倪建達：這個冬天太短了

金　姬

這一輪調整沒有淘汰什么企業,也沒有進行業內洗牌,說白了就是“該死的沒死”。整個房地產業沒有春夏秋冬的自然交替,這個冬天太短了,不夠嚴酷。

從上海徐匯區楓林房管所的一名勤雜工,到徐匯區國有開發企業——上海城開(集團)有限公司總裁,46歲的倪建達在房地產界已經摸爬滾打了28年,這也讓他比常人對這一行業有著更為理性的判斷。7月16日,在徐家匯一棟甲級寫字樓的46樓辦公室,倪建達接受了《新民周刊·樓市觀察》的專訪,對目前回暖過快的中國樓市流露出一絲擔憂。

《新民周刊》:作為蓮花河畔景苑現場勘查的專家之一,您認為此次倒樓事件給我們帶來哪些反思?

倪建達:我事發當日就去了現場,從大樓倒塌的完好程度看,大樓質量應該沒問題,關鍵是組織施工設計出了問題,估計施工單位的資質尚淺,否則不會犯這樣的錯誤。應該說這是一起偶發性的技術事故,不是系統性問題。上海房地產市場在全國范圍來說是相對規范和成熟的。倒樓事件發生后,我認為整個房地產行業的準入門檻應該提高。

《新民周刊》:根據統計顯示,從4月底到6月底短短兩個月時間,北京、上海、重慶、廣州、寧波、大連等10個城市拍出了“地王”。值得關注的是,不僅是位置好的地塊相繼拍出天價,就連一些郊區地塊也不斷創樓面價新高。“地王”為何在今年屢屢出現?這是否意味著樓市出現新一輪“泡沫”?

倪建達:首先,現在不是樓市泡沫,而是在2007年樓市繁榮基礎上的一種延續。地少人多是我國的國情。地價上漲也是情有可原。一方面,樓市和股市有些類似,許多房地產企業也怕踏空,所以今年頻現“地王”,至少說明大家對未來宏觀經濟形勢有信心。另一方面,去年金融危機爆發后全世界政府都在發行貨幣增加流通,貨幣貶值成了必然。于是,大家紛紛投資有效資產來對抗貨幣貶值造成的損失,買房就成了一種避險手段。

此外,國家拿出的4萬億投入主要集中在基礎設施,而且受益者多為大型國有企業。因此,今年“地王”大多是國企也不足為奇了。我現在擔心民營房地產企業被政府忽視了,而國有房地產企業正在逐漸排擠民營房地產企業。

我估計今年下半年房價還會上升。但現在房價上漲速度太快了,應該平穩一些。目前來看,不排除政府因抑制房價上漲過快而出臺一些政策的可能。當然,政府不會打壓房地產,只是在操作細則上加以調控,如第二套房的貸款利率等。

《新民周刊》:同樣作為國企的城開,今年有沒有拿地?

倪建達:作為全國房地產企業50強之一,城開從2007年到現在就沒有拿過地。我們本來打算今年下半年進入市場,但由于地價上漲幅度超出預期,標王太多,風險正在集聚,所以我們不會輕易“軋鬧猛”。

我不希望外界以“國企”的標準來看我們,無論這家房地產企業是外資、國有還是民營,關鍵要看它是否懂得市場、有專業水準的團隊,具有社會責任感。上海房地產界目前是外資、國有和民營三分天下。上海原來有許多國有房地產企業,現在有影響力的不多。應該淡化“血統論”,國有房地產企業并不僅僅依靠政府支持,更需要市場認同,對客戶負責。

城開只會在合適的時間做合適的事。我們是市場的少數派,耐得住寂寞,避免犯錯。城開奉行的是“機會主義”,有機會就發展,沒機會就守住。我們的原則是:等別人犯錯,就是自己的機會。

我們現在開的樓盤,有一些是從其他企業手里拿來的地,他們往往做不下去了我們才接手又“盤活”了。如去年11月22日開盤的萬源城,用地94.31公頃,總建筑面積近130萬平方米,是上海中環線內最大的地產開發項目,我們就是從民營房地產企業手中接過來的,規劃就用了足足3年時間。城開甚至犧牲自己的利潤空間,多花了幾個億增加34萬平方米地下車庫,讓萬源城車庫面積達到了50萬平方米。如今,萬源城已經收回5.7億的房款,這一樓盤至今仍在熱銷中。

《新民周刊》:在眾多國有房地產企業中脫穎而出,城開成功的秘訣是什么?

