農民工住房癥結與出路

農民工是改革開放后新生的產業工人，為我國城鎮建設和經濟發展作出了巨大貢獻。但是，由于農民工的社會地位和收入水平，他們很難融入所工作的城市，從而將城鄉二元社會結構帶進了城市內部，給城市管理和社會建設帶來了很多問題。

農民工融入城市的難題，最基本的就難在住房上。如果有了屬于他們自己的住房，農民工就可以在一個城市里扎下根來，安家置業，從而逐漸融入城市社會，并以極大的熱情去建設和發展這個城市。如果沒有屬于自己的住房，他們只能在城市里暫時棲身，最終要回到自己在農村的老家去。在這樣的情況下，他們在一個城市里待下去的唯一目的，就是掙錢。由于沒有自己可以安身立命的住房，農民工很容易從一個城市遷移到另一個城市。要想讓他們盡快地融入城市，第一位的就是使其在城市里擁有住房。所以，住房是農民工融入城市的第一道門檻。

農民工居住現狀

據估計，目前我國農民工總數約在2.6億人以上。大量的社會調查資料表明，農民工在城市里打工居住的方式，主要有兩種：一是住單位集體宿舍，二是自己租房。前者大多是免費的，而后者則基本上要靠自費。在20世紀90年代及以前，由于農民工多在老家附近打工，“離土不離鄉”，早出晚歸，回家居住者多。部分離開家鄉到外地打工的，大多住在由雇主提供的房屋，而自己租房居住的很少。然而，進入21世紀以來，農民工自己租房居住的比例大幅度上升。多地的調查結果表明，農民工租房居住者已超過住單位宿舍的人數。在有些城市，農民工自己租房的比例甚至接近70%。例如，2008～2009年湖北大學商學院對武漢市480名農民工進行的抽樣調查中，農民工自行租房的比例超過60%，住用人單位提供的住房比例為31%。2011年國家統計局對全國31個省（自治區、直轄市）899個縣7500多個村近20萬名農民工的調查結果表明，與他人合租住房的占19.3%，獨立租賃住房的占14.3%，二者合計占33.6%，超過了由雇主或單位提供宿舍32.4%的比例。

無論住單位集體宿舍，還是自己租房居住，農民工的住房條件通常都是一個城市里最差的：要么多人合住在一起，擁擠不堪，要么房子簡陋或居住環境惡劣，如地下室、城中村、郊區農民房或簡易棚房等，生活設施不全甚至根本沒有。例如，2005～2006年住房和城鄉建設部先后對18個省（區、市）務工人員的住房狀況展開調查，深圳市務工人員住所人均建筑面積為68平方米，住集體宿舍者人均建筑面積僅為50平方米，還有300萬務工人員居住在城中村及其他違章建筑中；重慶市務工人員租住的房屋中有46%不同程度地存在著陰暗潮濕和安全隱患，17%沒有自來水，61%不附帶衛生間，57%不帶廚房；調查還發現，各地建筑施工企業務工人員的居住條件尤為簡陋，許多仍使用大工棚、大通鋪，一個房間一般居住10人左右，有的甚至超過20人，普遍不具備洗浴等基本生活設施。

這些情況在改革開放初期還是可以忍受的，但是，到了今天，人們的生活水平已經大幅度提高，城鄉居住條件有了顯著改善，全國人民正在奔向全面小康，而農民工卻仍然是城市里最蝸居一族，這種狀況就不能再忽視了。可以說，今天的農民工住房已不再是一個簡單的居住條件的問題，而是一個嚴重的社會問題。

農民工住房問題的癥結

農民工屬于社會最底層，就業狀況差，工資收入低。不同城市的調查結果表明，農民工月工資收入大多在2000元左右。這樣的收入狀況，在中小城市生活還過得去，但在北京、上海、廣州、深圳等大城市，就得節儉度日。

另外，農民工工作不穩定，多是臨時性的，需要經常轉換工作。而在他們轉換工作的間隙，是沒有收入的。而且，農民工的工資大多是計時或計件，在停工、歇工或假日期間是沒有收入的。這就迫使他們必須節制支出，留存相當一部分錢，以維持無收入時段的基本生活。

