房地產(chǎn)商噤聲回暖

文|本刊記者 孟德陽

1月14日，保利地產(chǎn)（600048.SH，以下簡稱保利）率先發(fā)布2012年業(yè)績快報。報告顯示，其各項財務(wù)指標均同比有所增長，其中，簽約銷售金額同比增長39%至1017億元，成為“千億俱樂部”的新成員。

回想一年前的此時，房地產(chǎn)行業(yè)的沮喪程度猶如等待末日降臨。可不出大半年，房地產(chǎn)緊鎖的眉頭漸舒，“回暖”之聲四起。

截至2012年底，銷售額過千億的開發(fā)商已達3家，而排行靠前的開發(fā)商均已全部甚至超額完成了一年的銷售計劃。

這讓行業(yè)對新的一年充滿期待。

購房者方面，盡管限購不見放松跡象，但日子還要照過——要買的房子還得買。在壓抑了近3年之后，一線城市的剛需開始集中釋放，觀望者們涌入市場。在北京，“全款購房”的小廣告四處可見，這顯然是著急了。

開發(fā)商方面，銷售金額連月攀升，土地儲備不足的房地產(chǎn)公司們有些措手不及。2012年底，整個土地市場仿佛經(jīng)歷了年底大甩賣一樣，開發(fā)商盡其所能地拿地，銷聲匿跡已近2年的地王又重新出現(xiàn)，北京、上海等一線城市的地價水漲船高。

小開發(fā)商拿地越來越困難，他們有的開始打點行囊，或轉(zhuǎn)做房地產(chǎn)投資基金，或干脆告別行業(yè)。

而留在行業(yè)中的公司，為了繞開“限購”，也開始嘗試不同的商業(yè)模式，導致商業(yè)地產(chǎn)不溫不火地發(fā)展了幾年后，在2012年大熱了一把。同時，像旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等新的業(yè)態(tài)也如雨后春筍般冒了出來。

無論是商業(yè)地產(chǎn)還是住宅地產(chǎn)，在個別城市也仿佛聽到泡沫囁嚅的聲音。鄂爾多斯房價暴跌，溫州炒房斷供，海南庫存越堆越高……整體形勢向好的背后，隱藏著巨大的不確定性。

紛繁復雜的2012已逝，2013年好不好過？《英才》記者專訪了幾位房地產(chǎn)企業(yè)家，試圖勾勒出他們眼中的2013。

調(diào)控正在失效？

在資源非常集中的核心城市，“房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)是沒有什么值得懷疑的”。

劉曉光：我隱隱約約感覺到春天來了，但在市場變動比較大的時候，比如房價過快上漲，也會出現(xiàn)進一步的調(diào)控，也會有冬天。

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)在“史上最嚴厲”調(diào)控下生存了近3年，多少有些適應(yīng)了，而伴隨著時間的推移，新的符合購房資格的消費者不斷進入市場，調(diào)控效果已不如當初。

“是加大劑量改打嗎啡，還是改吃補藥加大房屋供應(yīng)量？”原中國房地產(chǎn)開發(fā)集團總裁孟曉蘇將限購政策比喻為“麻藥”，他在微博上如是比喻稱，并且認為這種麻藥已經(jīng)逐漸失去效果。

以北京為代表的一線城市房價仍面臨巨大的上漲壓力，無論是年前媒體熱炒的一天漲價60萬還是一個月漲價70萬，或許僅是個別現(xiàn)象，但仍能夠反映出市場上“購房心切”者不在少數(shù)。

針對這樣的現(xiàn)象，住建部一再用“堅決”、“絕不”等字眼來表示自己堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖的決心，試圖穩(wěn)定市場預(yù)期，防止房價在短時間內(nèi)劇烈波動。

中坤投資集團（以下簡稱中坤）董事長黃怒波曾對《英才》記者十分肯定地表示，限購政策不會在短期內(nèi)取消掉，“即便兩會開完后也得有半年的調(diào)研時間，政府肯定不會讓房價一下子上來。”

