環境落差的巧妙手段。

日本超小戶型日本的超小戶型住宅實踐起源早，而且研究工作細致嚴謹，又有強大的產業化與工業基礎作為支撐。所以，其住宅設計成果精度非常之高，能夠在四十幾平米或者五十幾平米的建筑面積標準下，做出復式住宅且功能完善。

作為超小戶型住宅未必一定要達到住宅的日照標準，市場上的實踐也有大量的居住類公寓產品受到購房者追捧。我們的一個客戶專門從事此類項目開發，所取得的開發用地都不是住宅用地，全部生產超小戶型住宅，每戶二十四平方米左右。在一些省會城市，房價一萬一平方米，總價二十四萬元，首付八萬元，任何年輕白領都有可能支付。其在多個城市按此模式開發，獲得巨大成功，即便在今天這樣不景氣的市場，也能保證日銷售100套至200套，可見市場對此類產品有多大的需求。

超小戶型向誰看齊？

日本作為比中國經濟早發展幾十年的城市楷模，其城市人口與建筑密度都可以作為中國都市發展的參考。日本的住宅產品在研究與實踐方面，對中國的住宅探索有極高的借鑒價值。日本在超小戶型方面的研究也相當成熟，甚至可以直接引用、參考、改造。王石先生在自己的講話中就提過去日本考察住宅四次。

日本的超小戶型住宅實踐起源早，而且研究工作細致嚴謹，又有強大的產業化與工業基礎作為支撐。所以，其住宅設計成果精度非常之高，能夠在四十幾平方米或者五十幾平方米的建筑面積標準下，做出復式住宅且功能完善。至于十幾平方米的超小戶型更是不在話下。至于剛剛引進中國的，應用于機場港口的膠囊旅館，也是源起于日本的研究探索。日本在住宅空間使用效率、高精度整合設計、住宅產業化方面的確做到了極致。

超小戶型產品設計不僅要求建筑面積的極限控制，實現住宅小型化的關鍵在于多專業的高精度整合設計。住宅內部空間效率的提高，主要依賴對于配套的衛生潔具系統優化整合設計，家具及收納空間的整合設計，電器及管線的整合設計。也就是說，除了常規的建筑、結構、設備專業之外，還需要與室內裝修設計專業甚至家電設計的整合。

另一方面，作為開發與建設的配套產業，中國家電行業目前提供的嵌入式可整合電器種類非常少。而國內的一些大型電器供應商，如海爾，海信，美的，長虹都早已經進軍房地產行業，如果作為有心者及早抓住家電與住宅整合設計的空白，推動家電一體化住宅將搶占高精度整合住宅的先機。

對于超小戶型住宅，多樣化豐富性不是其重點，而高精度集成化所要求的產業化、標準化是發展方向。基本的設計標準不能夠降低，那么在此基礎上怎么控制成本？那就要進一步實現產業化和標準化。對于這類住宅產品，標準化是達到控制成本的最有效途徑：戶型類型盡量少，建筑節點盡量簡潔，各種部件包括檐口、門窗、臺階等盡量大規模工廠定制、集約化生產。而不是像現在都是現場施工，靠缺乏專業技術培訓的農民工來完成。如果改由工廠化生產，先進的生產經驗和標準的部件配套對產品品質也將是有效的保證。這樣才能真正實現近年來建設節約型社會的理念。

領先者為何領先？

萬科較早關注住宅產業化方向，并堅持了十幾年研發探索，在領先性和專一性方面，幾乎是中國的唯一。在常規住宅開發都擠上獨木橋的今天，超小戶型住宅不但有市場的創新意義，更有產業化的轉型意義。產品競爭力的轉移未來走綜合型道路的開發商會越來越少，很多企業會走一條力所能及的路，更有產品特色和技術特色的退路。提高技術含量、產品品質，將小項目做出自己的特色和品牌，同樣是一種成功。

前幾年很多中小開發商以區域性產品開發為主且數量不多，沒必要也沒條件實現工業化生產。而大型開發商在產品開發數量、規模方面都更有支撐，質量上有嚴格要求，有條件對住宅產品從設計到施工、部品到配件都實現工廠化定制生產。同時比起很容易被市場淘汰的中小開發商，萬科這樣成熟的大型品牌開發商在房地產生產鏈條中的主導作用越來越重。

萬科等大型企業在選擇設計、咨詢、施工、材料等合作企業時有更多主導權，可實現按需選擇，提出改進要求或制定規則，而不是僅僅建立在價格比較的基礎上。比如品牌企業可要求合作廠商不斷進行技術研發、工藝改進，提高施工標準，實現主導產品和配套產品、品牌企業與合作企業的“強強聯合”，深化對產品的控制力度，提高產品綜合品質。這樣，工業化、標準化和體系化才得以順理成章地推進。

當今的住宅開發市場由于政府的調控已經越來越難做，如果在產品形態方面還沿用十幾年形成的老套路，千軍萬馬過獨木橋，同日化競爭不可能有出路。所以，有戰略思考的開發企業都已經在物業的類型化方面做出了選擇，特別把住宅產品的精細化作為重點。

萬科的這一理念以及推出的15平方米超小戶型產品，領先市場也值得業內關注。雖然，萬科在昌平的一個類似項目還未報批，可能有其具體的項目條件和手續原因，但中國的大城市格局將日益接近香港、臺北、東京、新加坡，超小戶型產品將有廣闊前景。