2020%%的個稅懸空新《國五條》剎車變油門

張 泊

德國用房產稅來調控房價是最成功的案例。在德國，房產稅有專門的《房產稅法》，稅收計算方式十分簡單，按“統一的征稅值”乘以3.5%后，再乘以當地確定的稅率。過去10年間，德國房價每年僅上漲1%，但德國物價水平平均每年漲幅為2%，也就是說，扣除物價因素，德國的房價實際上在以每年1%的速度下跌。

——題記

焦點事件：郭建波會在長安街裸奔嗎

新《國五條》發布整一月，各地執行細則相繼如期出臺，可房價不僅不為所動，反而如火上澆油，加速上行。老百姓嘆息說，不調控還好，越調越漲。

2013年4月3日，《深圳晚報》刊登了題為“郭建波會在長安街裸奔嗎？”的社會新聞。文中說，3月30日晚間，深圳市英聯國際不動產公司董事長郭建波在他的實名認證微博上表示，去年底他挑戰任志強的賭局，他愿提前認輸，并向“@平安北京”提出申請，希望批準其履行“在長安街裸奔十公里”的賭約。

去年年底，華遠地產董事長任志強說“明年3月房價將暴漲”。郭建波強烈反對，約賭任志強，如果3月房價上漲，他將在北京長安街裸奔十公里。

3月國家統計局的數據尚未發布，郭建波已提前認輸，他說，不論公安關機是否批準，他都將在北京的長安街裸奔十公里以示愿賭服輸。更讓人不安的是，一大批網友要求，與郭建波一起裸奔。（順便說一句，如果未經公安關機批準，在長安街裸奔是會被治安拘留的。可能會被關上個一到兩個星期）。

可以想像，如果數萬網友們與郭建波一起在北京長安街，一絲不掛地裸奔十公里，那場景有多么壯觀，又何等悲愴。我真不知道，讀到這條新聞，看到如此浩浩蕩蕩的裸奔場景，我們該作何想。我們會笑，還是會哭。

郭建波認輸不是作秀。

新《國五條》出臺一月 樓市繼續加速上沖

2013年2月20日，國務院常務會議出臺新《國五條》。

3月1日，國務院辦公廳《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》發布，這是國務院常務會議出臺的新“國五條”的具體實施細則，是針對中國樓市持續上漲，開出的一劑退燒藥。

新《國五條》出臺一月后，讓我們看看中國的房價走勢。

廣州市國土房管局4月4日公布的統計數據顯示，3月份廣州市區新建商品住宅網簽均價16817元／平方米，同比暴漲34.9%。

房價上漲的不僅是廣州。

國家統計局3月18日發布的《2月份70個大中城市住宅銷售價格統計》，在納入調查范圍的70個大中城市里，69個城市的新建商品住宅價格環比上漲，平均漲幅約1.08%。

海易居房地產研究院副院長楊紅旭在其微博上直言：“1.08%是什么概念？已接近2009年四季度和2010年一季度的瘋漲水平，房價加速上漲的力度之大，讓人驚詫！”

我們接著再看更新的統計數字，也許這個數字更有說服力：2013年4月27日，國家統計局《3月國內70個大中城市房價超九成上漲》，文中說：3月，國內70個大中城市的房價，有超過九成同比、環比均出現上漲。4月20日，國家統計局發布的數字顯示，3月份，在新建商品住宅中，與上月相比，70個大中城市中，上漲的城市有68個。

一線城市領漲全國。三月環比價格上漲的城市中，漲幅最高為上海3.2%；深圳上漲2.8%，排名第二；北京的新建商品住宅價格環比上漲2.7%，位居第三。

馮芍（化名）是北京傳媒大學的一位年輕教師，今年3月底，在北京西城區購買了她的第二套房。“2005年在大學較近處買了一套房子，現在，我兒子已快上小學。考慮我們家附近沒有合適的小學，所以趕在新《國五條》細則出臺前，在西城木樨地附近又買了一套48平米的學區房。”小馮說，“一是可以讓孩子有西城學籍，上更好的學校；二是趕在細則出臺前，購買二套房可以省掉幾十萬的稅。”

不可否認，城市太大，堵車嚴重，如今為孩子上學而考慮，購買“學區房”的家庭不在少數，這是一種剛性需求。此外，因為首套房面積過小，再購房的改善性需求也很旺盛。小馮坦言。

3月份房地產市場進入“金三銀四”的傳統銷售旺季，成交情況往往比前兩個月都要活躍，加之各地房地產市場調控細則出臺前，潛在購房者擔心實施細則出臺后政策從緊、購房成本進一步增加，因而急于入市導致需求集中提前釋放，開發商隨之取消優惠甚至上調價格，也助漲了房價上漲。

