征地壟斷誘發房價瘋狂

如果按照目前的土地政策，所有城鎮化的土地都得靠征地，由政府壟斷，政府與開發商拿走90%以上的增加值，農民只拿10%左右，深圳估計現在還只能是一個小城市

高質量城鎮化的核心是改變過去要地不要人的舊城鎮化模式，解決人的城鎮化，實行完全的農民工市民化。2011年，中國城鎮化率的官方統計數字是51.27%，但這其中，城鎮戶籍人口占總人數的比例卻只有35%。與中國同等發展水平的國家其城鎮化比率遠高于中國，未來中國城市化的理想比率應該在70%以上。

讓在城鎮打工者能夠買得起房子，享受同等的城鎮社保、醫療等待遇。 如果不解決農民變市民問題，繼續讓3、4億甚至更多的農民工每年像候鳥一樣到處遷徙、漂流，是很危險的，是低質的城鎮化。農民工在城市買不起房子，多人擠在一塊，住“老鼠窩”，而他們老家的房子是“空心村”，被“老鼠住”，這是資源的極大浪費。原因當然是現在的半截子城鎮化，城鎮的房價太高了，他們根本買不起。如果這些20%的農民工能夠在城市買得起房子，他們老家的房子與村莊則可置換出來，多出土地來種糧。

我國目前有2.6億農民在城鎮工作，基本上屬打工者，有房者的比例低于1%。這部分人如果真正地留在城市置業，假定一半需要房子，也就是說需要城市提供1.3億套房子。另外如果我國要達到世界城鎮化的平均發展水平，目前與我國同等發展程度的國家，其城鎮化的比率一般都在70%以上。達到70%，我國還差20%，還再需要增加1.3億套房子。這兩個1.3億套房子是解決目前農民工市民化的難點，因為社保、子女上學等問題相對住房比較容易解決。城鎮化的最大的難點是如果讓這些新移民能夠安居樂業，買得起房子。

目前的城鎮化征地EAcR8wy1jvt56atdlxCdjw==壟斷體制只能帶來高房價，要想讓新移民買得起房子，必須破除壟斷征地制度。其實深圳就是一個極好的例子，當初一個小漁村，被劃定為特區后，如果按現行的城鎮化土地制度政策，搞征地，搞拆遷，估計建成現在的規模最少得百年。而那個小漁村卻用了不到三十年的時間，已建成1200萬人口的大都市。主要房子是誰建的？當然是農民，農民在自己的土地上建起了房子。這些房子雖然差一點，但價格低，進城農民住得起。大量的農民因為建了房子出租出售也富了起來，大量的農村也因此分得了城市化的紅利。最主要的，相應的社會矛盾也因此減少許多。如果按照目前的土地政策，所有城鎮化的土地都得靠征地，由政府壟斷，政府與開發商拿走90%以上的增加值，農民只拿10%左右，深圳估計現在還只能是一個小城市。那種制度一方面建不起來那么多的房子，建起來的部分，把價格搞得讓人住不起。

目前的城鎮化征地壟斷帶來太大的社會問題，應該破除，實行同地權同利，讓農村的集體建設用地也能夠真正入市。除了非征不可的道路、學校等純粹公益性用地外，其他的非農建設農地都可以讓農民成為交易的主體，讓企業通過租地的形式向農民獲得，讓農民成為地主。大大壓縮目前的征地范圍，除了純公益性用途外，其他的應該由用地單位與農民協商解決。商業用地要按市場價由農民與開發商共同解決。“公共利益”應該有具體規定，可以采取列舉的方式。農民應直接成為土地交易主體，打破地方政府處于壟斷地位，一手低價拿地，一手高價賣地帶來的高房價問題。讓農民為進城農民建房是深圳過去快速從小漁村變成大都市的成功秘訣，這個秘訣也應該讓全國人民一起享用。

防止住房被炒作，應盡快出臺房產稅。記得去年在國外與一美國教授聊天時發現美國的房價比北京上海低多了，問她為什么美國人不趁機多買房搞投資，據她講，美國人買第一套房費稅很少，但如果買第二套房，第三套房等，每年則要交數量龐大的各種房產稅，讓你養不起。所以多數居民只能買一套房。其實我國早該出臺相應的政策，現在我國一部分人囤房獲得暴利，另一部分人買不起房、沒房可住，所以征收房產稅遲早都要推行。征收房產稅的目的不是讓所有人都交稅，而是要讓囤房的人因囤不起房而把房子吐出來，讓沒有房的人有房可買。

（作者為中國人民大學農業與農村發展學院教授）

責編/劉建 美編/李祥峰