2013年全國房地產市場形勢研判

◎ Cric研究中心

今年1～4月，全國絕大多數城市的市場交易量創下本輪調控以來新高，供應短缺推升中、低檔剛需市場，高檔豪宅庫存得到相當程度去化，企業拿地態勢兇猛，地價持續上漲、高溢價地塊占比提升。總而言之，2013年的市場將出現反復波動，但總體仍將是穩中有升的態勢。

一、全國：下半年市場走勢大致有三種可能性，今年全年穩增格局初步奠定

在我們看來，在現有政策環境下市場將維持平穩增長的局面，而2013年下半年樓市的具體走向仍有三種可能性：可能性一，新一屆領導班子對于房地產市場調控的態度還并未完全明確，所以不能排除今年國五條之后再無政策出臺的情況，如果此類情況發生，那么沒有了進一步政策的影響的2013年下半年，成交量一定會繼續強勢回升。可能性二，如果新一輪收緊政策在年中就出臺，那三季度的市場成交量將較二季度繼續下滑直到四季度開始回穩。這里能肯定的是，一旦新一屆領導班子出臺新的調控政策，地方政府的執行力度一定更嚴格。可能性三，如果年中并無新政出臺，那么隨著新國五條政策效力的逐漸淡去，三季度市場可能再次回升，同時引發新政于三季度出臺，屆時四季度市場將再次有所回落。總而言之，今年的市場將出現反復波動，但總體仍將是穩中有升的態勢。

2013年中國樓市走勢預測示意圖

二、城市：2013年各線城市市場走勢判斷

1、一線城市：需求釋放動力將繼續存在，即便加碼市場也將可控

對一線城市而言，限購、限貸、個稅等政策其實多數一直在執行，所謂的下半年新一輪調控恐怕也不外乎是在國五條基礎上進一步強調執行而已，這對于原本已經執行著相關政策的一線城市而言，其實壓力并不大。

一線城市在經歷了政策全面收緊的2011年之后，需求開始逐漸釋放，2012年在行業政策逐漸好轉的背景下，全年市場交易量全面回升，成交同比上漲了42.05%。而到了2013年1～4月份，需求的繼續釋放以及國五條的末班車效應使得成交量進一步上漲，成交同比增幅達75.14%，一線城市市場普遍表現優異，可以肯定的是，已經對政策較為熟悉的一線城市需求釋放的動力將繼續穩定存在，即使下半年有新一輪政策出臺，其對一線城市的影響力也很有限。

一線城市商品住宅成交面積與供求比（單位：萬平方米）

2、二線城市：以剛需為主的需求結構使二線城市市場走勢更勝一線

二線城市和一線城市所面臨的情況具有一定的相似性，多數二線城市也都在一定程度上執行著限購、限貸、財稅等相關限購政策，所以在國五條在地方層面被弱化以后，二線城市市場也迅速回升，2013年1～4月其同比增幅甚至達到了103.83%。

但是，二線城市也有與一線城市不同之處，二線城市剛性需求所占的比例較一線城市更大，更多的首置首改需求使其受政策的影響程度不及投資性需求較多的一線城市，其抗政策風險性更強。例如在2011年的政策重壓時期，一線城市成交面積同比全面下跌，而典型二線城市成交面積合計同比卻略有上漲，2013年國五條的出臺更是對一線城市市場的壓制作用要大于二線城市，二線城市同比上漲的幅度比一線城市高了28.69個百分點。預計2013年下半年如果沒有政策出臺，二線城市的市場將會好于去年；即使又一波政策提前到達，二線城市市場受到的影響將會更有限。

3、三、四線城市：正處發展期的城市繼續平穩增長，個別城市投資過熱、風險快速積蓄

對于眾多三、四線城市而言，絕大部分房地產市場仍然處于起步階段，這類城市數量眾多，共同點是：經濟還未迅猛發展，產業特點也不夠突出，人口規模還在緩慢的增長，其仍舊處于原始積累期的房地產市場預計未來具有較大的上升空間。而對于那些房地產市場已經發展起來的城市而言，參差不齊的經濟支撐力、人口吸納力以及市場消化力使得眾多城市的市場出現分化將是毋庸置疑的。在我們看來，這類城市按照其房地產市場所處的發展階段大致可以分為兩類：

其一，部分房地產市場恰好處于快速發展期的三四線城市，今年將繼續保持穩步發展。此類城市大多具有良好的產業基礎作為支撐、人口島狀吸附能力較強、市場潛在供應及消化能力都較好，其市場規模正處于快速增長期。

