濟南試點住宅產業化啟動頂層設計

◎ 郭松海 張振勇

近年來，隨著國家“轉變生產方式、調整產業結構”和“節能減排”政策的實施，許多城市越來越認識到住宅產業化是發展現代經濟的新起點，并予以大力扶持。住房和城鄉建設部2006年11月批準深圳為第一個國家住宅產業現代化綜合試點城市，2011年3月住房和城鄉建設部批準沈陽市為第一個“國家現代建筑產業化試點城市”，在全國形成“南深圳，北沈陽”的住宅產業格局。

濟南市根據中央關于建設兩型社會、實現住宅建設領域節能減排的部署和要求，在住房和城鄉建設部和山東省住房和城鄉建設廳的幫助指導下，大力推進住宅產業技術創新，積極研發推廣中國支撐體住宅（CSI住宅）技術，加快培育新興住宅工業體系，并取得了一定成效。濟南市于2012年年初向住房和城鄉建設部住宅產業化促進中心提交了申報國家住宅產業化綜合試點城市的請示，5月順利通過專家組論證，6月經住房和城鄉建設部正式批準，濟南市成為繼深圳、沈陽之后的第三個綜合試點城市。

一、住宅產業化的含義

住宅產業化是指用工業化生產的方式來建造住宅，實現住宅部品的工業化生產、預制構件的工廠化生產，以提高住宅生產的勞動生產率，提高住宅的整體質量，降低成本，降低物耗和能耗。

住宅產業化的推進，必須首先解決以下幾個關鍵問題：

（1）為住宅部品擺放提供合適的住宅結構體。

目前我國的單項住宅部品技術比較領先，但是尚未形成規模化、產業化的發展，重要的原因就是現在的建筑形式尚未提供住宅部品擺放的空間。要積極推廣建設住宅結構與內部填充體分割的大空間、可靈活分割的住宅形式，為住戶提供一個室內空間設計有充分靈活度的結構體，由住戶按照自己的意愿進行空間分隔和裝修設計，為內部廚房衛生間等各位部品擺放提供空間。

（2）積極完善住宅部品體系。

住宅部品體系就是使住宅部品形成工業化批量生產，通過標準化、系列化、配套化，實現住宅部品的互換性和互補性，是推進住宅產業化的基礎和關鍵。它決定了建筑技術集成的水平，影響到住宅的性能。住宅部品體系的建立，是以住宅部品物理性能為本，并輔以部品技術體系以支撐，促進部品集成化技術快速發展及新部品的系列開發，加速部品的更新換代。住宅部品部件化就是最大限度地實現住宅部品部件的標準化和通用化，實現住宅部品的工業化生產、社會化協作配套供應。

（3）解決住宅工業化“硬技術”的問題。

住宅工業化“硬技術”主要包括：①開發和采用新型建筑材料和代用材料，如采用新型住宅墻體材料、屋面材料，采用PVC管代替鑄鐵管，以塑鋼門窗代替鋼、木門窗等；②生產新的住宅部品或對原部品進行改進，使其性能和質量得以提高，這些部品包括廚衛配套產品，甚至包括工廠化生產的系列化住宅構配件等；③采用新型的建筑與結構設計構思，如建筑造型的多樣化，探索適合于住宅的結構體系，包括墻板體系、大模板體系、空心小砌塊體系、輕鋼輕板體系、混凝土異型柱體系等；④采用新的住宅施工工藝，加強機械裝備，推廣商品混凝土應用，改濕作業為干作業，發展工業化住宅建造技術，提高住宅建設工業化程度，提高勞動生產率，改善現場施工條件等；⑤采用新的或完善的住宅給排水、通風、供熱、制冷、燃氣體系和節能技術；⑥智能化住宅技術的研究和應用，如自動化通訊與管理系統，水、電、氣、熱計量系統，保安及報警系統自動化等。

