地方版細則主打“限漲”目標

◎ 亞太城市房地產研究院院長 謝逸楓

自去年6月以來，蔓延中國主要大中城市的“樓市高燒”持續升溫。截至今年3月份，多數大中城市房價已連續10個月環比上漲。尤其是包括北京、上海、廣州、深圳在內一線城市，房價已現“脫韁”擔憂。今年1月開始，全國樓市房價呈加速上漲、漲幅失控狀態，調控再次陷入騎虎難下的尷尬困境。在危急關頭，國務院2月20日悍然第一時間公布“新國五條”突襲樓市。一周之內，調控再加碼，于3月1日晚上出臺“新國五條”細則，拉開了中國房地產市場第五輪調控序幕。在2月25日廣東率先公布細則后，標志地方版調控細則落地進入大限窗口期。截至4月2日，離中央與住房和城鄉建設部3月底大限已過，北京、上海、廣州、深圳等城市都發布了樓市調控地方版細則。不過，多地細則的內容看上去都無甚新意，不少城市的細則內容都可以用一句話概括完，網友們齊齊發問調侃，這是在比誰更粗、誰更短嗎？ 細心分析各地方政府已公布的細則與價格控制目標發現，政策行文措詞嚴厲，難掩蓋調控“細則不細、寬松溫軟”的事實。地方細則落地后，應嚴格執行、穩定預期，防止市場“利空出盡”心態助推房價上漲。

北京版細則最嚴厲

從目前已公布的各地房價控制目標來看，北京版細則的表述最為嚴厲，提出2013年北京新建商品住房價格相對2012年保持穩定，進一步降低自住型、改善型商品房價格；深圳、成都、重慶、廈門、合肥、大連、貴陽、濟南、南京等大部分城市的房價控制目標相同，要求2013年新建商品住房價格漲幅低于人均可支配收入的實際增長速度；上海則提出切實貫徹落實各項房地產市場調控措施，保持房價基本穩定。 在征收出售房屋個人所得稅方面，北京、上海、重慶、天津出臺的細則明文規定，對于能通過稅收征管、房屋登記等歷史信息核實房屋原值的，依法嚴格按照轉讓所得的20%計征。其中，北京和天津還規定，對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。其他城市在征稅問題上大部分并未出臺明確規定，缺乏實際操作性。比如深圳版細則只提到要嚴格執行國辦發17號文關于出售自有住房個人所得稅的征收規定，沒有具體細節規定。 在限購政策方面，北京市新細則規定北京市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房，對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。其他限購城市多表述為繼續嚴格執行商品住房限購政策。

縱觀已出臺地方“國五條”版本，調控力度不一，整體仍以中央國五條精神重申為主。一是總體印象上，驚喜有余，新意、亮點不足。二是細則操作層面上，漏洞百出，預留自由操作空間大，“限購加碼、個稅20%開征、房產稅擴容、二套房貸收緊、限價從嚴”五大“殺手锏”政策執行存懸念。三是調控基調上，全部是維穩、保大于壓、嚴厲度低于市場預期。四是調控政策內容上，基本是老調重申，或是原文不動的復制、或是稍微修改行文措詞。條文上，非常籠統、粗糙、簡單、不詳細、不具體、無自選動作，細則有待進一步精細化、精準化。五是調控力度上，實際“殺傷力”不大，沒有一個足夠具有影響房價上漲的實質性政策。六是調控目標層面上，基本是為完成“限漲”作為重點目標，控制價格目標基本是低于人均收入漲幅之下。極少城市是規定低于人均收入增幅與扣除CPI之后的人均收入實際增幅。七是調控出臺時間上，基本是集中在3月31日大限期間內密集出臺，無調控調房價誠意，并且完全是為了應付“上面”了事。八是調控的目的上，全部都是穩定房價，即不是下降，而是小幅度上漲，保持正增長的趨勢。

