鄄城縣征地區(qū)片綜合地價測算及實證分析

王 華，姚傳軍，溫曉蕊

（鄄城縣國土資源局土地勘測規(guī)劃站，山東 鄄城274601）

1 區(qū)片價調(diào)整的工作背景及組織

1.1 征地區(qū)片價標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整工作開展背景

上一輪 《鄄城縣征地區(qū)片綜合地價標(biāo)準(zhǔn)》于2009年3月30日依《山東省人民政府辦公廳關(guān)于實施征地區(qū)片綜合地價標(biāo)準(zhǔn)的通知》（魯政辦發(fā)[2009]20號）公布實施，依據(jù)《國土資源部關(guān)于切實做好征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價公布實施工作的通知》（國土資發(fā)［2008］135號）和《山東省人民政府辦公廳關(guān)于實施征地區(qū)片綜合地價標(biāo)準(zhǔn)的通知》（魯政辦發(fā)[2009]20號）要求，征地區(qū)片綜合地價每3年調(diào)整一次，所以，自2012年4月，開展了征地區(qū)片綜合地價標(biāo)準(zhǔn)進行了更新調(diào)整。本調(diào)整成果已于2012年12月27日經(jīng)山東省人民政府發(fā)布執(zhí)行。

1.2 工作組織情況

縣政府對本次調(diào)整工作高度重視，成立工作領(lǐng)導(dǎo)小組，確定了此次調(diào)整工作的技術(shù)承擔(dān)單位，并抽調(diào)有關(guān)人員組成外業(yè)調(diào)查隊伍，具體負責(zé)本次調(diào)整工作的實施。

2 主要技術(shù)過程

2.1 區(qū)片的調(diào)整原則

征地區(qū)片（簡稱區(qū)片），是指一定范圍內(nèi)集體土地類別、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和居民最低生活保障水平等條件基本一致的，征地補償標(biāo)準(zhǔn)相同的區(qū)域。區(qū)片的劃分應(yīng)遵循以下原則：

2.1.1 相對一致性原則。征地區(qū)片的本質(zhì)是屬于均質(zhì)性區(qū)域。其土地用途的基本一致、區(qū)域連片、土地質(zhì)量相似、生產(chǎn)能力和經(jīng)濟產(chǎn)出能力相近。

2.1.2 多因素綜合評價原則。征地區(qū)片的劃分，應(yīng)全面系統(tǒng)分析影響其農(nóng)用地土地使用價值和土地征收補償?shù)母鞣N因素，對于每個因素的作用進行科學(xué)分析和綜合評價，保證征地區(qū)片劃分合理。

2.1.3 與行政界線一致原則。征地區(qū)片按照行政界限劃分，一般不打破村級行政界線，以利于實際工作的開展。

征地區(qū)片價原則上在行政村界線的基礎(chǔ)上，根據(jù)具體情況采取適當(dāng)?shù)姆绞秸{(diào)整得到。本次區(qū)片劃分采取綜合判定法，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)基本情況進行判定，從而劃分區(qū)片的方法。基本步驟為：

第一、在工作地圖上，標(biāo)出行政村界線；

第二、對相鄰的行政村基本單元情況進行分析比較和判斷；

第三、對基本情況相似的行政村進行歸并，形成征地區(qū)片。

本次調(diào)整后仍確定為三個區(qū)片，具體范圍和面積如下：

2.2 區(qū)片價調(diào)整過程

征地區(qū)片價測算的基本方法有農(nóng)地價格因素修正法、征地案例比較法和年產(chǎn)值倍數(shù)法等。本次測算采用征地案例比較法和年產(chǎn)值倍數(shù)法兩種方法進行測算。

2.2.1年產(chǎn)值倍數(shù)的測算。根據(jù)調(diào)查單元的年產(chǎn)值并進行適當(dāng)修正后確定每個區(qū)片的年產(chǎn)值，并根據(jù)每個區(qū)片的人均耕地及人口情況確定合適的土地補償倍數(shù)和安置補助倍數(shù)，最后依據(jù)確定的年產(chǎn)值及補償倍數(shù)確定區(qū)片價格。經(jīng)測算年產(chǎn)值倍數(shù)法測算結(jié)果：

年產(chǎn)值倍數(shù)法測算結(jié)果表

2.2.2 征地案例比較法測算。通過案例比較，編制比較修正系數(shù)表，計算各區(qū)片比較價。在區(qū)片比較價的基礎(chǔ)上，采用算術(shù)平均，加權(quán)平均等方法將案例的比較結(jié)果進行平均處理，得到各征地區(qū)片價。經(jīng)測算征地案例比較法測算結(jié)果：