這類城市最典型的例子莫過于常州和貴陽了。常州所處的長三角經濟圈給其帶來得天獨厚的發展優勢，隨著區域一體化格局的形成，其產業經濟將受到越來越大的帶動作用，對于房地產市場來說，長三角同城化的發展模式勢必將使得區域內人口流動更加常態化，市場規模空間將因此得到新的擴充。而常州的房地產市場在平淡的積累了數年之久后，從2009年開始進入突飛猛進的階段，全年商品房銷售面積923萬平方米，較2008年上漲了83.13%，之后，除了調控較為嚴厲的2011年以外，其他年份常州的成交量均處于較高水平。無獨有偶，貴陽近幾年以其天量的成交量吸引了人們的眼球。2009年，貴陽商品房成交量開始成倍激增，至2012年其商品房成交量在連續三年維持在800萬方以上的高位之后，又一次飛躍式的上升到1023.84萬方，較2011年上漲了24%，較2008年上漲了149%。究其原因，是因為貴州省舉全省之力發展貴陽，使得貴陽的經濟地位舉足輕重，社會福利又明顯優于省內其他城市，其對人口的吸附能力很強。

其二，對于一些前幾年房地產市場發展過快，市場供應和需求規模已嚴重脫節的三四線城市而言，近兩年市場風險正快速積蓄。個別三四線城市的發展依賴出讓土地所帶來的財政收入，但其城市本身的經濟及人口規模卻往往跟不上房地產市場的發展速度，由此，相當一部分的三四線城市樓市面臨透支未來發展空間的問題；另一方面，持續的高體量土地供應將造成商品房市場巨大的供應壓力，使其未來市場供求風險凸顯。

以對硝基苯甲腈為原料、甲醇為溶劑、甲醇鈉為催化劑、乙酸銨為胺化劑，合成了對硝基苯甲脒。通過傅里葉紅外光譜確定了物質的結構，并通過實驗確定了最佳合成工藝條件。研究了母液套用對產品收率及含量的影響，確定了母液套用不宜超過3次；在母液套用的基礎上，分別研究了催化劑甲醇鈉補充量、胺化劑乙酸銨減少量對產品含量、收率的影響，最終確定了母液循環套用時，催化劑補充量占投入量的55%～60%，胺化劑減少量占投入量的5%～7%。此實驗為苯甲脒產品今后的工業化生產提供了有利的數據。

我們來看連云港近三年的土地年均成交面積，幾乎與上海相同，但是，其經濟總量僅為上海的8%，而人口總量僅為上海的19%，沒有經濟和人口為支撐的房地產市場年均交易量也僅為上海的20%。而同樣的情況也出現在唐山，唐山的人口總量相當于北京的38%，經濟總量相當于北京的27%，但是土地成交量卻驚人的與北京相當，土地天量的供應使得唐山的房地產市場風險凸顯。

唐山與北京比較

連云港與上海比較

三、產品：供應短缺將推升中低檔剛需市場熱度，高檔產品仍不宜過分樂觀

1、2013年中、低檔產品、供應短缺，或重現2009年高端市場成交火熱場面。

2008年金融危機后，高收入人群收入預期急劇下降，房地產高端產品投資驟減，需求逐漸積壓下來。2009年，經濟逐漸好轉之后需求逐漸釋放，但是一時間高端市場的供應未能跟上導致高端產品市場成交火熱，價格上漲。反觀當前，由于2011年調控升級以來中低檔產品幾乎呈現一枝獨秀的局面，銷售業績較好的企業幾乎在2011、2012年兩整年都得益于小戶型的去化，導致企業手中的中低端產品儲備一直處于不足的狀態，即便有個別積極調整產品戰略的企業及時增加中小戶型樓盤的比例，但由于房地產產品較長的建設周期，因此從市場整體來看這一檔次樓盤的有效供應規模依然在不斷減少，預計2013年這一細分市場供需矛盾將比之前兩年更加激烈。

從需求的層面出發，其實自2011年起外界就不斷有質疑的聲音傳出，認為一、二線城市在限購嚴格執行的背景下將面臨有效需求不足的困境，但現實中的情況卻是即便在政策最嚴厲的2011年，剛需市場表現依然相對較好，這樣的狀態在2013年無疑將繼續維持。

2、高檔產品受政策大環境影響最大，未來形勢仍不應過于樂觀。

2005年至今重點城市商品住宅供應與需求的對比情況

客觀上講，自去年四季度至今，之前困擾企業多時的高檔豪宅庫存確實得到了相當程度上的去化，受益于此，相當一部分以開發中高檔豪宅為主的開發商也長舒一口氣，但是，在我們看來，豪宅市場仍然處于政策的不確定風險之中。雖然大部分地方政府對待國五條政策消極的態度使得本次國五條的調控力度已經明顯弱化，甚至面臨失效的窘境，但正是因為這樣，中央將面臨比今年年初時更為沉重的輿論壓力，下半年新一輪政策加碼的可能性較大，而可能出現的政策恐怕依然離不開限購、限貸等手段，包括房產稅試點擴大也不是沒有可能。可以確定的一點是，中高檔項目仍然是重災區，所以未來豪宅市場是否能延續當前熱銷的勢頭，還要看政策面因素。

