十大典型房企年報解讀

◎ CRIC研究中心

2012年典型房企銷售業績表現搶眼，基本均超額完成全年銷售目標，2013年的銷售目標有較大幅度的提升。在土地儲備方面，典型房企加大了一二線城市的儲備力度，并且在下半年加大了拿地力度。從財務數據的表現情況來看，典型房企的利潤率仍然偏低，但是預計未來進一步下降的空間不大；凈負債率進一步下降，顯示目前企業的資金安全方面不存在太大的問題。

銷售業績：銷售業績全線飄紅，萬科恒大分別領跑

2012年房地產市場從第二季度4月份之后開始明顯回暖，年末全國樓市更是出現翹尾行情表現，各大企業銷售業績呈現全線飄紅。十大房企總銷售額達到7008億元，其中“萬保中恒”的銷售額合計達到4246億元，占十大房企銷售總額的六成以上。銷售金額超千億的企業由原先一枝獨秀的萬科，增加了保利及綠地兩家，“千億軍團”擴充至三家。

同比2011年，2012年十大房企銷售金額均呈現上漲態勢，平均漲幅達到34%，其中漲幅最大的為融創中國的78%，而龍湖地產銷售表現略顯平穩，漲幅僅為5%。

銷售目標完成度方面，十大房企平均完成率達到122%，僅萬科地產一家未完成年度目標，而融創中國憑借356億元的銷售業績完成年度220億元銷售目標的178%，成為十大房企內銷售目標完成度最高的企業。其中，保利、中海、綠城、世茂、融創和華潤五家房企更是早在10月份便已提前完成全年銷售任務。據統計，2012年整個房地產行業，完成全年銷售目標的大型房企達到八成以上。為此，十大企業也紛紛上調了2013年銷售目標，平均上調幅度達到近40%，其中近兩年高速發展的融創中國2013年銷售金額目標翻了一翻以上，達到450億元，企業對未來市場表現極為樂觀。

表1：十大房企銷售業績增幅及銷售目標完成情況（單位：億元）

各大房企銷售業績全線飄紅，以及銷售目標的高完成率，究其原因是2012年宏觀政策有所放緩至平穩所致，下半年房地產市場迎來消費的大批量回歸為各大房企帶來各方面利好，以完成銷售金額同比的普遍增長以及普遍超額完成目標的業績表現。

土地儲備：下半年大規模攬地，一二線城市強擴增

2012年房地產市場回暖明顯，大型房企銷售業績節節攀升，但是主要房企該年拿地面積卻降至近三年新低，而拿地均價卻上升至最高點。十大房企2012年共計拿地6129萬平方米，投入資金總額2117億元，土地均價為3454元/平方米。其中，萬科在拿地表現方面最為活躍，是年共計拿地2534萬平方米，耗資715億元，而土地成本卻牢牢控制在2282元/平方米的低位。

從區域上來看，2012年十大房企拿地方向逐漸重新回歸一二線城市，在一線城市以及重點二線城市的拿地投入呈現明顯增長，其中以往年堅持三四線城市為主的恒大、萬科等企業增幅最大，企業改變策略應對回暖市場環境下逐漸釋放的一二線城市改善需求的態勢較為顯著。但是，大面積回歸一二線土地市場未來可能導致一段時期內的土地市場供不應求，特別是一線城市未來價格上漲壓力較大，而相對的三四線城市則可能出現供應過剩的風險。

表2：十大房企2012年土地交易及儲備情況（單位：萬平方米，億元，元/平方米，年）

2012年十大企業拿地主要集中在下半年，拿地面積和金額方面較上半年均呈現顯著上漲。而其中萬科則是在下半年瘋狂拿地， 2012年全年投資715億元，新增購入99幅土地，新增土地的總建筑面積達2534萬平方米，同比2011年增幅達到45%；其次為保利、中海和龍湖，三家企業均依靠高周轉為主要策略，拿地規模和速度也相對較大。

拿地策略較為激進，2012年十大房企購地金額與銷售金額比方面，萬科達到0.29，其次為中海的0.22。而同時，萬科下半年拿地投入為上半年的10倍，標桿企業均選擇下半年瘋狂拿地主要是因為企業在土地儲備上略有不足，同時市場回暖態勢增強，而土地市場比較冷清，對已有充裕資金做后盾的萬科等龍頭企業來說，正是抄底土地市場的好時機。

土地儲備方面，十大房企土地儲備總量達到4.72億平方米，一線城市及重點二線城市土儲經過下半年的強勢反彈之后得到進一步擴增。十大房企中恒大地產土地儲備量持續處于高位，達到1.4億平方米，占十大房企總土儲量的30%； 恒大土地儲備量較2011年末凈增長334.1萬平方米，增幅為2.4%，土儲增幅速度較過去兩年有明顯的下降，恒大董事局在年報中表示計劃未來五年年均土地儲備增長控制在10%以內，企業將嚴格控制土地購入投入，利用合作購地等方式提升企業資本利用率。

運營狀況：降價促銷回籠資金，利潤水平出現下降

2012年市場調控因素持續影響著房地產行業的發展，房地產業的銷售和融資在年初經受了很大考驗，多數企業通過降價促銷等降低利潤方式促進銷售上升；同時企業加大二三線城市的剛需住宅推廣力度，銷售出現回升。隨著貨幣政策寬松化政策出臺，給房地產行業帶來了一絲曙光。貸款利率降低使剛需和改善型購房者開始出手，房地產的業績也隨之推高，加上年末兩會的召開，市場政策的真空期給房企提升業績帶來了利好，龍頭企業通過優異的資本運作和對政策調整的準確判斷，2012年的營業收入都有一定程度的上升。

