勿因“房貸荒”殃及“剛需”

國慶長假適逢樓市“金九銀十”，在此供需兩旺的時間節點，個人房貸卻成為了瓶頸，不少銀行都以“額度用盡”為由暫停放貸。一些銀行雖未停貸，但也紛紛取消利率優惠甚至上浮利率。

這種現象此前實已頻現端倪。為什么向來被銀行視為“香餑餑”的個人房貸竟有淪為“雞肋”之勢？追根溯源，除了銀行年底銀根趨緊等短期因素外，“個人房貸荒”起碼由以下三項經濟基本面發生變化導致的。

首先，中國持續多年的貨幣過寬狀況已在今年見頂回落。這主要因為中國獨特的基礎貨幣投放機制中最重要的變量——外資流入急劇放緩，再加之新一屆政府著意加快經濟結構轉型優化，反復強調貨幣政策“保持定力”，因此，起自今年上半年驟然而至的包括銀行間隔夜拆借利率飆升、社會融資規模大幅下降等一系列相關現象，實際已相互佐證地揭示出流動性趨緊并非短期、局部態勢。

其次，中國的利率市場化進程不斷加速。目前距離全面放開利率管制僅剩“最后一公里”，而金融機構在此不斷倒逼的價格機制、競爭機制驅動下，勢必只能將其吸納成本越來越高的負債資金，更多地投向高風險/高利率貸款領域（如小微企業貸款），或者在利差難以覆蓋成本的情況下，放棄以往一味注重存、貸款規模兩頭放大的粗放式經營模式，轉而更為注重中間業務、表外業務等低風險領域。

最后，中國的個人房貸之所以在低利率條件下仍然為銀行競相搶奪，無非因為房價一路上漲行市下該類貸款違約風險幾乎為零。但問題是，恰恰在此資金供給與需求相互刺激、相互推高的過程中，中國的房價泡沫已迅速累積至危險的程度。不久前發生在美國的次貸危機，以及眼前已開始在溫州等地有所抬頭的“斷供”現象，無不預示著房貸“盛宴”不可能在無人付出代價的情況下無休止延續。

因應上述三項基本面變化，“房貸荒”的出現可以被看作中國經濟趨向平衡、收斂，以及金融體系趨向敏感、自主的良性信號。不過正如凡事皆有利弊兩面，“房貸荒”的負面效應實則仍體現為公平與效率的矛盾。具體來說就是，金融機構基于自身利益導向，其首先拋卻的必然是還款能力相對較弱的借款人申請，但偏偏又正是這部分借款人，其購房需求更為依賴于外源性的資金支持。

支持首套、自住，以及改善性住房需求，這是一以貫之的以公平為導向的政策訴求，但是這類必須予以嚴肅應對的政策訴求在中國經濟/金融不斷提升其市場化水平的進程中，往往又很容易成為市場失靈難以覆蓋到的角落。因此，這就必須仰賴政府“有形之手”及時進行矯正或填補，而“房貸荒”的出現，其具體應對措施，當可通過貼息、退稅、政府擔保等方式化解，免于殃及“剛需”。