四、土地：企業拿地動力尤在將推高地市交易量，成本風險將促地價逐漸平復

今年年初，土地市場熱度仍然較高，主要表現為地價持續上漲、高溢價成交地塊數量占比提升、流拍率進一步回落等等，但3月初受“國五條”政策出臺影響土市驟冷，雖然此次新政內容并沒有太多嚴厲的條款，但出于對地方細則加碼的擔憂，企業在拿地態度上保持觀望。而隨著謎底相繼揭開，之前的顧慮被打消，企業拿地態勢兇猛起來，尤其是在一二線城市土地市場的競爭較為激烈，高溢價地塊占比達10%左右，土地價格達去年來新高，北京、上海等地今年的新地王紀錄先后被刷新。

1、土地儲備相對短缺、資金層面相對充裕，推動地市交易量平穩走高。

對于今年土地市場交易量走勢，我們預計平穩走高應是大概率事件，其判斷依據是今年企業層面拿地動力較強。

首先，自2010年本輪調控正式展開以來，相當一段時間內企業在投資環節表現偏謹慎，雖然去年下半年之后隨著住宅市場銷售的回暖，地市交易量也逐漸恢復，但總體而言，當前房企土地儲備規模依然處于近幾年以來的低位，從數據上看，全國15家一線房企截止2013年一季度土地消化周期降至83個月，較去年底的93個月繼續慣性回落，與2011年底的高點相比下滑幅度達到34%。其次，企業銷售業績經歷去年一年的持續恢復，目前資金面充裕度較之前兩年大幅提升，從數據上看，全國15家企業截止2012年底帳面上的貨幣資金儲備總共2648億元，較資金鏈最緊張的2011年底增長41%，較本輪調控未全面升級的2010年底時也增長了36%。

綜合以上兩方面，當前這個時間點上房地產企業其實正處于一個“缺地多錢”的狀態中，因此，我們完全可以理解去年四季度以來全國土地市場持續升溫的現象，并且，在此推動下，預計2013年整年土地市場交易規模延續增長應無懸念。

2、兩大矛盾將促使當前四處地王的瘋狂局面逐步平復。

雖然我們認為，今年土地市場交易量將繼續走高，但就地價，對當前一、二線城市地王頻出的瘋狂狀態并不認同，我們認為：下半年應會明顯平復，判斷依據主要是當前企業拿地環節存在的兩大矛盾。

其一，大幅攀升的地價與被限制漲幅的房價之間的矛盾。

企業敢于高價拿地、甚至以高于當前住宅平均售價的水平拿地，其實質無非是賭項目上市銷售時房價已上漲到其成本線以上。客觀上講，在過去相當長的時間內，尤其是房價一路高漲的一、二線城市，這樣的對賭企業大多都獲得了成功，但近幾年以來，隨著國家對房地產市場的宏觀調控不斷升級，政策渠道從原先的市場手段開始向行政管控轉變，房價單邊向上的格局確實已很難重現，這使得部分成本過高的項目需要等上更長的時間才有可能正常去化。

從近兩年的行業經驗來看，地王項目通常能在3年左右保證不虧本地消化完畢就已經是相當不錯的結果了，而在當前這樣一個全行業高周轉的時代，地王項目無疑將拖慢整個企業的資金循環，典型例子如中海地產在上海長風的地王項目——紫御豪庭，其從拿地到上市的周期長達32個月，而2011年至今中海在全國的項目開發平均時間大約在12～20個月，這也就是放在項目遍布全國的中海，加上近年來中海整體周轉速度有明顯提升，因此單單長風項目的拖累并未造成嚴重后果，但如果同樣的事情放在一家規模較小、資金實力相對較弱的企業身上，則情況將有可能完全不同。

其二，持續高企的融資成本與被限制漲幅的房價之間的矛盾。

自2011年調控全面升級以來，房地產企業在傳統融資渠道持續被壓制，即便是在行業環境明顯改觀的2012年，國內銀行體系和資本市場對房地產企業的資金支持仍然保持絕對的收緊狀態，這直接導致了近兩年以來整個行業的融資成本大幅提升。一般而言，傳統的銀行貸款，企業的資金成本大約在每年7～8%，2011年以來信托等非常規融資通道成為相當一部分、尤其是沒有政治背景的民營房企的共同選擇，這些管道的資金成本大約是每年10～12%，而去年以來有個別企業開始開拓海外融資管道，也取得了一定的成果，但考慮到有條件把手伸出國境線的企業從整個行業來看畢竟是少數，因此大致上當前房地產行業的資金成本就是10～12%。

接下來，我們依然可以把這個成本比率和當前的限價政策做對比，一邊是企業每年所產生的資金成本10～12%，另一邊是每年項目上漲幅度控制在10%以內，并且在我們看來，房價控制目標很有可能成為未來2～3年持續執行的制度性政策，那么，至少從紙面上計算未來企業所面臨的利潤壓力是非常明顯的，如果在這個大背景下再加上土地的高成本，尤其是那些拿下地王的企業，未來在相應項目的運營上都將遇到比過去兩年更直接可期的困難，從這個層面上講，在當前這個時間點上，已經有不少企業、尤其是經驗豐富的全國性品牌房企應當已經注意到了地王的巨大風險。