征地案例比較法測算結(jié)果 單位：萬元/畝

最后采用兩種測算結(jié)果的平均值作為初步調(diào)整結(jié)果

征地區(qū)片價初步測算結(jié)果 單位：萬元/畝

2.3 區(qū)片價調(diào)整的基本結(jié)論。通過對影響因素的分析，結(jié)合鄄城縣實際情況，并保證被征地農(nóng)民原有生活水平不因征地而降低，并體現(xiàn)長遠生計和未來發(fā)展需要的原則，經(jīng)過多方論證與平衡，最終確定鄄城縣征地區(qū)片綜合地價。

調(diào)整后征地區(qū)片綜合地價表

3 調(diào)整結(jié)果的驗證確定

3.1 與現(xiàn)有征地補償水平比較分析

第一區(qū)片價格調(diào)整前為40000元/畝，調(diào)整后為48000元/畝，增長8000元/畝，增長幅度約20%；第二區(qū)片價格調(diào)整前為35000元/畝，調(diào)整后為42000元/畝，增長7000元/畝，增長幅度約20%；第三區(qū)片價格調(diào)整前為30000元/畝，調(diào)整后為 38000元/畝，增長 8000元/畝，增長幅度約26.67%。新制定的補償標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)行的征地標(biāo)準(zhǔn)相比較，有較大幅度的提高，實現(xiàn)了與現(xiàn)有征地補償水平相銜接，并充分體現(xiàn)了適當(dāng)從高的原則。

3.2 與被征地農(nóng)民現(xiàn)有生活水平比較

最低區(qū)片年折算值為2280元/人.年，生活水平值為1320.12元/人.年，差值為 959.88元/人.年，所以征地區(qū)片綜合地價折算成人均年度收益大于農(nóng)民生活水平值，基本保證被征地農(nóng)民原有生活水平不因征地而降低，并體現(xiàn)長遠生計和未來發(fā)展的需要。

3.3 本轄區(qū)內(nèi)及與周邊縣（市、區(qū)）征地補償水平比較

本轄區(qū)范圍內(nèi)區(qū)片之間比較，中心區(qū)片基本屬于城市建成區(qū)，由于耕地面積越來越少，且現(xiàn)有農(nóng)用地種植蔬菜和經(jīng)濟作物比較集中，畝年產(chǎn)值較高，所以其征地補償水平明顯偏高；第二區(qū)片位于城市建成區(qū)與城市規(guī)劃區(qū)之間，人均耕地數(shù)量略有增加，種植結(jié)構(gòu)以經(jīng)濟作物與糧食作物并存，所以征地補償標(biāo)準(zhǔn)要高于城市規(guī)劃區(qū)外以種植糧食作物為主的第三區(qū)片的補償標(biāo)準(zhǔn)。整體上來看，區(qū)片與區(qū)片之間接邊平衡比較合理，符合實際。

與鄰近區(qū)縣相比較，鄄城縣主要與菏澤市牡丹區(qū)和鄆城縣接壤，經(jīng)過平衡比較，新制定的補償標(biāo)準(zhǔn)與周邊地區(qū)的補償水平基本平衡，符合客觀現(xiàn)實。

3.4 調(diào)整結(jié)果的確定

綜上所述，新制定的征地補償標(biāo)準(zhǔn)，無論與現(xiàn)實的征地水平，還是與相鄰縣（市、區(qū)）的征地補償標(biāo)準(zhǔn)，都能夠很好的銜接。并確定區(qū)片價的調(diào)整成果

4 征地區(qū)片綜合地價使用說明

4.1 制訂征地區(qū)片綜合地價的目的是為征地補償提供依據(jù)。征地區(qū)片綜合地價是計算征收土地補償費用的直接執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，不含地上附著物和青苗補償費。

4.2 執(zhí)行同地同價原則。在征收集體土地過程中，不分地類，同一區(qū)片內(nèi)不同項目都將采用公布的同一標(biāo)準(zhǔn)進行補償，且不因征地目的及用途不同而有差異。

[1]何琳，祝建民。征地補償標(biāo)準(zhǔn)區(qū)片綜合價的確定基礎(chǔ)及數(shù)學(xué)模型的建立。仲愷農(nóng)業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報，2006年 第03期。

[2]王岳云，梁明。適時提高征地補償標(biāo)準(zhǔn) 積極探索區(qū)片綜合價補償辦法——紹興縣征地區(qū)片綜合地價推進情況綜述。浙江國土資源?，2012年第12期。

[3]劉彬。淺議征地區(qū)片價的調(diào)整。中國城市經(jīng)濟，2012年 第03期。