美麗城市始于綠色房地產

◎ 中國社會科學院城市發展與環境研究所研究員 羅 勇

美麗城市所追求的真諦，遠不止城市的思想和生活之規范與原則，而在于深化和維護人的生存意義的嶄新源頭，它讓城市文明得以確立，并充滿多樣化與和諧的美感。隨著改革開放不斷深入和經濟迅速增長，我國廣大人民群眾對發展意義的理解，對生活質量與生命內涵的訴求，日趨深化及全面性。美麗中國、美麗城市目標的提出，更進一步提升了民眾的美好預期。

當前，美麗城市首先應該考慮的一個關鍵性問題，是要使未來的城市建設與發展呈現綠色的氣質；而推進綠色房地產是其中的一個重大戰略步驟。綠色房地產發展可以提高資源利用效率，促進經濟增長方式的集約化，降低產業的環境約束。同時，可有效地提升產業集群所涉及領域的技術含量和附加值，并有助于緩解消費能力的不均衡矛盾。

一、創造綠色發展需求

城市綠色房地產主要是靠所在區域綠色發展的需求拉動的，這是城市綠色房地產發展的一個重要特點。

現階段，綠色發展需求的拉動仍然依靠政府綠色發展的政策。城市綠色發展需要額外消耗相應的資源和成本，難免在某些方面或某種程度上影響城市的經濟增長。綠色發展與傳統經濟增長的矛盾是市場經濟的一個客觀存在，這個矛盾在市場經濟機制下沒有自行解決的好辦法。因此，先發展國家和地區不約而同走過的是“先污染、后治理”道路。綠色不是城市經濟發展的天然目標，完全的市場競爭條件下難以創造出城市綠色發展的需求。綠色發展需求的創造必須依靠政府的針對性很強的政策措施，這是城市綠色發展的重要規律。

隨著經濟社會的發展和城市居民素質的提高，公眾綠色參與和綠色發展訴求日益成為綠色發展需求的重要創造因素，在發展程度較高的城市和汲取了非綠色增長的教訓、后發優勢較強的發展中的城市地區更是如此。

城市政府應該想辦法平衡和減少綠色發展對經濟增長的影響。其中一種現實的做法是，以城市資源與環境能夠承受的較低限度為標準，制定政府的綠色政策法規。然而，這種情況下的綠色發展需求拉動存在的問題是，需求的彈性較小，市場不充分，并給城市政府的執法與監督能力提出了較高的要求。

二、綠色房地產發展的拉動

城市應該制定系統、科學的綠色房地產發展標準與法規，拉動綠色房地產的發展。

稀缺性的資源環境狀況，是制定綠色房地產發展標準與法規的基本依據，這是綠色房地產發展的內在規律。綠色房地產發展的法規標準不能偏離城市資源環境的實際價值，否則不利于房地產企業把綠色發展的成本內部化，引發“政府失靈”的損害。

城市資源環境的價格體系之真實與合理，是促進城市綠色房地產長期健康發育的重要依托。這個科學價格體系建立的重要實現途徑，要借助資源環境的產權制度等一系列復雜的制度安排。在綠色發展的初級階段，資源環境價格的一種表達方式就體現為政府的綠色房地產法規和標準。因此，政府相關政策的科學性對城市綠色房地產的長期健康發展至關重要。

在具體政策措施操作方面，應該盡可能地貼近市場，利用較為完善的市場機制，著重以經濟政策措施為主而形成的政策組合，改善綠色需求彈性不足的缺陷，提高綠色政策措施的實施效率。比如，房地產領域資源消耗和減排的硬性標準可以與柔性的資源權和排污權交易相結合。

城市政府要加大對綠色房地產發展的直接財政投入，積極發展公共性的綠色房地產發展基礎設施，努力解決跨地區的綠色房地產協調發展問題，不回避城市綠色房地產發展歷史欠賬問題，最大限度地拉動綠色房地產的發展。

政府要善于利用綠色補貼和優惠等政策杠桿，大力扶持和鼓勵企業和民間資本投入綠色房地產發展，包括補助配套資金、利息補貼、相應稅費減免等。

政府還要加強在綠色發展教育方面的投入，提升居民的綠色發展觀念和覺悟，倡導“綠色消費”。綠色發展教育有助于把單純的政策需求轉變為公眾綠色需求的自覺行動，城市綠色房地產發展的需求可以據此提升到更高一級的層次，形成城市綠色發展的長效機制。

三、房地產發展的有效綠色供給

綠色供給是城市綠色房地產發展中另一個不可或缺的組成因素。對綠色房地產有效供給的扶持，是城市綠色房地產發展至關重要的必要條件。

1、支持城市綠色房地產業的發展

綠色政策拉動并不改變市場機制的正常規則，城市首先要為綠色房地產業的發展營造良好的市場氛圍。綠色房地產企業必須在公平公正的市場條件下公平競爭，以保證綠色房地產發展相關產業和企業的健康成長。

綠色房地產發展相關產業的生產經營活動，具有顯著的正的外部效應，為這些產業和企業提供特殊的優惠政策，是綠色發展公平原則的具體體現。政府應該發揮應有的職能，把支持城市綠色房地產業的發展作為改善“市場失靈”的必要手段。

2、綠色房地產發展的科研優先

先進的綠色科技是綠色房地產業發展的重要支撐，綠色房地產科技是綠色房地產發展的基礎和前提。必須加大力度推進綠色房地產發展的科技創新，以增強城市綠色發展供給的替代效應，提高綠色供給的效率。要清醒地認識到我們在綠色發展科技領域的不足與差距，加強綠色發展的基礎研究和整體綠色發展技術體系的配套，尤其是在房地產領域的高效率利用物質資源技術、高性能防止污染技術、高效率利用能源技術，制定綠色發展基準指標和綠色房地產標準等方面，需要加大創新投入。國內現有先進的工業裝備技術力量，也將有利于我們加快縮短與國際先進水平差距的進程。

要善于利用市場機制，迅速發展綠色房地產科技。當務之急是建立適應市場的綠色房地產研發管理運行系統。應加強技術交流和科研成果的推廣。要在建立綠色房地產發展的技術市場基礎上，大力推進綠色房地產發展新技術與新成果的實際推廣和具體應用，使綠色創新在城市房地產領域能夠扎實落地。

綠色房地產政策拉動的發展特征，凸顯政府對綠色科技直接投入的必要性和重要意義。政府尤其要強化對綠色房地產關鍵科技的專項投入，這些關鍵性的投入將產生倍增綠色房地產發展有效供給的乘數效果，極大地促進綠色房地產產業人員素質的提升，把綠色房地產發展推向更高的發展層次。重大綠色房地產發展創新課題和基礎研究領域是當前政府投入的聚焦點。政府可采取專項科技基金、風險投資、債券和股權等多種形式，以改善和提高綠色房地產科技資金投入的管理水平和效率。