（4）解決住宅工業化“軟技術”問題。

住宅工業化“軟技術”主要包括：①增加業主參與住宅戶型設計的可行性，利用計算機等信息技術的發展，為業主提供一個虛擬現實戶型改造情景，開發讓各類部品廠家同時提供供貨的型號、尺寸的智能化技術；②住宅產業系統中勞動者自身素質的提高，這些素質包括科學文化素質和操作技能等；③做好住宅施工組織管理，充分提高技術效率；④發揮住宅開發的規模效益，體現規模開發的優勢；⑤建立并推行新的住宅經濟管理體制，發揮政策導向作用，激發住宅開發生產、管理者的積極性和創造性。

二、濟南市建設住宅產業化中心城市的優勢條件

濟南市具有推動住宅產業化的優良傳統，住宅產業化工作碩果累累，濟南市是國家第一批住宅性能認定試點城市，燕子山小區是全國第一批國家住宅試點小區，佛山苑是全國第二批國家住宅試點小區，雅居園是全國第一批國家康居示范工程，三箭吉祥苑、重汽翡翠郡、中潤世紀城、銀豐山莊獲得廣廈獎，“百變小家?體面生活”獲得2011年中國首屆保障性住房設計競賽三等獎。

濟南市建設住宅產業化中心城市的優勢條件主要表現在以下幾個方面：

（1）濟南市的交通區位優勢

濟南是山東省省會，黃河中下游和環渤海經濟帶南翼的重要戰略城市，國務院公布的國家歷史文化名城之一，山東政治、文化、經濟、金融、教育中心，國家批準的沿海開放城市和十五個副省級城市之一，第十一屆全國運動會舉辦城市，第七屆國際園林花卉博覽會的主辦城市。

濟南市位于北緯36°40′，東經117°00′，南依泰山，北跨黃河，地處魯中南低山丘陵與魯西北沖積平原的交接帶上，位于山東省中西部，是全國重要的區域資源組合中心，優越的區位使濟南成為山東省區域經濟發展中重要的根據地和戰略支撐點。

濟南作為山東省的交通樞紐，是山東省的交通中心，形成了融鐵路、公路、航空為一體的綜合交通體系，與全國各地的交通聯系便捷。濟南是全國16個路網性鐵路樞紐和45個公路主樞紐之一，是華東與華北、東部沿海與西部內陸地區客貨交流的中心。京滬、膠濟兩大鐵路干線在濟南交匯, 連接著京津、滬寧兩大都市圈；濟南又是公路交通中心，國道104線、105線、220線、308線、309線及省道 242、243、244、248、316、321、327、804線等16條省道橫貫濟南，濟青高速、京福高速在濟南交匯，是全省公路網絡中心和高速公路中心樞紐。濟南與周邊的淄博、泰安、聊城、濱州、德州、萊蕪6個城市，都可以經由高速公路或鐵路在 1～2 個小時左右通達。濟南國際機場位于濟南市東北方向的遙墻鎮，是全國綜合4E機場之一，可以起降大型民航貨運班機。濟南遙墻機場擴建后，是經國家批準的山東省最大國際航空港。

便利的交通條件使濟南的物流業發展迅速，在城市西部、北部形成了擔山屯、泉勝物流、蓋家溝等一批有影響的物流基地，新興零售分銷、倉儲經營、物資配送等新興業態已占據重要位置。濟南正成為區域性的物流中心和重要的商品集散中心，建成了商品加工和配送的倉儲物流體系、電子商務配送物流體系、交通運輸物流體系，正在完善現代物流的技術，形成全方位、多層次的物流服務網絡體系。濟南的物流條件有利于培育其形成區域性的住宅工業構件、部品集散地。