那么，經過連續10個月的上漲，70個大中城市房價漲幅在3月份達到了一個高峰，這會是房價最后的“瘋狂”嗎？未必。至少沒有這樣的跡像，我們難以作出這樣的結論。

在調控熱點的一線城市，政策效應顯現的第一個變化，應該是樓市交易量尤其是二手房交易量大幅下滑，進而價格停漲。這個跡像明顯，給人以想像空間。那么，隨著成交量持續走低，再過幾個月，對價格的影響會越來越明顯，新房降價促銷、二手房議價空間加大，部分區域房價出現企穩回落。這是有可能的。

然而，另一種可能仍然存在，大城市土地資源日益緊缺，商品房供應正在減少，土地價格不斷上漲，供需矛盾加劇，房價會不會繼續“居高不下”，并高位運行？

據統計，5月份北京僅有23個項目預計開盤入市，比往年大大減少。有關專家分析指出，5月份供應情況不容樂觀，主要是由于北京《國五條細則》落地，使得房企入市意愿大大降低。其中，“限價”舉措則是供應減少的重要原因。

在一線城市供求關系仍然偏緊、調控手段仍然以“限”為主的情況下，如果無法緩解供求矛盾，短期內被限制的購房需求，還是有可能集中爆發，引發反彈。要避免樓市再出現大起大落的局面，穩定房價的關鍵是努力增加有效供應。

國土部近期公布，今年全國住房用地計劃供應量是去年實際供應量的1.5倍，各地應扎實完成供地計劃，避免成為空頭支票。另一方面，在二手房市場上，則應促進二手房交易，盤活租房市場，促進存量房入市，擴大供應。

3月底，北京、上海等城市相繼出臺了房地產市場調控實施細則，公布了房價控制目標，明確將繼續嚴格執行住房限購措施和嚴格實施差別化住房信貸政策等。

但讓人擔心的是，限購政策從來就是一把“雙刃劍”，而且常常會造成“饑餓銷售”，適得其反。

人們寄予厚望的房產稅試點正在上海、重慶展開，兩種模式為房產稅改革的推進提供了有益借鑒。事實上，在美國等發達國家，房產稅已成為房價調控的重要而成功的手段。中國能不能用好此種手段？

新《國五條》的重拳 賣房按差額征20%個稅

新《國五條》新在哪里？人們對新《國五條》的關注點，都集中在“賣房按差額征20%個稅”。這是新《國五條》的命脈所系。

這條新規定第一眼的感覺，讓人以為看花了眼。不會吧，20%呀。房地產交易征稅額一下子上漲了十多倍？！

以一套5年前購買時總價50萬元、目前售價200萬元的普通二手房計算，此前按全額1%征稅，僅需繳個稅2萬元，新政后按差額的20%計算，為30萬元（（200萬元—50萬元）×20%），需繳個稅30萬元，增加28萬元，相當于房屋成交價的14%。

我曾寫過一篇文章，我說，如果能按5%收繳二手房房地產交易稅，便可讓絕大多數的炒房客知難而退，可如今，一下子便提高到了20%！以至讓我以為看花了眼。

這一拳能將房地產的投資性購房人集體出局，他們的購房比例在中國樓市的權重占到了三分之一。

如果這一拳打中，準能讓裁判為中國樓市讀秒，這是中國樓市的休克療法。

知道了吧，新《國五條》這一拳有多重？這一拳有個名字，叫釜底抽薪。

如果全國各地的執行細則，真能按國務院的規定認真執行，房價的大跌是大概率事件。可問題是，中國又碰到了“上有政策，下有對策”的老難題。如果房價下跌，地方政府的土地財政必然吃緊。他們會干嗎？

各省市的新《國五條》細則出臺 20%的個稅征收架空

2013年3月31日，全國各省市的新《國五條》細則紛紛如期發布，可審讀全國各省市的新《國五條》細則，給人的感覺是假大空，說空話辦虛事。

“上有政策，下有對策”居然能肆無忌憚到如此程度，國務院常務會議出臺的洋洋灑灑的新《國五條》全文長達3000字，而有省市的《新國五條》細則連標點符號都統計在內，居然只有66個字，一條微博還有140個字呢。

別以為這是說笑話。

4月2日《證券時報》報道說：《最短國五條細則出臺杭州就一句話》。文中說：昨日下午，杭州市發布《2013年度我市新建商品住房價格控制目標》，該公告被普遍解讀為杭州版的《國五條》細則。與其他城市細則的大篇幅相比，杭州的公告中就一句話：“經市政府同意，2013年度我市新建商品住房價格控制目標為：全市新建商品住房價格增幅低于本市城鎮居民家庭人均可支配收入的實際增幅。”連標點符號都統計在內，共66字。真是惜墨如金。

