中國(guó)購(gòu)房者信心指數(shù)止跌回漲

10月1日，中國(guó)購(gòu)房者信心指數(shù)2013年第三季度調(diào)研結(jié)果正式發(fā)布。信心指數(shù)是由新浪樂居和克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司聯(lián)合開展的全國(guó)范圍、持續(xù)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)課題。

調(diào)研結(jié)果顯示：2013年第三季度中國(guó)購(gòu)房者信心總體指數(shù)為107.9點(diǎn)，在上一季度100.4點(diǎn)的基礎(chǔ)上，回漲7.5點(diǎn)。其中原因主要在于：首先從市場(chǎng)成交來(lái)看，二季度重點(diǎn)城市的成交出現(xiàn)明顯回暖，其次從市場(chǎng)供應(yīng)看，開發(fā)商加快推盤的節(jié)奏，越來(lái)越多小戶型低總價(jià)的產(chǎn)品入市，滿足當(dāng)前以剛需為主的一個(gè)需求結(jié)構(gòu)。由此可見，購(gòu)房者對(duì)下半年的市場(chǎng)走勢(shì)信心較足。

圖1 中國(guó)購(gòu)房者信心指數(shù)走勢(shì)

分項(xiàng)指標(biāo)幾乎全線上漲，購(gòu)買力信心恢復(fù)是主要原因

在信心指數(shù)的四個(gè)分項(xiàng)指數(shù)中，我們發(fā)現(xiàn)購(gòu)房者對(duì)于預(yù)期的指標(biāo)幾乎全線上漲。預(yù)期指數(shù)方面，經(jīng)濟(jì)走向指數(shù)上漲最快，較上季度下上漲12.4個(gè)點(diǎn)，其次是供應(yīng)水平指數(shù)，較上季度上漲9.0個(gè)點(diǎn)。現(xiàn)狀指數(shù)方面，除了消費(fèi)環(huán)境指數(shù)出現(xiàn)1.4微弱的跌幅之外，其它三項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)上漲。供應(yīng)水平指數(shù)這一指標(biāo)的上漲速度明顯快于其他指標(biāo)。因此可以說(shuō)，三季度購(gòu)房者信心的回升的背后，實(shí)際上是購(gòu)買力信心的恢復(fù)。

一線城市購(gòu)房者信心上漲，與二三線城市差距逐步加大

從城市能級(jí)來(lái)看，一線城市的信心指數(shù)上漲但是信心依然不足。數(shù)據(jù)顯示，2013年三季度一線城市的購(gòu)房者信心指數(shù)為101.7點(diǎn)，較上季度98.7點(diǎn)上漲3個(gè)點(diǎn)，從預(yù)期指數(shù)來(lái)看，環(huán)比上一季度也出現(xiàn)明顯回升。毫無(wú)疑問，一線城市購(gòu)房者購(gòu)房者重拾信心。回漲的現(xiàn)狀滿意指數(shù)揭示了購(gòu)房者打破了原有的觀望態(tài)度，實(shí)際購(gòu)房積極性隨之上漲。

反觀二三線城市，從絕對(duì)值看，2013年三季度二三線城市購(gòu)房者信心指數(shù)為109.5，高出同期一線城市7.8個(gè)點(diǎn)；相比上季度2.2點(diǎn)的差距有所增加。而從環(huán)比走勢(shì)來(lái)看，本季度一線城市的信心指數(shù)較上季度上漲3個(gè)點(diǎn)，而二三線城市在上一季度100.9的低位上，增至109.5點(diǎn)。2013年第三季度一線城市購(gòu)房者信心指數(shù)依然不及二三線城市。

圖2 2013年2季度-2013年3季度中國(guó)購(gòu)房者信心分項(xiàng)指數(shù)對(duì)比

圖3 一線城市購(gòu)房者信心指數(shù)、現(xiàn)狀滿意指數(shù)及預(yù)期信心指數(shù)

圖4 中國(guó)購(gòu)房者一二三線城市信心對(duì)比

圖5 中國(guó)購(gòu)房者分區(qū)域信心指數(shù)

各區(qū)域購(gòu)房者信心指標(biāo)全線回升，重拾信心

分區(qū)域看，本季度各個(gè)區(qū)域購(gòu)房者信心普遍大幅提升，指數(shù)都位于110點(diǎn)左右。環(huán)比來(lái)看，漲幅較大的是華北區(qū)域，漲幅為17.3點(diǎn)，其他區(qū)域的漲幅基本維持在8點(diǎn)左右。主要是近期有大量新盤入市，加上即將迎來(lái)傳統(tǒng)的金九銀十的銷售旺季，因此購(gòu)房者對(duì)后市重拾信心。