同時，農民工大多負有養家糊口的責任。雖然他們的收入微薄，但也不能全部用于自己消費。一般來說，農民工的住房支出每月200～300元，占其工資收入的20%左右。例如，調查顯示，2010年北京農民工住房月租金平均支出262元，占其月工資收入的26.9%。

收入低，再加上節儉生活，農民工只能選擇居住條件差一點的住房。尤其是在物價、房價和房租不斷上漲的形勢下，更是如此。所以，工資收入低是農民工居住條件惡劣的根本原因。

此外，導致農民工工資收入偏低，還有其他原因。在計劃經濟時期，為了社會安定和便于管理，我國實行嚴格的城鄉二元管理體制。一方面，政府管理的重點是城市，而農村基本上是自治的；另一方面，政府發展和建設的，也主要是城市，而農村則基本上是自給自足的。改革開放后，在市場經濟環境中，勞動力和生產要素是流動的，卻仍舊保持著城鄉二元管理體制，就對農民的發展帶來很大制約。一方面，市場經濟發展的趨勢自然是經濟資源逐漸向城市尤其是大城市集中，這就導致農村不可避免地會發展滯后甚至走向衰退；另一方面，由于農村居民被貼上了農民的標簽，他們到城鎮里打工掙錢，自然就會出現被歧視甚至遭排擠的現象，因為城市居民及政府在觀念上就認為農民本應在農村勞動，而不該跑到城市里來搶工作。再加上農民工大多保持著農村的生活習慣，語言上與城里人很難溝通，難以為城里人所接納。在這樣的情況下，農民工在城市里打工，就不能挑三揀四，對工資也不能有過高要求。這也是影響農民工收入難以提高的現實因素。

總之，農民工住房難題，從根本上說是工資水平長期偏低造成的。

農民工住房問題解決之道

根據我國國情，在目前條件下，農民工住房問題的解決之道，主要有兩方面：一是將農民工逐步納入城鎮住房保障體系，二是支持農民工規范使用農房。

（一）農民工納入城鎮住房保障體系

黨的十八大報告明確指出，促進農業轉移人口市民化。為此，城市政府就必須轉變思想認識，把農民工當作市民社會中的一員，將其住房納入城鎮住房保障體系逐步地加以解決。

根據當前農民工收入狀況和各個城市保障性住房供應形勢，解決農民工住房難題，應遵循以下幾項原則。

原則一：先租房，后買房。在當前和今后一個時期，各個城市的房價將會是堅挺的。高高在上的房價，與農民工工資收入之間存在著巨大的落差。以北京為例，城區房價普遍在每平方米3萬元以上，而農民工月工資一般在2000元左右。一個普通農民工不吃不喝把工資全部積存下來，也需要上百年才能夠買到一套中等大小的住房。在這樣的形勢下，即使是政府提供的保障性住房，房價也不可能低到讓普通農民工都可以購買的地步。一個穩妥的辦法，就是鼓勵農民工在城市里先租房安下身來，待其經濟實力接近于買房時，政府再去幫助他們購買經濟實惠的政策性住房，如經濟適用房、限價房等，最終擁有自己獨立的住房。

原則二：先家庭，后單身。當前，我國正處于城鎮化快速推進過程中，農民工數量龐大。在這樣的形勢下，應分清輕重緩急，首先要考慮的是有孩子的農民工家庭的住房問題，而單身農民工的住房可以推后一步解決。而且，單身年輕人正處于闖世界的時期，游走于多個城市之間也是正常的，政府不應號召年輕農民工早早地在城市里安家，而是鼓勵其先打拼，待有了一定的經濟實力之后才在城市里買房安家。

原則三：先來者，先得房。農民工住房難題是非常沉重的，而任何一個城市的能力都是有限的，不可能一下子全部解決掉。在這樣的形勢下，一個城市應優先考慮那些在本市打工時間長、對城市發展和建設已作出重大貢獻的農民工及其家庭的住房問題。為此，可以按照農民工在一個城市里連續穩定工作年限的長短來安排優先順序。例如，在2015年之前，可以考慮在本市連續工作10年以上農民工家庭的住房問題；2020年之前，應考慮在本市連續工作5年以上農民工家庭的住房；2025年前，再考慮在本市連續工作3年以上農民工家庭的住房。

