房價政策下情勢變更原則的適用

潘征宇

【摘 要】情勢變更原則，亦情事變更原則，是民法基本原則之一的誠實信用原則之下的一個子原則。我國對情勢變更原則的研究始于上世紀50年代臺灣學者史尚寬先生的專著《債法總論》。隨著政府不斷出臺相關政策對房市進行調控，很多房屋買賣合同當事人由于政策的限定很難正常或順利地履行合同，致使“情勢變更原則”在近60年后的今天又引起了新一輪的重視與研究熱潮。本文將淺析情勢變更原則，并探索該原則在房價政策下的適用問題。

【關鍵詞】情勢變更原則；誠實守信；房價政策

文章編號：ISSN1006—656X（2013）09 -0022-01

一、簡述國家調控房價的政策

1992年中共十四大明確提出建立社會主義市場經濟制度改革目標。在市場機制的激勵下，商品房迅速發展。收1997年亞洲金融危機的影響，中國出口增長率出現下降國民經濟面臨衰退的危險。為了應對危機，促進消費，實現經濟復蘇，中央政府加快改革的步伐。1998年7月國務院頒發的《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，結束了再新中國延續了近半個世紀的福利分房制度，開啟了真正的住房市場化改革。然而，由于缺乏管理經驗，沒有估計到炒房投機行為的迅速蔓延，住房市場化不久，國內房價就開始迅猛發展，而且一發不可收拾，從大型國際化成市迅速擴展至周邊，一時間，沿海內陸房價飛速上漲。從2003年以來的近十年，為穩定物價，遏制房價過快上漲，解決中低收入居民的住房問題，政府對房地產市場進行了政策調控。

中央和地方政府調控房價的手段大致可以分為兩大類，第一類可以歸類為“緊縮”二字，第二類可以歸結為“增加”。所謂增加，就是指加大經濟適用房、廉租房的建設投入，以滿足低收入家庭的購房需要，這類措施對于情勢變更的適用沒有太多聯系。而對于第一種措施，則會很大程度上與情勢變更原則相聯系了。“緊縮”，就是采用一系列手段，包括提高貸款利率、提高首付比例、加征稅等等，這些措施的出臺很大程度上會影響合同的正常履行。

通常的情況是，買賣雙方已經簽訂了購房合同，合同成立生效，此時，突然國家出臺相關政策，比如說2011年1月，政府出臺相關政策規定，個人將購買不足五年的住房對外銷售的，將全部征收營業稅：再如2011年2月，中國人民銀行將個人住房公積金貸款利率由4.3%上調至4.5%，最終在4月再次宣布上調至6.31%。前者對賣房者是不小的沖擊，而后者則是對買房者一次不小的打擊，兩個政策的出臺使得已經成立生效的合同能否繼續正常履行畫下了大大的問號。

二、情勢變更原則的運用

從法律的角度對此類問題研究，我們發現這完全就是與情勢變更原則構成要件一一對應的。首先買賣雙方已經就購房合同簽訂合同，已經或者將要履行各自的義務，這些義務可能包括已經支付首付、并向銀行貸款，不管如何雙方的合同只是在履行中，并未履行完畢。而正在此時，一個情勢發生了變更——雙方當事人無法預見、不可避免的情勢——政府決策的出臺。當然這項決策的出臺不可能歸因于雙方的任何一方。也許有人會指出，當事人應該具有預見政府會出臺相關政策的可能性，但是，當我們處于一個購房者的角度時，可能我們所想到的只是怎么樣在房價接下去再上漲之前，先將房屋買下，以免房價繼續上漲。這時候我們的想法是：如何節約成本將房子買下，而政策的出臺恰恰變相的提高了購房成本，要是將這一現象的出現作為當事人的預期可能性，著實很難自圓其說。而相關政策的出臺確實不是某個當事人的一言一行就可以決定的。因此我們可以認為相關調控房價政策的出臺無論在宏觀上還是在微觀上，無論是對于房屋買賣的大環境，還是對于個案，都是情勢變更的典型。

既然發生了情勢變更的狀況，接下來的效力問題就著實值得人們關注。情勢變更原則有兩層效力，第一層次的效力是維持原合同關系， 只變更某些內容； 第二層次的效力是指依據第一層次的效力不能排除不公平的結果時， 應當采取消滅原合同關系的方法以恢復公平。就第一層效力而言，所產生的社會影響遠沒有第二層效力大。倘若在情勢變更后，雙方當事人同意變更某些合同內容，從而繼續履行合同，這是最好的結局，但現實往往沒有那么簡單。多數情況下，因政策出臺變化導致自己不利的一方當事人往往會選擇不再繼續履行合同，會選擇向裁判機關請求解除合同，而是否應該同意其解除合同則成為了一個十分核心的內容。

三、法律啟示

不得不承認的前提是，解除合同對雙方當事人來說都會造成不小的麻煩，這里不排除某些當事人會渾水摸魚，假借情勢變更為名，惡意地解除合同，從而惡意地造成合同相對方的不利。但就從一般的善良人角度來說，這類現象還是比較少的，甚至是可以忽略的。因為前文已經論述過，買房對于絕大數中國人來說是一件十分重大的事情，不會當做兒戲來看待。當事人在訂立商品房買賣合同前， 總是結合自己的即時支付能力及當時貸款政策的規定， 判斷自己可以即時支付多少比例的房款， 剩余比例的房款通過銀行貸款來周轉； 一個理性人不會超出自己的即時支付能力作出一項交易。因此買房合同的簽訂對于絕大多數人來說，是經過審慎考慮斟酌才決定的事項。同時，將當事人的即時支付能力作為裁量的因素是困難的， 因為個人的即時支付能力是一個非常抽象的概念， 很難有具體的可操作的判定標準。 即便消耗巨大的司法成本鑒定出當事人具有支付能力，房貸政策“一方面通過提高購房首付和提高貸款利率來降低購房者資金承受力， 遏止購房需求， 減少房屋成交， 以穩定房價； 另一方面通過提高購房成本， 減少購房需求來改變公眾的房價預期， 從而遏止房價過快上漲”。 如果大量地維持合同的效力， 就會在無形中推動房價上漲。可以說基于預期房價下跌而退房的不誠信是按照情勢變更原則處理商品房買賣中很難避免的副作用， 但是它的正作用有效地體現了房貸政策的導向， 也實現了絕大多數情況下的合同正義， 是功大于過的。

參考文獻：

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