2012年，典型房企的營業收入較去年同期均有不同程度的上漲，其中融創中國的增長幅度達到96.56%，大幅領先于其他標桿企業。同時，典型企業的凈利潤同比增幅均達到15%以上。而恒大地產的凈利潤下降22%，企業2012年選擇走薄利多銷的路線，企業利潤受到擠壓，出現一定程度下滑。

從房企的盈利狀況來看，由于市場環境因素影響，2012年典型房企的業績都出現不同程度的細微波動，房企的毛利率較2011年同期有所下降。房企在二三線城市剛需住宅為主，銷售成本出現上升，因此，典型房企的毛利率較去年同期均有不同程度下滑。其中，融創中國和世茂房地產毛利率降幅最大，分別為-7.77個百分點和-7.07個百分點。其中融創中國和綠城合資項目交付比例上升，這部分項目因重估增加的17.2億人民幣公平值，期內被納入銷售成本，造成企業毛利率有小幅下降。

表3：典型房企2012年盈利能力指標(單位：億元， %)

表4：典型房企2012年經營能力指標(單位：億元， %)

房地產調控使市場的需求一定程度受到抑制，企業加大營銷投入，刺激銷售，同時企業也在削減成本，降低可控成本。信貸寬松則使得企業融資成本下降，財務費用隨之降低。這樣看來，在當前各種因素作用下，典型房企三費費用較上一年出現小幅下降，表明房企應對當前市場環境時的成本管控水平在逐步提升。其中，華潤置地期間費用率控制較好，降幅達2.28個百分點，降至9.88%。

企業對產品快銷的不斷努力，使得資產周轉速度開始回升。從2012年典型房企的總資產周轉率變化情況來看，多數企業的周轉情況較去年有所微調，幅度并不大，其中綠城中國的總資產周轉率為0.30，上升0.13個百分點，成為企業中總資產周轉率較高的企業。

負債情況：負債水平明顯下降，資金風險顯著降低

2012年典型房地產企業的負債總量較去年同期有一定的上漲。多數企業的負債總額同比增長超過20%。其中，綠城中國有效減少了企業負債，負債總額下降了8.41%。

根據我們對典型企業的監測情況來看，包括保利、恒大、萬科、中海等在內的十家典型房企的凈負債率大幅下降，平均降幅達21.56個百分點。其中最為典型的企業是綠城中國，其凈負債率從2011年的148.7%，下降到49%，降幅達到99.7個百分點。

表5：典型房企2012年負債結構指標（單位：億元， %）

高企的凈負債率迫使企業開始減少拿地和融資，多數企業在2012年拿地選擇上十分謹慎，綠城中國除了合作項目外，鮮有新增土地。另外企業之間的合作加強，如綠城和融創，綠城和九龍倉；萬科，保利也有多個項目與其他企業合作開發，這一類的合作可有效降低企業的運營風險。

房地產凈負債率控制在穩定的范圍內，企業在加快銷售速度來帶動銷售回款的同時穩固企業的資金鏈。因此，企業在負債結構方面，減少短期高利息貸款，傾向還款期限較長的長期貸款，短期內債還款壓力較小，并通過降價促銷加速資金回籠，企業資金結構正在逐漸改善。

企業債務結構分布上，典型企業的長短期債務比有大幅變動。2012年年中的貨幣政策松動后，貸款利率出現了一定幅度的下調，加上貸款的集中放量，給企業的融資提供了便捷，企業更易獲得利率較低的長期貸款，債務結構變化使企業的資金風險控制得到保障。其中，華潤置地長短期負債比上升439%，達到7.55。融創中國和綠城合作，并收購了多個地塊，使得企業短期負債有所上升，長短期負債率下降80%。雖然不同企業的漲跌幅度不同，但經歷了市場調控后，企業對資金儲備較為重視，開發投資組合趨于謹慎，戰略計劃考慮比較周密，現金儲備較往年均有不同程度的回升。

2012年企業的現金資產比值較高，企業在市場調控期間開始注重提升資金安全問題，典型企業的現金資產比均較去年同期出現上升。其中融創中國的現金資產比為0.16，處于典型企業的前列，企業2013年有50億元的債務需要償還，但是企業有信心支付100億元。現金流掌控的水平較高。

表6：典型房企2012年償債能力指標（單位：億元， %）

企業在降低凈負債率的同時也在進一步提升現金流。連續的地產調控給企業的銷售回款帶到了很大壓力，2012年，企業通過調整經營策略來改善現金流狀況，并取得了不錯的成效，貨幣資金較去年同期均有不同程度的上升；其中中海地產的增長幅度最高，達113.15%，融創中國增長幅度為191.26%。

從2012年企業的現金短債比變化可以看到，多數企業的現金短債比普遍上升，顯示出企業現金覆蓋短期負債能力提升。其中，中海地產漲幅最大，上漲至7.37。華潤置地提升最快，上升497%。

房企在調整現金流結構之后，償債能力有很大提高。典型企業2012年現金比率上升明顯，顯示出企業直接償付流動負債的能力較好。中海地產的資金周轉出色，現金比率上升20.45個百分點至49%，成為典型企業中負債償還能力最好的企業。而恒大地產在現金比率下降11.51個百分點后，依然有較高的現金流。企業充足的現金儲備足夠應對市場調控對企業產生的影響。