（2）濟南市的信息科技優勢

經過多年發展，濟南市科技綜合實力顯著增強，入選國家創新型城市創建試點，并于2011年年底通過評審成為中國軟件名城。國家信息通信國際創新園、國家綜合性新藥研發技術大平臺和國家創新藥物孵化基地、綜合性國家高技術產業基地等相繼落戶濟南，中科院量子技術研究中心、國家級千萬億次超級計算濟南中心正式建成掛牌，建成國家級科技園區5個、火炬計劃特色產業基地8個、“863”成果轉化基地2個、國際科技合作基地3個。

濟南是山東省的信息中心，信息化基礎堅實。近年來，信息產業取得了長足發展，現擁有軟件企業近 400家，軟件產業經濟總量居全國第六位，浪潮軟件、山大華特、蘭劍物流等軟件企業，已成為行業的中堅。

（3）擁有“太陽能與建筑一體化”國家住宅產業化基地

2007年4月，力諾瑞特新能源有限公司成為國家住宅產業化基地。力諾瑞特在“太陽能與建筑一體化”取得了一定成就，讓太陽能與高層建筑達到完美結合。2009年3月“國家火炬計劃濟南太陽能特色產業基地”成為我國唯一一個“國家火炬計劃太陽能特色產業基地”，濟南成為我國太陽能行業的企業集群地。此外，濟南都市圈內擁有力諾瑞特、皇明以及桑樂等太陽能生產企業。太陽能熱水器與建筑一體化是時代的需求，建筑耗能約占總耗能的30%，而其中熱水供應估計約占建筑耗能的38%，節能潛力巨大。力諾集團有限責任公司將太陽能利用技術和材料實現系列化開發、集約化生產、配套化供應、裝配式現場施工，以促進太陽能產品在住宅產業中的標準化、通用化、規模化、市場化和專業化發展。

（4）研發CSI住宅系列技術，取得階段性成果

CSI住宅即中國支撐體住宅（CSI是China Skeleton Infill的縮寫），是濟南市住宅產業化發展中心在學習日本KSI住宅經驗的基礎上，提出并研發的具有中國特色的支撐組合式住宅。CSI住宅實現了結構部品的構件化和內部部品的家電化，其中S（支撐體）是指住宅的主體結構、分戶墻和外圍護結構，具有高耐久性，壽命可達百年以上；I（填充體）是指整體廚房、整體衛生間、內隔墻及裝飾、架空地板、戶內設備管線等部品，具有可變性；這些住宅部品能夠實現大批量、高效率、高質量的工業化生產，實現規模經濟，運至施工現場，達到在工程現場組裝簡捷、施工迅速，減少現場作業，部品安裝就位后，能確保其規定的技術要求和質量要求。通過標準化、系列化、工廠化生產，CSI住宅降低生產成本，減少環境污染，以避免傳統住宅二次裝修帶來的浪費。而且CSI住宅是一種新的大空間、可靈活改造的住宅形式，通過地板架空20～30cm，解決的住宅部品的接口問題，可以使傳統建筑方式中位置不變的衛生間、廚房等，能夠隨著住戶的生活方式以及生活習慣的變化像冰箱、彩電等家用電器一樣自由布置，使建筑物成為住宅工業部品的擺放平臺。

截至目前，濟南市住宅產業化發展中心已獲得CSI住宅相關專利29項，其中發明專利2項，涵蓋了產業化技術的關鍵環節，為濟南打造現代產業體系奠定了良好的技術基礎，國家住房和城鄉建設部住宅產業化促進中心對CSI住宅的研發成果高度認可，與濟南市住宅產業化發展中心合作編寫的《CSI住宅建設技術導則》已在2010年公開發行。CSI住宅為實現中國特色的住宅工業化開創了一條可行之路,濟南市住宅產業化發展中心掌握了行業發展的核心技術，為濟南在全國率先發展住宅工業奠定了堅實的技術基礎。