購(gòu)房者對(duì)未來(lái)調(diào)控力度更加嚴(yán)厲的預(yù)期持平

在2013年第三季度購(gòu)房者信心指數(shù)調(diào)研過(guò)程中，我們也對(duì)“未來(lái)調(diào)控力度的走勢(shì)”及“所在城市未來(lái)樓市價(jià)格的走勢(shì)”等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了訪問。

對(duì)于未來(lái)國(guó)家調(diào)控力度的走勢(shì)，認(rèn)為調(diào)控仍將持續(xù)的占27%，認(rèn)為調(diào)控力度更加嚴(yán)厲的占26%；有25%的購(gòu)房者認(rèn)為調(diào)控已經(jīng)取得了成效，未來(lái)的調(diào)控力度將會(huì)放松；僅有4%的購(gòu)房者認(rèn)為調(diào)控政策將會(huì)取消。

在對(duì)未來(lái)所在地樓市價(jià)格走勢(shì)的預(yù)判上，沒有出現(xiàn)占絕對(duì)比例的情況，認(rèn)為價(jià)格將會(huì)上漲10%的占到41%，占比最大；認(rèn)為未來(lái)所在地樓市價(jià)格將會(huì)持平的占31%，與上季度持平；認(rèn)為價(jià)格將會(huì)下跌10%的占比為11%，認(rèn)為價(jià)格將會(huì)上漲20%以上的占15%，認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌20%以上的占比最少，僅為2%。和上季度相比，認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)略微上漲的購(gòu)房者與上季度基本持平，大多數(shù)購(gòu)房者認(rèn)為，未來(lái)房?jī)r(jià)將在保持平穩(wěn)的基礎(chǔ)上出現(xiàn)10%以內(nèi)的增長(zhǎng)。

購(gòu)房者入市意愿加強(qiáng)，推遲購(gòu)房占比較上季度減少3個(gè)百分點(diǎn)

在對(duì)購(gòu)房者未來(lái)購(gòu)房計(jì)劃的訪問中，我們發(fā)現(xiàn)有54%的購(gòu)房者表示會(huì)推遲購(gòu)房，這一比例較上一季度推遲購(gòu)房的客群比例（57%）減少了3個(gè)百分點(diǎn)。購(gòu)房者開始入市的跡象已經(jīng)顯現(xiàn)。

對(duì)于即將迎來(lái)的四季度，我們認(rèn)為，主要將取決于宏觀經(jīng)濟(jì)層面的變化和企業(yè)將采取何種價(jià)格策略，如果前期的穩(wěn)增長(zhǎng)措施在四季度出現(xiàn)了較明顯的成效，企業(yè)的促銷力度繼續(xù)保持在二季度的水平，預(yù)計(jì)四季度的信心指數(shù)或?qū)⒗^續(xù)攀高。

調(diào)查背景：2013年第三季度中國(guó)購(gòu)房者信心指數(shù)調(diào)研周期持續(xù)近三個(gè)月。調(diào)研范圍涉及北京、長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙、常州、大連、貴陽(yáng)、海口、杭州、合肥、濟(jì)南、嘉興、南昌、南京、寧波、上海、深圳、沈陽(yáng)、蘇州、太原、天津、威海、蕪湖、武漢、西安、廈門、揚(yáng)州、宜昌、重慶、鄭州、煙臺(tái)、福州、南寧等34座城市，涵蓋華北、華東、華南、華中、西南等重點(diǎn)區(qū)域。

圖6 中國(guó)購(gòu)房者對(duì)于未來(lái)國(guó)家調(diào)控力度走勢(shì)的看法

圖7 中國(guó)購(gòu)房者對(duì)于所在城市未來(lái) 樓市價(jià)格走勢(shì)的看法

高端住宅需求繼續(xù)上漲

DTZ戴德梁行10月10日在北京舉行了2013年第3季度新聞發(fā)布會(huì)，總結(jié)北京高端住宅市場(chǎng)在2013年第3季度的發(fā)展。

第3季度，北京住宅市場(chǎng)受行業(yè)調(diào)控政策的影響程度有所回落，一手住宅成交呈季節(jié)性上漲，其中，一手高端住宅上漲趨勢(shì)較上季度有所回落。本季度，北京高端商品住宅市場(chǎng)成交面積環(huán)比上漲3.14%，達(dá)到246,379.79平方米；售價(jià)環(huán)比上升9.64%，達(dá)到每平方米49923.01元，與去年同期相比上漲16.10%。

