房地產市場調控政策的綜合效應研究

吳 艷 王佑輝 鮑俊升

自2003年以來，國家連續不斷地出臺了一系列房地產市場調控政策。每一輪房地產市場調控都是各種調控措施綜合運用下的全面調控，是一套“組合拳”，根據管理學系統理論原理，“組合拳”政策的綜合效應要大于各調控政策單獨發揮的效應之和。但是，對于房地產市場調控效果的綜合評價卻還沒有一套科學合理的指標體系。基于此，本文將對房地產市場調控政策綜合效應評價指標體系和方法進行探索，意在從整體上對房地產市場調控效果進行分析評價，為房地產市場監督管理提供參考和借鑒。

一、房地產市場調控政策及其效應研究回顧

針對我國房地產市場在發展中暴露出來的突出問題，中央從2003年開始對房地產市場進行調控。按照調控政策的方向，大致可以分為三個階段：第一階段，2003年到2008年8月的緊縮性調控，目的是為了抑制房地產市場投資過熱，控制房價過快上漲，調整不合理的住房供應結構等；第二階段，2008年9月到2009年末，我國房地產市場受2008年下半年全球性金融危機的影響，這一時期整個房地產市場在低迷中徘徊，中央調控政策由緊縮向寬松轉變，以刺激房地產市場的發展；第三階段，2010年初到現在，針對前兩輪調控后房地產市場現狀，政府出臺了一系列“組合拳”政策，拉開了2010年房地產調控大幕，“有保有壓”、“重在穩定”是這輪調控政策的主要基調。縱觀以上三輪調控實踐，我國房地產市場是在反復波動與反復調控中發展，這期間國家對房地產市場調控力度之大，出臺政策之多，是歷史少見的。

我國房地產市場調控歷經數年，調控的成效成為社會各界廣泛關注的焦點，由此引起的對房地產市場調控政策效應的研究也相當多。從目前已有的研究成果來看，盡管各類研究成果從不同方面和角度對房地產市場調控效果做過分析評價，但主要集中于單一指標評價或對單個政策的評價，大多是簡單的總結概括，缺乏將這些單方面評價綜合起來的研究。這就導致由于分析的側重點和分析方法的差異，不同學者對我國房地產市場調控效果的判斷存在著較大的爭議。

二、房地產市場調控政策綜合效應評價指標體系構建

1.指標體系的設計思路

房地產市場調控的基本目標是保持房地產市場價格相對平穩，供求總量基本平衡，產品供應結構與每一時期的實際需求相協調，加大住房保障力度，保證社會公平，努力改善居民的住房狀況，滿足大多數居民的住房需求，促進房地產業與國民經濟協調發展，實現整個房地產業的健康可持續發展。對于房地產調控效果的評判，不能只看房價，應該建立一個綜合的評價指標體系，對政策效果進行全面整體的研究。房地產市場調控效果應該從調控的目標和調控的結果中進行對比分析，看最終政策執行的結果是否達到了調控的目標，或者是在多大程度上達到了目標。

2.指標體系框架構建

基于以上分析并考慮房地產市場調控政策綜合效應，評價指標體系的設置應遵循綜合性、科學性、可操作性、層次性、可比性等原則，本研究對房地產市場調控政策綜合效應評價指標設計如表1，本評判指標體系由4個層次共11項指標構成，分別為目標層、準則層和指標層：（1）目標層：單一目標層，即房地產市場調控政策綜合效應評價。（2）準則層：準則層的設計直接關乎評價結果的科學性。根據我國房地產市場發展現狀和房地產市場調控的實際來確定準則層，選取了房地產業同國民經濟協調關系C、房地產市場供求平衡狀況E、房地產產品供應結構狀況S和居民住房水平情況L四個準則層。（3）指標層：在準則層的基礎上，考慮從各方面全面反映相應的準則，進一步將這些準則細分，共選取了11個具體指標。

表1 房地產市場調控政策綜合效應評價指標體系

3.指標釋義

（1）房地產開發投資增長率/實際GDP增長率：房地產開發投資增速與GDP增速之間的關系，反映房地產投資冷熱程度。針對我國房地產投資過熱的現象，這一指標應小一些較好。（2）房地產貸款余額/金融機構全部貸款余額：這一指標從金融的角度反映房地產投資開發和購買活動狀況，這一比例越高，商業銀行金融風險越大。我國不斷地對商業銀行的存款準備金率進行調整，縮緊“銀根”是我國對房地產業調控的一項重要手段，隨著調控政策的實施，這一比例應該有所下降。（3）房價收入比：平均房價與戶均可支配收入的比值，這一指標反映房價與居民購房能力之間的關系。（4）商品房銷售價格增長率：價格是當前市場供求作用下最直接的外在表現，商品房銷售價格的波動，直接反映了房地產市場供求平衡狀況。（5）商品房銷售價格指數/房屋租賃價格指數：反映的是出售房與租賃房之間的一種供求平衡關系。本研究中價格指數均采用環比指數。（6）商品房銷售面積/商品房竣工面積：商品房已銷售面積代表市場需求，竣工面積代表市場供給，反映了房地產市場供求關系。（7）住宅建設面積/所有商品房建設面積：反映的是房地產市場調控后商品房市場供應結構的變化，體現了調控的效果。（8）別墅高檔公寓建設面積/全部住宅建設面積：通過別墅高檔公寓占住宅建設面積的比例變化情況，體現調控政策對住房結構調節是否有效。（9）90m2以下住宅投資/住宅總投資：從投資資金的角度反映調控政策對普通商品房供給的影響情況。（10）經濟適用房建設面積/住宅建設面積：經濟適用房作為保障性住房模式之一，它的建設面積在住宅建設面積中的比重，體現了政府對保障性住房的投入的力度大小，在一定程度上也體現了住房的社會公平性狀況。（11）人均住房面積增長率：反映了城鎮居民住房水平的變化情況。房地產市場調控的最終目的是要保證“居有其所”。

