樓市調控的廣州樣本

隨著各地發布“國五條”實施細則滿一個月，全國樓市量跌滯漲效果已經顯現。然而，一些房地產開發商并不愿輕易就范，玩起了表面降價實際變相漲價的“數字游戲”。對此，專家認為，在調控的同時，也應該在土地、財稅改革等方面采取措施，以抑制房價過快上漲。

4月24日，廣州繼北京之后明確表示要對房價進行指導。廣州將全面執行商品房住宅預售價格網上申報制度，開發企業銷售住宅，必須辦理預售網上申報，并接受國土房管部門的價格指導。同時，在限價前銷售的樓盤，也可能因為價格偏高而被暫停網簽。

有形的手

按照原來的想法，廣州郊區某樓盤在“五一”假期期間會以13000元/平方米的價格開盤。相比周邊同等配套的樓盤，該單價尚有一兩千的低價優勢。然而，政府突然出臺的限價政策打亂了這個項目的策略。政府對該樓盤的指導價格定為10000元/平方米，這個指導價甚至低于該樓盤去年一期產品讓利后的價格。同時，多家地產企業項目都收到跟原定賣價存在明顯差距的指導價格。

除了通過預售證發放指導將售樓盤的價格，房管局還以限制網簽的方法調控那些在政策出臺前便銷售了的項目價格。一家廣州本地的開發商在限價政策出臺前一周獲批預售證。該地產企業的總裁助理說，雖然躲開了價格指導，但房管局通知，“五一”以后的樓盤，每天只允許網簽兩套。并且，“房管局不允許開發商對外這么說，只能推托是網絡繁忙”。沒想到過了“五一”，這個項目根本不能登錄網簽系統。該人士咨詢房管局，得到的答復變成：“這片區域樓盤單價超過兩萬元的不允許網簽。”

一家大型地產企業營銷負責人形容，行政干預手段是簡單粗暴的，中心城內均價兩萬元的樓盤也受到網簽限制，而該項目并非豪宅，只是中小戶型。政府想把均價控制在1.5萬元左右，事實上均價低于1.5萬元的項目集中在南沙、花都等郊區，于是，不得不對中心城區新盤加以限制。

開發商對策

開發商開始想辦法應對。香江控股集團旗下的“翡翠綠洲”項目位于廣州增城。該項目新一期組團于5月18日開盤。銷售代表介紹，公司按毛坯8000元/平方米，裝修2500-3500元/平方米的價格，分別與購房者簽署房屋買賣合同及裝修合同。銷售人員稱，“毛坯價和裝修價加起來才是真正想賣的價格。”某開發商總裁助理稱，首先土地價格一直在漲，產品就不可能越賣越便宜。

有購房者致函增城市國土與房管局，指出有開發商以裝修合同補差價。該局回復稱：對于開發企業提出另簽價格協議的行為，可以認為是要約行為，購房者可結合自身需要自主決定是否簽訂，由此引發的糾紛屬于民事糾紛，雙方屆時可本著開誠布公的態度充分協商解決糾紛，協商不成的，可通過司法途徑解決糾紛事宜，以維護自身合法權益。

某大型地產企業的營銷負責人直言，地方政府是“土地價格不希望低，樓價又希望讓中央滿意”的矛盾心理，所以對開發商用點計謀處理價格問題的做法留有余地。“否則開發商房子賣不出去，壓縮投資金額，不參與土地市場的招拍掛，不僅影響上下游整個產業鏈，政府的土地出讓金、稅收等各方面都會成問題”。

破解“越調越漲”

面對房價仍然可能繼續上漲的壓力，房地產市場似乎陷入了越調越漲的怪圈。對此，上海房地產研究院副院長楊紅旭認為，調控若不升級，房價可能將失控。但是，調控政策確實也存在問題：一是抑制需求，同時增加有效供應不足；二是過多使用了行政手段，對經濟手段重視不夠。宏觀調控本身很難掌握火候。市場冷時加柴，可一不小心火勢就會失控；市場熱時澆水，弄不好又會熄火。

專家普遍認為，要解決房價居高不下的困局，不能一味地“限價”、“限購”，而應該在加快“土地財政”改革、實施房產稅、拓寬百姓投資渠道等方面采取措施。

中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌等人建議，要調整財稅體系和中央地方事權體系，加快建立替代稅種，加大轉移支付力度，“多予少取”，使地方政府的土地依賴切實降低。