作為高端消費(fèi)產(chǎn)品的別墅住宅在經(jīng)歷了上季度的大幅上漲之後，本季度成交量有所下降，成交面積為90559.39平方米，環(huán)比下降6.99%，與去年同期相比仍上漲32.73%；市場(chǎng)售價(jià)則繼續(xù)上漲，環(huán)比漲幅為9.99%至41484.82元，同比上漲33.29%。

高端住宅租賃市場(chǎng)本季度處于租賃旺季，租金較上季度進(jìn)一步上漲。2013年第3季度，北京高端住宅平均租金環(huán)比上漲1.7%至每月每平方米173.2元，同比漲幅為5.03%。整體市場(chǎng)空置率環(huán)比下降0.9個(gè)百分點(diǎn)至5.9%。其中，高端出租公寓的租賃價(jià)格上漲明顯，環(huán)比增長(zhǎng)3.1%，達(dá)每月每平方米138.5元，與去年同期相比上漲7.36%，酒店服務(wù)式公寓和別墅市場(chǎng)的租金本季度表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，環(huán)比分別增長(zhǎng)0.2%和0.7%。

在北京市場(chǎng)土地交易價(jià)格持續(xù)走高，以及高端住宅供應(yīng)進(jìn)一步縮緊的大環(huán)境下，越來(lái)越多的購(gòu)房者意識(shí)到改善型住宅產(chǎn)品的稀缺性，這將進(jìn)一步推升高端客群的購(gòu)房積極性。同時(shí)，在此環(huán)境下開發(fā)商樂觀的心理預(yù)期也將助推房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。

住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的前景

9月13日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》。《意見》中，政府提出鼓勵(lì)和支持保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域，開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。9月24日，由民政部牽頭保監(jiān)會(huì)等相關(guān)部委就“以房養(yǎng)老”問題舉行了閉門研討會(huì)，對(duì)以房養(yǎng)老具體操作辦法和實(shí)施細(xì)則進(jìn)行討論，試點(diǎn)方案按計(jì)劃將在2014年第1季度出臺(tái)。

此次意見的提出并非是國(guó)家第一次提出以房養(yǎng)老的概念，之前雖然提出類似觀點(diǎn)，但由於種種原因，“倒按揭”并未引起大范圍的推廣。隨著中國(guó)養(yǎng)老問題逐漸顯現(xiàn)，越來(lái)越多的人開始關(guān)注住房反抵押的方式，但是國(guó)內(nèi)大部分金融機(jī)構(gòu)并沒有開展該類業(yè)務(wù)，市場(chǎng)存在缺口。

DTZ戴德梁行華北區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部董事胡峰表示：住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是適應(yīng)多層次、多樣化，以需求為導(dǎo)向的養(yǎng)老服務(wù)模式的一種，應(yīng)屬於高端化、個(gè)性化，追求生活質(zhì)量的養(yǎng)老產(chǎn)品。只有合理確保老年人與金融機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益，才能使產(chǎn)品得到認(rèn)可和推廣。

從國(guó)外實(shí)施倒按揭模式的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，我國(guó)住房倒按揭實(shí)施有一定的應(yīng)用前景。日益增長(zhǎng)的養(yǎng)老保障需求、人們家庭觀念及家庭模式的改變都為住房倒按揭的實(shí)施提供了可能性。住房私有化改革和政策法規(guī)的逐步完善，則為住房倒按揭的實(shí)施提供了保障條件。

西方國(guó)家目前倒按揭實(shí)施比較廣泛，主要依賴于西方國(guó)家金融制度的完善，并與遺產(chǎn)稅的實(shí)施密不可分。目前，國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)分業(yè)經(jīng)營(yíng)，金融機(jī)構(gòu)開發(fā)此類產(chǎn)品缺乏相關(guān)鼓勵(lì)政策；此外，“住房倒按揭”牽涉到金融和房地產(chǎn)等多個(gè)行業(yè)，管理層需要實(shí)施頂層設(shè)計(jì)，統(tǒng)籌規(guī)劃，這樣才能保證倒按揭金融產(chǎn)品順利入市。

胡峰認(rèn)為，國(guó)務(wù)院此次提出要開展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，可見推行決心之大。在產(chǎn)品推行過(guò)程中，預(yù)料政府將會(huì)出臺(tái)一系列的措施，包括相關(guān)政策、法律法規(guī)，并在信息、宣傳等方面給予支持。金融機(jī)構(gòu)也須對(duì)住房倒按揭產(chǎn)品設(shè)計(jì)做好研究。未來(lái)在住房倒按揭產(chǎn)品推行的過(guò)程中，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)亦將扮演十分重要的角色，公正、客觀地對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行估值，這樣既能保障老年人的利益，也能保證金融機(jī)構(gòu)的合理收益。