三、房地產市場調控政策綜合效應評價的方法推薦

房地產市場調控政策綜合效應評價指標體系設定之后，接下來確定各指標的權重是關鍵。在多指標綜合評價中，確定權重的原始方法大體分為兩種：一是主觀賦權法，此法多采取綜合咨詢評分的定性方法確定權重，如層次分析法、德爾菲法、綜合指數法等，這種方法容易受評價者個人經驗和偏好等人為因素的影響，夸大或降低某些指標的作用，評價結果隨意性較大，雖然這類方法研究比較早也比較完備，但目前使用得較少。另一種是客觀賦權法，此法的原始數據是由各指標在評價單位中的實際數據形成，它不依賴于人的主觀判斷，因而，此類方法客觀性較強，目前應用得比較多，如因子分析法、主成分分析法、均方差法等。由于均方差決策法具有計算簡便且客觀準確等優越性，本文基于多指標下采用均方差決策的方法，評價房地產市場調控政策的綜合效應，具體方法和步驟如下：

1.指標無量綱化處理

設多指標綜合評價問題中方案集為A=｛A1，A2，…，An｝；指標集為G=｛G1，G2，…，Gm｝；方案Ai對指標Gi的屬性值為Yij（i=1，2，…，n）；j=1，2，…，m）；Y=（yij）n×m表示方案集A對指標集G的“屬性矩陣”，俗稱“決策矩陣”。通常，評價指標有“效益型”和“成本型”兩大類。“效益型”指標為屬性值越大越好的指標；而“成本型”指標為屬性值越小越好的指標。根據我國房地產市場目前狀況和調控的實際，在房地產市場調控政策綜合效應評價指標體系中，房地產開發投資增長率/實際GDP增長率C1、房地產貸款余額/商業銀行全部貸款余額C2、房價收入比C3、商品房銷售價格增長E1、商品房銷售價格指數/房屋租賃價格指數E2、別墅高檔公寓建設面積/全部住宅建設面積S2，這6個指標為“成本型”指標，其余均為“效益型”指標。

一般情況下，不同的評價指標往往具有不同的量綱和量綱單位，為了消除量綱與量綱單位的影響，在決策之前，應首先對原始數據進行數據無量綱化處理。無量綱化處理的方法很多，根據所選擇的評價方法的需要，選擇適當無量綱化處理方法。本文采用規格化變換對數據進行無量綱化處理：

對于效益型指標，令

對于成本型指標，令

其中Zij是i方案j評價指標的無量綱化值，yij是i方案j評價指標的原始值；yjmax、yjmin分別是各方案j指標的最大值和最小值。

表2 各指標無量綱化值*

2.指標權重的確定——均方差決策法

本文選用的均方差決策法是確定權重的一種客觀的賦權方法。這種方法的基本原理為：各指標相對權重系數的大小取決于在該指標下各方案屬性值的相對離散程度，若各方案在某指標下屬性值的離散程度越大，該指標的權系數也越大，反之，該指標權系數應越小。

這種方法的基本思路是：以各評價指標為隨機變量，各方案Aj在指標Gj下的無量綱化的屬性值為該隨機變量的取值，首先求出這些隨機變量的均方差，將這些均方差歸一化，其結果即為各指標的權重系數。該方法的計算步驟為：

（1）求隨機變量Gj的均值：

（2）求Gj的均方差：

（3）求指標Gj的權重：

其中，E（Gj）是j指標的均值，F（Gj）是j指標的均方差，W（Gj）是j指標的權重。

表3 各指標的權重

3.計算綜合評價值

各準則層對于目標層的貢獻都是一樣的，將各方案的無量綱化值與對應的指標權重求積，逐層匯總即得到最終房地產市場調控效果綜合評價值：

表4 房地產市場調控政策綜合效應各準則層分值

表5 房地產市場調控政策綜合效應各準則層分值

圖1 我國房地產市場調控政策準則層趨勢

圖2 我國房地產市場調控政策綜合效應曲線

四、房地產市場調控政策綜合效應分析

1.調控政策綜合效應評價值整體呈上升趨勢，但有一定波動性。從綜合情況來看（如表5、圖2），2003年以來的調控政策綜合效應評價值整體上呈上升趨勢，尤其是2009年以來，調控政策綜合效應評價值保持逐年穩定上升，這一整體趨勢與我國不斷吸取經驗教訓，加大政策調控力度，綜合運用各種調控措施全方位進行調控是分不開的，同時由于調控政策本身的不足和執行的效率，以及受到我國乃至世界宏觀經濟環境的影響，2003年以來的調控政策綜合效應仍表現出一定的波動狀態，說明我國的房地產市場調控政策在調節房地產市場過程中發揮了一定的積極作用，但這些政策執行的效果并不是十分理想。

