“釘子戶”帶來的遲延交房糾紛

文·圖/董震

“釘子戶”帶來的遲延交房糾紛

文·圖/董震

江蘇省昆山市，鄰近大都市上海，汽車行程不到一小時，歷來有“上海的后花園”之美稱。許多精明的上海人把目光投向了這座“后花園”——昆山，紛紛在此購房置業。2007年以來，單是位于昆山市張浦鎮的清苑一處，就相繼有近20戶上海人在此購買了別墅。遺憾的是，無論是2007年付款的，還是2010年簽合同的，他們都沒有能夠如期收房。

2011年7月，孫銘等23戶清苑業主同時委托律師向昆山市人民法院張浦法庭遞交起訴材料，開發商把延期交房的責任推向了一家不肯搬遷的“釘子戶”，“釘子戶”可以成為延期交房的正當理由嗎？

開心買別墅，交房遙無期

2007年9月，昆山市旺達建設開發有限公司（以下簡稱旺達公司）開發建設的清苑小區工程開工。2008年5月24日，上海市民孫銘與旺達公司簽訂了一份《昆山市商品房購銷合同》，約定孫銘出資73萬元購買清苑一期29幢一單元102號房屋一幢。合同簽訂后，孫銘分別于簽訂合同當天、同年6月30日分兩次支付了全部房款73萬元。

交完房款，就等著收房了。合同上規定“交房期限”是2009年4月30日前，孫銘想也就等個不到一年的時間。但到期后，卻遲遲接不到旺達公司的收房通知。孫銘多次打電話催問，旺達公司一邊回答“快了”，一邊以種種理由推托。

其實，直到2009年4月快交房了，清苑的雨、污水管道施工圖紙才設計好，而旺達公司更是到2009年9月15日才與江蘇興業建設工程有限公司簽訂了清苑市政道路施工合同，并根據上述圖紙在該土地內沿周邊進行配套管道的施工工作，但因該管道施工位置仍有一農戶（圖紙中該管道穿過農戶房屋）未搬遷，無法正常施工，旺達公司于2009年10月15日聯系設計單位進行圖紙變更，設計單位于2010年3月進行了圖紙變更，將該管道繞過了該農戶房屋，同時配電房下移。

再加上局部墻面存在裂縫、落地窗不是安全玻璃、室內臨空欄桿下部未設防墜落措施等問題，旺達公司根據驗收單位要求進行了整改，完成整改后直至2010年11月4日才通過工程竣工驗收。

因為“釘子戶”的存在，旺達公司似乎為它的遲延交房找到了最好的借口。2009年9月之后，孫銘再打電話催問交房事宜，旺達公司就直接回答：“不能怪我們，有個‘釘子戶’始終不肯搬遷，我們就沒有辦法完工，不相信你們自己來看。”

到底怎么回事？孫銘選擇了一個休息日驅車前往昆山清苑實地察看。發現在一座座已經初現輪廓的別墅之前，赫然立著一座孤零零的農戶小樓。走進清苑售樓處，里面吵吵鬧鬧的，原來，有不少像他們一樣等著交房的客戶來討要說法呢！巧的是，他們大部分都來自上海。

只見一個經理模樣的人大聲囔囔著：“房子遲遲未能交付，在此向大家致歉！但是請諒解我們也很無奈，‘釘子戶’的存在是個客觀事實，也確實影響了我們的工期，我們已經盡了最大努力！”

有個業主回答道：“我不管你什么理由，反正你遲交房了！按合同說話，合同上有規定的，逾期交房的，你出賣人要按天向我們支付已付房價款萬分之三的違約金。”

其他業主跟在后面大聲喊著：“對，把違約金算給我們！”

那個經理輕輕地把手往下一擺：“大家安靜！安靜！聽我說。”說話間，業務員遞給他一份《昆山市商品房購銷合同》，他翻了翻，然后把“出賣人據實予以延期”的那一頁對著眾業主，“你們要求按合同說話，我舉雙手贊成，你們看，合同上有明確規定，由于土地拆遷因素等異常情況，出賣人可將交房期相應推遲且不視為出賣人違約。”業主要求交房，旺達公司強調“釘子戶”問題，這一幕在售樓處上演了一次又一次。

為僅留一農戶未搬遷影響管道施工一事，旺達公司分別于2010年6月25日、8月31日兩次向張浦鎮政府及動遷辦、建管所書面要求盡快解決“釘子戶”問題，并在2010年8月31日申請動遷書中向政府表達了“現在一到周末便有五六批人次來現場討要說法及交房事宜，我們實在愧對業主”等無奈。

變更設計后的雨、污水管道施工圖紙于2012年6月14日經張浦鎮建管所蓋章確認，并于2012年8月20日由昆山市規劃局蓋章確認。旺達公司實際在審批蓋章確認變更之前已根據變更后的圖紙進行了管道施工，后經整體驗收，于2011年5月3日、6月10日領取該小區一期房屋的交付使用備案證書。