多地的細則不細、可操作性不強等問題突出，行政手段進一步強化的跡象明顯，地方版“國五條”有待進一步具體化與精準化。若地方細則執行有力，則短期內能夠影響預期，為過熱數月的中國樓市降溫。作為一線城市的北京政策可謂是目前最為嚴厲版本，限購、限價等多重政策措施重拳出擊樓市。3月30日，為配合北京樓市調控，當地地稅局發布關于房地產調控稅收問題公告，其中對于個稅20%征收更為明確。實際上，此次北京國五條細則相比以前政策更為嚴厲，但仍需看具體操作，部分執行仍有操作空間。北京總體以穩定價格為主，沒有再提降價兩字。深圳則提“確保房價漲幅低于收入增幅”。只是北京在“新建商品住房價格保持穩定”前提下，提到“降低自住型、改善型商品住房的價格”。而前兩年京滬都提出“合理回歸，穩中有降”。廣州以穩定房價作為調控基調，限購收緊。從各地設定的房價控制目標來看，京版細則對于房價目標控制最為嚴厲，細則提出2013年北京新建商品住房價格相對2012年保持穩定，進一步降低自住型、改善型商品房價格；上海將房價控制目標設在“基本穩定”；而重慶、合肥、大連、廈門等城市則均規定房價上漲幅度小于收入漲幅。因此，地方版中的價格控制目標有些“溫和”。

出臺效果看執行力度

新國五條細則調控政策以及出臺效果有待落地細則執行力度，本輪調控政策公信力已經較弱。總體來看，與京、滬的“單身限購”等不同，各二三線城市的細則相對“從簡”，沒有“自選動作”。在“進一步”限購、限貸、增加土地供應、加強市場監管等方面，也是按部就班。一些城市重申了調控政策執行的連續性。比如，濟南3月31日出臺的細則中特地強調“繼續嚴格執行”有關通知。 除北京指出與2012年相比保持穩定，上海房價漲幅語焉不詳外，深圳、南京等地均將房價上漲幅度限制在人均可支配收入實際增幅以下，考慮CPI因素。整體來看，上海、深圳、廣州、重慶、南京以及合肥等城市落地細則可以說無新意，基本為傳達中央精神。說明本輪調控重點在于控制房價上漲預期，今年以來一線城市上漲勢頭明顯，中央擔心一線城市上漲帶動其他城市房價攀升，必然導致新一輪調控。據國家統計局數據顯示，今年2月份國內70個大中城市中，新建商品住宅、二手住宅價格環比上漲的城市數量擴大到66個，超過9成城市房價上漲，其中北京、廣州等一線城市房價已連續2個月環比漲幅擴大。2月漲幅最高擴大至3.1%。毫無疑問，地方版細則有待進一步精準化，預留調控加碼空間。一旦房價呈反彈與暴漲態勢，必招致更加嚴厲的殺傷力政策。

隨著政策的逐漸展開，市場將進入一個相對穩定的階段。不過，如果期待調控真正起到平抑價格、穩定市場的作用，在目前出臺的各項“細則”之外，仍需要更多可操作性強的細節作為補充。從短期看，實現房價調控目標，重在穩住市場預期，穩住供求關系。如果放眼長遠，讓房價漲幅回歸到合理正常水平，政府要做的事情，不僅僅是提出一個單純的調控數字指標。推進中長期制度建設應該實實在在地做起來，文件里面要寫，現實之中要動。綜合利用稅收手段，適當調整現有稅制，讓房產稅等持有環節稅種發揮更大作用；實現住房信息全國聯網，明確住房存量從而釋放更多有效供給；保證商品房建設用地、推進保障房建設從而擴大住房增量，增加供給。更重要的是，地方政府應該推進經濟轉型，在力爭經濟健康平穩增長的前提下，確保居民收入的不斷增加，讓房價真正進入公眾可以承受的預期范圍內。控房價事關百姓福祉、政府公信，一旦流于數字游戲，于事無補，于民有害。