新《國五條》的核心內容是20%個稅政策，主要針對的人群是投資房購買者。但這一點在地方細則上并沒有明顯體現。上海、北京的細則雖然提出“會嚴格執行20%個稅政策”，但是“如何嚴格”、“怎么執行”都沒有明確，到底“怎么做”還是未知之數。上海、廣州、天津、重慶口頭響應了這個措施，但20%的個稅怎么征收并無下文。而更多的城市對20%個稅的問題則“顧左右而言它”。

從3月底至今，北京等35個城市發布了各自的實施細則。針對20%個稅政策，除北京明確規定自4月1日起實施外，絕大多數城市重申了國務院文件的要求，并未說明何時開始實施；合肥、南京、鄭州等地，則干脆連提都不提。

“我們辦理的二手房交易，沒有征收過20%的個稅，個稅還是按照房屋總價的1%或2%征收。”有些城市的二手房中介負責人如此說。某市房地產部門負責人對媒體說，此政策何時實施“沒有時間表”。

實際上，“房產交易所得征稅20%”的規定并非新規定，這個規定是在20年前的《個稅法》中便早已有之，但20年不見執行，就是因為難以操作。難在兩點，一是難以核實房產原值，二是難以算清合理費用。

在我國的住房市場上，房產的屬性五花八門，有自建住房、單位房，經濟適用房、已購公房、商品房、拆遷安置房、軍產房、央產房等，不一而足。這些不同屬性的房產，在交易過程中遵循的規則五花八門。再加上20年前還沒有實現交易信息的電子化，核實原值是一件極其費力、很難辦的事情。

我們真的沒辦法控制房價嗎

我們真的拿房價沒辦法？說到此處，給人的感覺是：醫生走出手術室，一臉的疲憊和無奈，取下口罩，對苦苦守候在手術室門外的病人家屬說，我們己經盡力了。節哀順便吧。

我們真的拿房價沒辦法？

我們真的要看著郭建波在長安街裸奔嗎？

房地產市場之所以如此火爆，之所以虛火過旺，首先是因為截至今年3月，我國廣義貨幣（M2）余額翻過百萬億元大關，已多達103.42萬億元。如此驚人的天量貨幣余額，已接近全球貨幣供應總量的四分之一，中國已成為全球貨幣存量第一大國。

這一數據竟是世界經濟第一強國美國貨幣供應總量的1.5倍，英國的4.9倍，日本的1.7倍，比整個歐元區的貨幣供應量，竟多出了20多萬億元。

這些錢到哪里去？

中國股市是一座投資人的公墓，資本市場是一片沼澤地，進去的能活著出來的十有一、二，民間資本找不到出路，一古腦涌入房地產市場。房地產市場想不漲都難。

其次是地方政府的土地財政。地方政府原本是靠國家財政來養活的，而國家財政的主要來源是稅收，中國每年的稅收入已超過10萬億元，應當說，收入豐盈，富足有余。可地方政府并不滿足于國家財政的包養，將倒賣地皮收入作為地方政府的第二財政，于是地價漲得比房價更快。面粉貴于面包價是常態，房價如何降得下來？

如果真的為民所想，急民所急，真的想要把房價降下來，辦法有的是，我僅舉一例：德國用房產稅讓房價十年不漲。

德國：用房產稅讓房價十年不漲

在德國，房產稅有專門的《房產稅法》，稅收計算方式十分簡單，按“統一的征稅值”乘以3.5%后，再乘以當地確定的稅率。

德國還有“房產購置稅”，可以說是更重要的調節手段。每購置一處房產，需按房產的實際價值交納一定數量的稅。德國的房產購置稅基本上是按房產價值的3.5%征收，各個聯邦州有所不同。例如，德國首都柏林從2007年1月1日開始為4.5%。

德國以嚴厲的稅收政策抑制房地產投機者，使得德國房價長期保持穩定。德國一直把房地產視為重要的剛性需求與民生要求。

過去10年間，德國名義上房價每年僅上漲1%，但德國物價水平平均每年漲幅達2%，也就是說扣除物價因素，德國的房價實際上在以每年1%的速度縮水。

德國房價10年不漲，甚至在金融危機時仍繼續保持平穩態勢。由于德國嚴格控制惡性通脹，一旦CPI超過標準，德國央行必定加息。因此，德國不會產生由貨幣泡沫而起的資產價格泡沫。保持了德國經濟運行的平穩良好。

德國用房產稅來調控房價是最成功的案例。德國用如此簡單而有效的辦法，牢牢地穩定了房價，既不需要很高的智商，也不需要太復雜的技巧。其實這才是真正的大智大勇。如果我們借用德國的辦法，一定會讓房價一劍封喉。但我可以肯定，中國一定不會這樣做。

無語。