物業管理問題凸顯 社區治理呼喚自治

文｜本刊記者 耿春雷

陳幽泓

對于正處在城市化浪潮中的中國普通民眾而言，社區一詞似乎并不陌生，但也并不熟悉。我們知道自己生活的小區是社區，但并不清楚它的功能與作用；我們知道有水電問題找物業管理，但不知道其實自治管理更方便有效；我們知道每月要交物業費，但并不知道這錢的去處和用途，也從來沒人告訴哪些是我們的權利和義務？

我們知道的是，社區環境越來越差，卻不知何處投訴；公共物品損耗嚴重，卻鮮有修補；鄰里之間偶有摩擦，物品權責不明，又無人調解糾紛。為解惑于眾，達明于民，本刊特意就社區治理、自治問題采訪了中國人民大學公共管理學院陳幽泓副教授。

物業管理模式問題重重

陳教授是人大公共政策研究院社區治理與政策研究中心主任，也是和諧社區發展中心副理事長，因此一說起社區治理就有談不完的話。她認為社區的重要性不言而喻，它具有準公共性質，但又不是政府，因此在管理上存在很多問題。從中國的行政劃分上來看，社區屬于基層群眾自治組織，等同于行政村，但在管理上多由物業公司來管。可物業公司真的能管好社區嗎？

“我們每個人都生活在一個小區中，而我們每個人生活的這個小區里頭怎么樣，我們大家都不知道。很多小區的地下管線都是爛掉的，很多的水管的涂料是有毒的，所以你喝的水也是有毒的，很多的小區很多人在那里破壞承重結構很容易造成崩塌。很多小區的消防設備是不能用的，而業主又無法檢查。”陳幽泓如此告訴記者。

尤其是飲用水的問題，因為高樓都需要二次供水，這就必須把水泵到水箱中。但這些水箱里頭可能有死鼠死貓，即使沒有，長期不清理也會有各種水生物、塵垢等。和諧社區發展中心的另一位負責雷女士說，他們過去在小區做民意調查的時候發現，很多居民反應的都是水箱問題，但一直無法解決。對于業主而言，誰來監督清理、保障水箱的干凈呢？

物業公司維護小區還存在著信息不對稱的情況，你很難看到自己的物業費都用在了什么地方。比如電梯是怎么保養的你不知道，如果說電梯壞了，沒有專業知識的業主根本無法知道具體情況到底如何。

房子住了15年以上就賣了吧

之所以如此，陳幽泓認為這與物業管理模式的弊端是分不開的。小區里第一個是財產權問題，私人物品和公共物品都很清晰，但介于私人和公共之間的就無法來管。讓企業去管，這種物品不能掙多少錢，利益不大。讓物業企業去管，他們卻是用公共區域來受益。或許前幾年還沒有什么問題，但幾年之后就會出現問題。因為物業企業對小區的維護投入不夠，公司的策略就是降低成本，增加收益。

而且，物業管理的模式往往只重視管理而忽視維護，比如小區的地下線路管道需要定期維護，油漆過不了多久就掉了，地過不了多久就風化，磚頭就露出來了。我們剛剛蓋好就是開始破壞的過程。如同我們不斷在重復的歷史一樣，永遠都是一個惡性循環，不斷的破壞重建，再破壞再重建。

社區問題并非中國獨有，即使是發到國家也有這些問題，比如外國的貧民窟就是爛掉的社區。但發達國家的公共管理能力極強，以美國為例，這個社會到處都井井有條，美國的草坪不論哪里都剪的平平整整。兩百年前法國著名社會學家托克維爾曾說，世界上沒有任何一個國家能夠在公共服務上管理的如美國那么好！

在美國油漆掉了會油上，磚頭露出來會重新鋪，這種維護意識是社會井然有序發展的根基。我國社區的卻是一天天在壞掉，不僅是表面，如煤氣管道、地下線路、飲用水管道等看不見的地方，更是令人擔憂。所以有物業公司勸告說:“如果一棟房子住了15年以上，該賣就賣了吧。”

那么如何管理維護我們的社區呢？陳幽泓認為，可以嘗試推行“麗娜模式”似的社區自治。

區分物權的“麗娜模式”

