二三線城市的產業園區機遇

產業園區是與新興成長行業共同發展的房地產開發模式。在包括新一代信息技術、生物技術和清潔能源等在內的"十二五"規劃戰略性新興行業需求的支撐下，產業園區將強勢擴張。

二、三線城市發力

僅在5年前，產業園區對于中國新興城市來說還是一個相對新鮮的概念，當時產業園區多數位于上海、北京和深圳等一線城市。今天，在對高規格、低密度的辦公空間強勁需求的推動下，中國新興城市開始大力興建產業園區。成都、大連、蘇州和杭州成為市場的先行者。

產業園區的興起最初是受傳統高科技產業需求的驅動，而后隨著中國產業鏈的升級，產業園區開始服務更廣的行業領域。隨著內外資企業不斷增加研發投入，建立全球和地區研發中心，對于產業園區的需求大大提升。中國已成為繼美國之后的世界第二大研發市場，并計劃將投入研發領域的費用比重增加至GDP的2.2%。中國政府同時還在積極地推動業務流程外包和知識流程外包業務，這也將成為產業園區的主要需求來源。

至關重要的是，產業園區市場緊緊依托"十二五"規劃中重點扶持的優先發展行業，尤其是生物、新一代信息技術（寬帶、互聯網安全）、新能源、清潔能源汽車、環境保護、航空和電信等。這表明未來五年產業園區市場將有強大的需求基礎。

下一波入駐產業園區的企業將重塑未來產業園區的發展藍圖和競爭格局。目前，成都、大連和蘇州等位于領先地位的城市仍將繼續蓬勃發展，但增長最快的城市將會是產業園區選址的下一級市場——如重慶、西安、武漢、沈陽、鄭州和無錫——這些城市擁有堅實的制造業基礎、強大的地方政府支持和優質人才。

數 據

1300萬平方米

目前中國的國際標準倉庫（包括一線城市）總存量僅有1300萬平方米，僅相當于美國波士頓一個城市的水平。

物流地產：一個尚待開發的市場

盡管中國的物流業在近幾年取得了蓬勃的發展，但是物流地產的發展卻相對滯后，中國新興城市50強也因此面臨著優質物流倉儲空間供應短缺的問題。這個市場具有超乎尋常的長期增長前景，完善的交通設施、零售業的擴張和制造業向內陸的轉移都將促進物流地產市場的發展。

高效的物流系統是中國經濟發展和現代化建設的重要支柱。中國是世界制造業中心和貿易中心，其高速發展的國內市場、迅猛增長的零售業、方興未艾的電子商務和產業鏈上移均表明中國物流地產市場的無限增長潛力。

交通運輸設施建設獲得大量投資，尤其在公路和內陸水道方面，極大地加強了中國西部和中部地區城市間的聯系。

在政府政策引導和市場力量的雙重作用下，制造業基地從沿海向內陸城市轉移，較低的運輸成本使得企業可以利用內陸較低的勞動力成本。值得注意的是，內陸城市如重慶、成都均創下出口貿易增長的最快記錄。

隨著制造業、零售業和第三方物流公司建立區域配送中心，一線城市以外的物流網絡逐漸完善。

雖然物流倉儲市場存在巨大的發展潛力，但市場未被充分開發且供應嚴重不足成為長期制約物流地產市場現代化的一個阻礙。在中國大多數城市中，物流倉儲市場仍處于初期開發階段，表現為物流倉儲設施質量低、由本地開發商主導。

目前中國的國際標準倉庫（包括一線城市）總存量僅有1300萬平方米，僅相當于美國波士頓一個城市的水平。且其中的60%位于一線城市，以上海-蘇州地區為核心的長江三角地區占據很大比例。該地區是成熟的制造業基地和全國最大的零售市場，同時地方政府日益重視物流產業的價值，大力推進物流基礎設施的更好開發。

到2015年，符合國際標準的倉庫總體量有望提升至2000萬平方米，但這些增長將主要來自現有的主要物流中心城市。中國新興城市50強中的許多城市（尤其是華北、華南和西部城市）仍將處于優質設施供應匱乏的狀態。

市場活動中心轉向中國內陸

雖然物流地產市場發展潛力巨大、機會眾多，但土地供應的匱乏將會繼續限制物流地產市場的發展。許多城市過高的土地價格迫使開發項目更傾向于高附加值的產業而非物流業，尤其是在北京、上海和重慶等地。

在今后的十年中，物流市場活動將開始向中國的中、西部城市轉移。 成都將成為最大的內陸物流中心，其物流市場正在經歷蓬勃的發展。我們預計成都將迅速晉升為一級物流中心 。

基于對基礎設施建設、商業開放度、經濟規模、經濟增速和零售商活動的綜合分析，物流市場 最具增長潛力的城市包括：

新興的一級物流中心——成都、重慶、武漢和沈陽——大型經濟中心、堅實的制造業基礎以及快速完善的基礎設施。

新興的二級物流中心——長沙、鄭州、合肥和西安 同樣擁有高速增長前景，但這些二級物流中心的發展將落后于一級市場。

而一線城市周邊的物流中心正在崛起。由于一線城市的土地成本高、土地供應緊張，尤其是北京，一些戰略性物流中心正圍繞在這些城市的周邊形成，而這種趨勢將隨著物流市場的成熟而加速凸現。典型案例包括：位于河北省的廊坊，在北京和天津間的高速公路線上占據戰略要點。普洛斯、嘉民、寶灣和唯度投資等開發商紛紛進駐廊坊。廊坊為眾多服務北京的公司或尋求建立中國北部配送中心的公司提供了發展空間。

昆山正逐漸發展成為上海和蘇州之間的重要物流中心，這主要得益于昆山位于連接兩城的高速公路和高鐵線上。進駐的開發商包括嘉民、普洛斯、維龍、平謙、寶灣和益商等。

在2009年出版的《中國新興城市40強》報告中，我們將天津評定為二線城市中表現出眾的物流市場。三年過去了，天津如今已發展為與一線城市并肩的一級物流中心，成功擔當起渤海灣/北京地區物流中心的角色。

蘇州、南京和港口城市大連、青島、寧波已經發展成為重要的二級物流中心。港口城市主要由出口驅動，有近半數的物流倉庫面積位于保稅區內。