萬科企業(yè)股份有限公司（000002.SZ，以下簡稱萬科）執(zhí)行副總裁毛大慶在接受《英才》記者采訪時也持類似觀點，“房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)是沒有什么值得懷疑的”，“區(qū)域經(jīng)濟的均等化是一個中長期的過程，而在短時間內(nèi)，大中型城市的資源優(yōu)勢非常明顯，而在這個時間段房地產(chǎn)調(diào)控一旦放松，房價將出現(xiàn)難以估量的暴漲。”

“調(diào)控要看市場的狀態(tài)。”首創(chuàng)集團總經(jīng)理、首創(chuàng)置業(yè)（2868.HK）董事長劉曉光告訴《英才》記者，“我隱隱約約感覺到春天來了，但在市場變動比較大的時候，比如房價過快上漲，也會出現(xiàn)進一步的調(diào)控，也會有冬天。”

一線城市的房價借“回暖”之勢略有抬頭，但這在業(yè)內(nèi)人士的眼中并不意味著“投資、投機”需求的回歸，只是市場信心的變化，毛大慶認為，這并不應(yīng)該成為調(diào)控“加碼”的理由。

“快錢”難掙

“在北京、上海，銷售價格的70%是樓面地價，這是開發(fā)商控制不了的。”

“在北京、上海，銷售價格的70%是樓面地價，這是開發(fā)商控制不了的。”陽光100置業(yè)集團董事長易小迪對《英才》記者稱。

“動輒四五十個億的拿地成本，小企業(yè)非要跟大企業(yè)拼，那根本沒戲。”北京世嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱世嘉地產(chǎn)）董事長朱仝向《英才》記者感慨道：“小企業(yè)無法與之抗衡，只能分化到一些細分市場，比如旅游、度假等地產(chǎn)形式，要有一些個性化的東西，這些是央企、國企們做不來的。”

的確，中小型房地產(chǎn)企業(yè)想要與大公司在一線城市競爭并不容易，由于城市核心區(qū)域可供出讓的地塊越來越少，地價也越來越貴。

所以在地域上，易小迪表示看好未來二、三線城市的機會，“近幾年二線城市人口膨脹速度已經(jīng)超過了一線城市，諸如成都、杭州、沈陽這樣的城市，外來人口在購房者中的比例已經(jīng)超過40%甚至一半，這表明二線城市在重復一線城市10年前的進程。”

除住宅地產(chǎn)外，三線城市由于新型商業(yè)物業(yè)相對稀缺，易小迪認為存在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機會，但關(guān)鍵在于商業(yè)經(jīng)營特色和專業(yè)管理能力，“是功能性的需求，而不是多大面積。”

事實上，在2012年，由于商業(yè)地產(chǎn)基本不受調(diào)控政策的影響，開發(fā)住宅的開發(fā)商“一窩蜂”地嘗試轉(zhuǎn)型，這也導致個別二、三線城市商業(yè)綜合體供應(yīng)量急劇增長，甚至有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了“泡沫”。

黃怒波認為，商業(yè)地產(chǎn)的持有比例不宜過大，中坤未來仍將專注于旅游地產(chǎn)。但他也提醒進入者，做旅游地產(chǎn)要有耐心。

與商業(yè)地產(chǎn)類似，旅游地產(chǎn)受調(diào)控政策的影響也不大，此外，相對較低的拿地成本也是吸引眾多中小型開發(fā)商進入的重要原因。

“活水”難喝？

2013年的經(jīng)濟環(huán)境“不會太寬松，但也不會壞于2012年。”

2012年連續(xù)兩次下調(diào)銀行貸款基準利率，這對“缺血”的房地產(chǎn)行業(yè)無疑是一件好事，而在業(yè)界看來，這也成為推動下半年銷售回暖的重要原因。截至去年11月末，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金到位增速連續(xù)增長6個月。

在《英才》記者的采訪中，劉曉光認為，2013年的經(jīng)濟環(huán)境“不會太寬松，但也不會壞于2012年。”