“麗娜模式”是業主領袖崔麗娜在天津實踐的一種創新型的社區管理模式，其核心內容是“區分窮盡的物權自主、量化公開”。也就是說，業主進入小區后，把相應的物的維護權責劃分到使用者，采取“使用者付費”的原則，由每個單元門的業主自己修理和更換，可以將其從小區業主大會的物業費或者維修資金中剝離出去。同理，安全通道、屋頂漏雨，按照垂直切分的原則找到使用者，由相關業主掏錢修理、維護。

將共同部分的管理設定為對分不出去部分的管理。凡是分不出去的，由物業管理，由全體業主承擔成本、由物業費開支費用，在權責分明的區分情況下實現了把物業費降到最低管理成本。比如小區道路壞了，全體業主修，這就是因物的客觀占有不同產生的“物權自主”的區分。

區分物權之后，誰的責任一目了然。然后再成立業委會，聘請專門的職業經理人來負責具體的事物。比如保潔的有職業經理人，消防的也有的經理人（外包給消防局）來做。社區的大小事務則是必須要全體做出決策的，要不要維護，花多少錢、怎么維護，都是全體討論的結果。這樣一來有些共有的地方可以改造成停車位方便了大家出行，而公共的廣告位，還能夠給他們帶來一定的集體收入。

麗娜模式研討會

當然“麗娜模式”也存在一些缺陷，比如在開始階段，物權區分無法真正達到窮盡。過于繁瑣冗雜的劃分，反而增加了業主在小區中的生活時間成本。但正是這些問題形成一種倒推動力，促使社區建設者在建設規劃之時，就將物權分割考慮進去，從而促進社區的治理維護。換個角度來看，“麗娜模式”帶給我們的不僅僅是社區管理模式的創新，更是一次基層群眾自治的有益實踐。

社區是基層自治的開始

雖然中國有幾千年的封建專制歷史，但對于基層群眾自治制度卻并不陌生。古代就有“王權不下縣”的說法。當然這是由于當時統治階級能力不足，無法將全國的各個地區都管轄到，于是在縣鄉以下，只設置驛站，進行通信和公文的傳播，實行宗法制。宗法制雖然也是一種自治，但并不是建立在法理基礎之上，所以就不公平也不完善。

這些足以說明，中國人不但具有自治的基礎，而且具有自治的能力，需要的是稍微加以引導。陳幽泓認為，社區管理第一問題就是那些由私人提供的準公共物品的維護。不僅要低成本高收益，還要保值增值。現在全國的業主，各地的業委會、社會組織都在做這方面的探索，這是一個了不起的實驗和貢獻。

社區無法實現自治，國家就不可能有民主。因為你沒有那個能力，你管不了小塊兒，又何談國家這個大塊兒。從這個意義上來說，社區自治就是國家現代化的搖籃。我們國家以前是全能政府，政府大包大攬一切。后來國家認識到光有國家和市場不夠，還需要有社會。因此在2007年，黨的十七大首次將 “基層群眾自治制度”納入中國特色政治制度范疇，成為中國政治制度的四個基本支柱之一。

正是中國共產黨在民主建設方面的努力，使得許多如和諧社區發展中心這樣的NGO組織充滿了信心要推動社區管理的進一步發展。陳幽泓教授表示，未來和諧社區發展中心將從兩個方面做推動:第一是提高社區里面業主組織的數量，在各地辦各種研討會、培訓班，促進業主能力提高，成立更多的業委會；第二是推動社區組織的建設，給他們解釋法律政策，解答相關難題。

和諧社區發展中心前身是人民大學公共管理學院的公共政策問題的課題組，從2005年注冊成立NGO至今已有8年的時間。這八年里中心一直堅持以大量實踐經驗為依托，給社會提供更前沿的理論成果為重心的目標穩步前進。未來隨著中國社會的不斷進步，民主自治的不斷發展，社區自治也將越來越發達，面對的問題也越來越多。我們希望能有更多這樣專業的NGO組織，從專業角度出來為社區、為中國社會做出更多的貢獻。

物業管理體制的改革和發展研討會