三、濟南市建設住宅產業化中心城市的基本做法

濟南市借助成為國家住宅產業化綜合試點城市的發展機遇，積極建設住宅產業化中心城市，積累了以下工作經驗：

（1）領導高度重視住宅產業化工作

山東省領導和濟南市領導十分重視住宅產業化工作，都對發展住宅產業化作出了重要批示。2008年8月，姜大明省長對濟南市報送的《關于把濟南建成山東住宅產業化中心城市的建議》作出重要批示。2010年12月，姜大明省長對省政府參事郭松海教授提案“把省會濟南建成國家級‘百年住宅’試點城市的建議”作了“建議很好”的批示，郭兆信副省長又給濟南市作了批示，讓其抓緊研究，時任濟南市委書記焉榮竹批示“住宅工業對濟南市經濟發展至關重要”，時任常務副市長王良在濟南日報內參《我市住宅工業面臨雙千億規模發展機遇》上做出重要批示，要求“完善體系，出臺政策，確定目標，盡快破題”，并主持召開了專題會研究促進住宅工業發展的政策，使濟南市住宅工業發展進入快車道。

（2）建立住宅產業化政策體系與推進機制

近幾年來，山東省和濟南市推出了一系列行政法規和部門規章，為“四節一環保”和住宅產業化創造了良好政策法律環境。如山東省人民政府辦公廳頒發了《關于推進住宅產業現代化全面提高住宅質量和水平的通知》，濟南相繼出臺了《關于推進濟南市住宅產業化發展的指導意見》、《濟南市新型墻體材料發展應用與建筑節能管理條例》、《濟南市關于開展墻材革新與建筑節能試點示范小區（工程）活動的實施辦法》。2011年7月濟南市人民政府辦公廳出臺了《關于促進住宅產業化發展的指導意見》，提出了濟南市住宅產業化工作的目標、任務和保障措施，強化政策扶持。

濟南市政府成立了濟南市住宅產業化工作領導小組，組長由市委常委、常務副市長擔任。濟南市建委成立濟南市住宅產業化推進領導小組，辦公室設在濟南市住宅產業化發展中心。

（3）啟動濟南市住宅產業園區建設，培育一批新興住宅工業企業

濟南市擬在長清、章丘、商河建立了濟南住宅產業化基地，長清園區是濟南住宅產業基地的核心，以精裝內隔墻板為核心的住宅工業園，商河智能化墻板生產園區是以精裝內隔墻板等住宅部品生產為主的產業園區， 章丘住宅結構產業園區是以住宅結構及外圍護部品研發生產為主的產業園區。濟南住宅產業化基地以住宅產業化研發、制造、示范基地建設為突破口，形成“一核三園”的產業布局，著力培育CSI住宅工業體系，發揮集群化、體系化、規模化優勢，打造中國的住宅產業研發中心、信息中樞和部品集散地。

通過濟南市住宅產業園區建設，培育了一批新興住宅工業企業。如位于濟南市章丘明水經濟開發區的山東萬斯達建筑科技有限公司成為新型板材生產基地，濟南鋼鐵集團成為鋼結構生產基地，山水集團開發新型墻體材料，山東圣泉化工股份有限公司開發新型外墻保溫材料，山東法因數控機械股份有限公司成為住宅部品設備制造基地。濟南還成為了全國主要節能玻璃生產基地之一，有多家大型玻璃生產企業。

（4）推廣應用節能技術和產品，鼓勵一次性裝修

2011年全市縣以上城市規劃區新建建筑全面執行居住建筑節能65%、公共建筑節能50%的設計標準，建筑節能標準執行率100%。2011年，全市新建節能建筑預計約900萬平方米。濟南市規定12層建筑以下全部安裝太陽能，太陽能光熱建筑一體化應用全年共完成項目63個，建筑面積119萬平方米，超額完成省廳下達的任務。全市啟動實施供熱計量及既有居住建筑節能改造101.3萬平方米。

近年來，涌現出天泰（天泰太陽樹）、青年居易、齊魯置業（齊魯花園）、海爾綠城、恒大綠洲等一大批精裝修項目，并以精裝房作為賣點，提高了濟南市房地產市場的一次性裝修到位比例。