倪建達:城開去年盈利11.06億人民幣,占到徐匯區國資委下屬企業利潤的2/3。要知道,城開1996年成立之初面臨著巨大困難,當時上海房地產市場大環境出現衰退,房產開發商經營艱難。城開本身還是爛攤子一個,送給別人也不要。我1998年進入城開后,就把現代企業的管理思路和模式注入國有企業,讓它不像國企。

如今,城開在江蘇、安徽、重慶和湖南等地都有樓盤,但公司并沒有全國發展戰略。城開不是追求經濟效益最大化,而是綜合效益最大化。例如,在政府大力倡導經濟適用房的前提下,城開今年將開工50萬平方米的經濟適用房,預計兩三年后竣工。開工地點是上海外環線附近的原永新彩管廠,那里是城開以市場的價格拿的地。雖然城開成立13年來主要推出中檔偏上的樓盤,但公司在成立以前是住宅辦,徐匯區幾乎所有以新村命名的小區都是我們建的。現在興建經濟適用房,算是城開對以往企業文化的一種回歸吧。

城開也致力于公益事業。早在1996年,成立之初的城開就在大別山腳下興建了一座希望小學。從那以后的13年中,城開集團對社會的慈善捐贈從未中斷。2007年,城開集團發起了“山花工程”活動,用于資助那些紅色革命老區的品學兼優、家庭貧困的學生順利完成高中和大學階段的學習。

傾力回報社會作為企業的責任已潛移默化地融入到城開的企業文化之中,在實踐中逐步形成了一種城開和城開人共同的潛意識,因為我們知道企業對社會的關心不能僅靠經濟手段來實現。城開非常注重培養員工的社會責任心,13年來堅持派公司員工去自己捐贈的希望小學支教,將愛心落實下去,解決了當地實際的師資問題,為促進當地的教育水平,定期組織當地教師到上海進行師資交流。我們每年還派遣新員工去那里考察,切身感受企業的文化內涵。

《新民周刊》:去年金融危機導致中國樓市進入“嚴冬”,想不到現在卻又處于“盛夏”了。有人說今年樓市和2007年相類似,當年也是回暖后一路上揚,但2007年9月底“二套房貸”新政出臺后全國樓市出現疲態,因此今年也可能“先熱后冷”,如一度火爆的上海樓市在7月中旬就出現一、二手房成交量10%的降幅。但也有人說世博會的影響至少會讓本輪樓市上漲持續到2010年。您持哪種觀點?

倪建達:當我們準備過苦日子的時候,苦日子卻并沒有到來。2008年的調整在整個房地產行業發展周期中,只能算是一個波動,并非一個完整的周期,現在不是開始新一輪周期,而是一個周期的另一階段。

金融危機后,國家提出十大振興產業,房地產并不在其中。因為這一行業根本就沒必要用政策來振興,而是要讓市場說話。城開在今年5月中旬就完成了年收入目標的80%,從這個數據來講,市場是向好的。要知道,房地產和宏觀經濟是互為影響的,如今房地產先于整體經濟復蘇,我估計今年中國經濟的增長目標也是可以達到的。

這一輪房地產業的調整很必要,但效果不明顯。這一輪調整沒有淘汰什么企業,也沒有進行業內洗牌,說白了就是“該死的沒死”。整個房地產業沒有春夏秋冬的自然交替,這個冬天太短了,不夠嚴酷。

我擔心的是本輪調整力度不夠,房價現在已經出現報復性反彈,今年上半年就上漲了20%,上海估計更高。當然,樓市走強可以提振大家信心,我估計這一輪漲勢至少會持續到明年世博會。