按照以上原則和步驟，各個城市的農民工就可以逐步地納入城鎮住房保障體系，其住房難題也就有望慢慢地得到解決。

（二）支持農民工規范使用農房

這里所說的農房，不是一般的農房，而是指城市內部（城中村）或周邊郊區農村的房屋。由于快速的城市化進程，這些村莊在空間地域上已與城市聯結在一起，甚至被城市包圍，成為市區的一部分。而這些村莊上的房屋，雖然仍屬于農村房屋，但實際上已進入城市住房之列。

但是，按照我國現行的房地產政策，農村房屋是不能進入城市住房市場的。因而，農房就成為城市住房市場上的一個灰色地帶。可以說，任何一個城市，這一灰色地帶都是存在的。尤其是在大城市周邊，都存在著一個長期潛行且規模巨大的農房市場。廣為社會各界所關注的小產權房，就是其中的一種。

目前，農民工住房難題的解決，仍然需要倚重農房。農房完全是由農民自主建設和管理的，不需要政府任何投入，也不占用國有土地。同時，各個城市的郊區和城中村農民及村集體，也大多是通過農房開發來獲得經濟收入的。因而，將農房納入城市農民工住房主渠道，既可以減輕政府壓力，又能夠促進農民增收和村集體的發展，一舉兩得。

當前政府需要做的，是轉變認識，加強管理，規范農房的建設和使用，以保證農民工居住在生活條件基本具備且安全的農房里。

一是規范農房建設秩序。政府規劃和建設管理部門，應把城中村和城市周邊農村的房屋建設納入管理范圍。城中村和周邊農村的房屋建設，應符合城鄉規劃和建筑規范，嚴格控制建筑密度和高度。原則上，非正規建筑隊伍施工的樓房，不得超過三層。

二是摸清農房家底。政府建設和房屋管理部門，應對城中村和城市周邊的農房進行普查，建檔立案，并著重排查和整治存在著嚴重質量問題尤其是安全隱患的農房。

三是推行農房使用許可證制度。政府建設和房屋管理部門在對城中村及城市周邊農房進行普查的基礎上，對符合居住使用要求的農房，發給使用許可證。不符合居住使用要求的農房，只能用作非居住用房。

四是規范農房租賃市場。只有獲得使用許可的房屋，才能夠用于出租和居住使用。嚴禁未獲得使用許可的房屋進入租賃市場。為保證農民工最基本的居住空間，應盡量抑制多人或多戶合租農房的租賃活動。

五是積極維護農房租賃雙方的合法權益。凡是獲得使用許可的農房，其租賃活動是合法的，租賃雙方的正當權益均應得到法律的保護。

六是積極推廣集體土地租賃房建設。各個城市可推廣北京等地的試點經驗，大力支持郊區農村在集體建設用地上建造公共租賃住房，并以較低的租金配租給農民工居住使用。

七是加強對小產權房的清理。各地政府應根據國家政策，認真清理小產權房。原則上，小產權房不管出售與否，仍歸所在土地的村集體所有。未出售的小產權房，可轉化為集體土地租賃房。

八是支持農民工家庭長期租住農房。凡是農民工家庭租住農房的，租賃期限可放寬到20年，而且還可以長期續租。

九是加快戶籍制度改革和社會建設步伐，讓農民工及其家庭享受到與普通市民同樣的各種公共服務。尤其是使用農房的農民工家庭，在其子女受教育方面，應與普通市民同等對待，以促使他們盡快融入城市。

總之，讓農民工安居樂業是推動農民工市民化進程的關鍵一步。在我國城鎮化仍在快速推進的形勢下，要解決好農民工住房這一艱巨任務，僅靠政府提供的保障性住房是遠遠不夠的，還必須調動郊區農民及村集體的積極性，通過農房來滿足城市農民工對住房的巨大需求。