但黃怒波卻對融資現(xiàn)狀表現(xiàn)出了擔憂，在過去的一年中，他認為困擾整個行業(yè)最大的問題便是融資困難，除銷售回款外，中坤的資金來源主要來自于銀行貸款。

在IPO之路不通暢的情況下，除了銀行貸款，房地產(chǎn)公司想要找錢的確得費些周折。

好在，2013新年伊始，就有好消息傳來。1月14日，萬科發(fā)布公告稱“繼續(xù)停牌”。直到1月19日，萬科才發(fā)布了轉(zhuǎn)股的具體方案。再聯(lián)想到2012年萬科收購南聯(lián)地產(chǎn)，銷售冠軍也在積極開發(fā)“水源”，行業(yè)對資金的饑渴程度可見一斑。

除了萬科，“A+B”型的房地產(chǎn)上市公司還有十余家，如招商地產(chǎn)、深深房等。倘若萬科轉(zhuǎn)股成功，效仿者必不在少數(shù)，這或許能成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條新路。

“在調(diào)控過程中，房地產(chǎn)中小企業(yè)并不是被盈利能力壓死了，而是被掐斷了貸款。尤其是前幾年，國資背景的開發(fā)商都有低價資金來源。”易小迪分析道，“但現(xiàn)在，我們感覺資金成本下降，而且銀行業(yè)開始關(guān)注盈利能力強的民營企業(yè)了。”

通過信托和房地產(chǎn)基金的融資成本仍要遠高于銀行，在未來的一段時間內(nèi)，要彌合資金成本上的差距，中小開發(fā)商只有通過提高項目溢價和商業(yè)模式的創(chuàng)新。

與易小迪的選擇稍有不同，朱仝更傾向于通過“抱團取暖”的方式來解決資金來源。另一方面，與金融機構(gòu)合作，他更希望資本能夠在項目一開始時便介入，只有這樣才不至于在接下來的競爭中處于劣勢。

“比如在土地的一級開發(fā)方面，世嘉是有能力、有資源進入的，但需要通過與地方政府和金融機構(gòu)的溝通，鎖定成本，否則沒辦法突破。”朱仝稱，“倘若我們連一級開發(fā)都做不了，到二級開發(fā)前的摘牌就更沒希望了。”

很難重現(xiàn)垂直上漲

想要看準房地產(chǎn)市場，難度恐怕不亞于買中彩票。

華遠地產(chǎn)（600748.SH）董事長任志強可能是被問煩了，發(fā)了這樣一條微博：“年初，每次論壇上媒體記者都問同一個問題，今年的房地產(chǎn)市場走勢。但誰能猜出政策會咋樣？”

“我覺得短期預(yù)測是不準確的”，也難怪易小迪這樣認為，回看2012年初的預(yù)測便知，想要看準房地產(chǎn)市場，難度恐怕不亞于買中彩票。

去年任志強曾預(yù)測今年3月房價會大漲，不管到時能否成真，房價牽動著每個人的心。

“總體漲幅不會很大，但好的地段一定會漲”，劉曉光對《英才》記者稱。其他幾位接受采訪的企業(yè)家觀點也基本類似：在限購政策沒有退出的前提下，房價很難重現(xiàn)垂直上漲的局面，用“穩(wěn)中有升”來概括或許更合適。

在購房需求方面，易小迪認為今年的改善型需求將呈爆發(fā)式增長，從而行業(yè)整體的銷售規(guī)模會有所增長。

毛大慶則表達了審慎樂觀的看法：一些二、三線城市也存在著超量賣地、過度開發(fā)的情況，“可能會導致這批城市在未來一段時間消化不良。”

比起一年前的陰霾，目前房地產(chǎn)行業(yè)似乎輕松了很多，但開發(fā)商的苦惱恐怕一言難盡。“黃金十年”已過，伴隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程的推進，2013年被認為是房地產(chǎn)行業(yè)進入下一個十年的路口，下一個十年將是怎樣的十年？開發(fā)商們即使無“遠慮”，卻難以消“近憂”。