2011年6月30日，旺達公司終于向孫銘發出《〈清苑〉入戶通知書》，通知其于2011年7月1日至7月31日期間辦理房屋交付手續。孫銘興沖沖地按通知前來收房，卻發現天然氣還不能正常使用等問題，遂拒絕收房。確實，該小區燃氣工程雖然于2011年3月18日竣工驗收，但因小區內部管網設施當時不符合通氣條件，供氣單位未在竣工驗收備案單上蓋章確認，直至半年后的2011年底，該小區才可正式通氣。

“釘子戶”雖有，不是替罪羊

在多次前來催房的過程中，23戶業主已經互相熟悉互有聯絡，在共同的利益面前擰成了一股繩。在遲遲未能入戶之后，2011年7月，孫銘等23戶清苑業主同時向昆山市人民法院提起訴訟，要求判令旺達公司按照合同約定條件交付房屋，并按照房屋購買總價的日萬分之三為標準支付2009年5月1日至實際交房之日期間的逾期交房違約金。

昆山市人民法院公開開庭進行了審理，旺達公司答辯認為：旺達公司開發的土地上至今為止仍有一農戶未能動遷，該農戶未能動遷直接影響消防管道、雨水污水管道及燃氣管道的鋪設貫通以及配電房的規劃建設，從而導致工程延期，旺達公司也是受害者。雙方對上述問題的存在是共知的，且特別在合同中予以約定，因拆遷因素引起的延期交房不視為出賣人延期，出賣人可據此免責。

2012年10月25日，昆山市規劃局就該小區管道設計變更問題向法院出具回復意見，確認該雨污水管道圖紙系局部微小變更，不影響小區地面上建筑的整體設計。

旺達公司辯稱的“動遷因素”是否可免除其逾期交房違約責任問題？法院認為：雙方合同對交房時間因拆遷等因素引起的延期作了約定，但作為開發商，旺達公司在取得土地使用權后，對開發范圍內尚未拆遷的房屋情況應有所了解，2009年4月設計的雨、污水管網圖紙中，對農戶未拆遷的事實也是明知的，故應當充分考慮到無法拆遷或逾期拆遷可能對交房帶來一定的影響，且在遇到拆遷困難時，應當做好管網改道的準備工作，不應當坐等政府部門的拆遷而致使逾期交房，而旺達公司于2010年3月才進行設計圖紙變更。旺達公司在未經審批的情況下實際先行進行了施工，事后再由有關部門蓋章確認，規劃部門證明改道屬微小變更，旺達公司也未能提供證據證實這一微小變更引起工程相應順延的事實。清苑一期房屋于2010年11月4日才對工程存在的質量問題完成整改，同時完成單幢工程竣工驗收，直至2011年5月后取得交付備案證書。分析以上事實，農戶未拆遷影響管網施工對逾期交房造成的影響是微小的，該因素是能在較短時間內克服解決的，且不是根本性的原因，故開發商以該農戶房屋未拆屬于合同約定拆遷因素，要求據實延期并免除相應責任的辯稱，對業主而言有失公允，難以采納。

綜上，旺達公司理應承擔違約責任。本案中雙方至今未完成房屋交接，現訴爭房屋已完全具備交付條件，故孫銘要求旺達公司交付房屋的訴請，法院予以支持。據此，昆山市人民法院判決如下：旺達公司于判決生效之日起十日內將清苑一期29幢1單元102號房屋交付給孫銘，同時按照日萬分之三為計算標準、以房款73萬元為計算基數支付孫銘自2009年5月1日至2012年2月19日（即孫銘前往旺達公司要求收房日）止期間的逾期交房違約金。

旺達公司不服上述判決，向蘇州市中級人民法院提出上訴，重申本案中“市政因素、動遷拆遷因素”確實存在，且實際影響房屋交付，市政因素、動遷因素可以免除旺達公司的延期交房責任。蘇州市中級人民法院審理后確認，旺達公司的上訴理由不能成立，于2013年5月23日判決如下：駁回上訴，維持原判。

（本文當事人與小區名均為化名）

編輯：鄭賓 393758162@qq.com

法博士點評

雖然合同中有“由于土地拆遷因素，旺達公司可延期交房且不視為違約”的約定，但是應結合合同目的、交易習慣以及誠實信用原則予以理解。

通常情況下，購房者簽訂合同的目的是在合同約定的交房期限取得符合合同約定的房屋，土地拆遷因素造成的按期交房風險更多應由開發商關注并排除，不能當然地理解為有土地拆遷因素，旺達公司就可以無條件無限期地延期交房并免責。旺達公司與孫銘簽訂商品房購銷合同時，對一農戶未拆遷的事實是明知的，對該農戶無法拆遷或逾期拆遷對工程建設和房屋交付可能造成的影響完全可以預見，但旺達公司存在怠于積極處置、放任損失發生的行為。

雨、污水管網改道屬于微小變更，不足以認定該因素對工程整體建設有實質性重大影響。如旺達公司處置得當，完全可以避免相應后果。且本案合同約定的交房日期為2009年4月30日，旺達公司主張的農戶未拆遷影響管網施工發生在合同約定的交房日期之后，故旺達公司以農戶未拆遷為由主張延期交房并免責，已經超出了公平合理的抗辯范圍，旺達公司應承擔逾期交房違約責任。