2.房地產業同國民經濟協調關系評價值值波動較大。從各準則層情況來看（如表4、圖1），房地產業同國民經濟協調關系（C）從2003年到2006年評價值基本是平穩的，但在2007年和2008年間出現了較大的波動，之后2009年和2010年連續下滑，到2011年評價值又有所回升，這一波動說明房地產調控在協調房地產業同國民經濟關系方面的效果是不明顯的。

3.房地產市場供求平衡狀況評價值保持上升趨勢。房地產市場供求平衡狀況（E）評價值除了在2009年有較大幅度下降外，整體上評價值保持著上升趨勢，說明房地產市場調控在調整房地產市場供求平衡方面的效果較為明顯。

4.房地產產品供應結構狀況評價值曾呈現整體上升趨勢。房地產產品供應結構狀況（S）的評價值從2003年到2011年整體上表現出上升趨勢，尤其是自2008年以來評價值較快上升，表明近幾年調控在調節房地產供應結構方面起到了一定的效果。

5.居民住房水平情況評價值呈現下降趨勢。居民住房水平情況（L）評價值近幾年表現出下降趨勢，且一直處于波動之中，說明房地產調控在改善居民住房水平方面的效果并不顯著。

我國的房地產市場調控政策在改善供求總量和供求結構方面的效果較為顯著，說明在我國房地產市場發展的過程中，始終把握住了“供求平衡”、“結構合理”這一基本市場規律。但是，調控政策在協調房地產業同國民經濟的關系、改善居民住房狀況方面的效果并不明顯。調控政策的綜合效應并沒有完全顯現出來，房地產市場調控需要繼續進行。

五、提高房地產市場調控效果的對策建議

1.建立中央政府調控政策在實施過程中的監督、檢查、懲罰制度。在房地產宏觀調控的過程中，通常是由中央政府出臺調控措施，由地方政府執行。中央政府制定宏觀調控政策主要考慮整體利益，而地方政府主要考慮自身局部利益，這種差異的存在往往使得調控政策由中央到達地方的過程中發生“過濾”，在相當程度上，使得宏觀調控流于形式，調控效果大打折扣。因此，中央政府出臺政策后，必須加強對地方政府落實調控政策情況的監督和檢查。要對地方政府的“過濾”行為進行嚴懲，確保中央調控政策目標的實現。

2.確定地方政府在房地產市場調控實施中的主導地位。地方政府是房地產市場調控政策執行的主體，應該確定地方政府在房地產市場調控中的主導地位，提高地方政府落實宏觀調控的積極性。首先，房地產市場調控政策由各地方政府根據區域房地產市場的實際情況來制定，然后報送中央政府審批，改變以往由中央政府向地方政府下達任務的方式；其次，改善地方政府的績效考核體系，改革地方官員的核標準，在考核標準中減弱GDP、城市化率等經濟指標，增加中低收入居民住房情況等民生指標，將房地產市場調控效果納入地方政府績效考核；再次，降低中央政府經濟發展規劃的集權性，中央政府應盡量避免規劃全國性的經濟增長點，應鼓勵地方政府根據自身特色，制定本地區房地產發展的可行性方案，尋求適合自身的經濟增長點。

3.不斷調整和改進調控措施，建立全面長期的調控機制。房地產市場調控不是朝夕之功，應該建立全面長期的調控機制。我國房地產市場調控一直都是在“波動-調控-波動-調控”的循環之中發展，調控政策多、密集度大、分布領域廣，但是效果不佳。造成這種局面，一方面是由于出臺的調控政策沒有得到有效的落實，調控效果大打折扣；另一方面則是由于調控手段和措施本身的缺陷和局限，導致調控效果不盡如人意。反思和總結過去的調控經驗教訓，需要在原有調控政策的基礎上，根據市場變化，不斷地去調整和改進調控的措施，建立全面、長期的調控機制，確保調控的良好效果。

4.嚴抓住房保障制度，讓“保障”名副其實。目前，我國大部分區域已經建立了包括廉租房、公共租賃房、經濟適用房、限價商品房為主體的住房保障體系，隨著保障性住房的大量開發建設，這些住房確實能改善一些群體的住房需求，調節供求矛盾。但事實是，需要保障性住房的群體卻沒能住上保障性住房，而那些不符合保障性住房的群體卻被“保障”上了。當前住房保障制度需要亟待完善，首先，要嚴格其進入和退出機制，讓保障性住房真正惠及民生；其次，地方政府既要管建，還要管建后的分配與監管；再次，要根據區域社會經濟的實際情況，不斷調整保障性住房的準入門檻，讓更多的中低收入者享受到保障性住房的政策，讓“保障”名副其實。

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