房價上漲后勁不足

延續(xù)去年第四季度以來的運(yùn)行態(tài)勢，當(dāng)前房價上漲壓力不減。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，7月份70個大中城市中，新建住宅價格同比下降的城市僅1個，上漲的城市有69個。

目前看，雖然未來三個月到半年間房價回落的可能性較小，但考慮到流動性狀況已發(fā)生變化、房地產(chǎn)調(diào)控預(yù)期增強(qiáng)、改善性住房需求增長放緩，未來房價持續(xù)明顯上漲的后勁將略顯不足，不排除未來樓市將出現(xiàn)突發(fā)性調(diào)整的可能性。

首先，流動性穩(wěn)中趨緊，將削弱房價上漲的基礎(chǔ)。

繼6月份“錢荒”后，8月19日銀行間市場利率再次出現(xiàn)上行，其中，隔夜和7天同業(yè)拆借利率上漲幅度相對較小，但14天質(zhì)押式回購利率大幅跳升150個基點(diǎn)。

總體看，為防范和化解金融風(fēng)險，逐步稀釋高達(dá)百萬億元以上的貨幣供應(yīng)量，努力提升貨幣資金配置效率，我國繼續(xù)通過大規(guī)模信貸擴(kuò)張刺激經(jīng)濟(jì)增長的可能性幾乎為零，金融市場流動性運(yùn)行將穩(wěn)中趨緊。近期，金融機(jī)構(gòu)大幅收縮同業(yè)業(yè)務(wù)和表外業(yè)務(wù)規(guī)模，也在一定程度上影響到金融市場的流動性狀況。

綜合來看，金融市場流動性收縮，將通過融資渠道傳導(dǎo)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)市場，削弱了房價繼續(xù)上漲的基礎(chǔ)。

其次，房地產(chǎn)調(diào)控預(yù)期增強(qiáng)，將影響到房地產(chǎn)市場預(yù)期。

近期，關(guān)于國家將出臺房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的討論很熱烈，主要集中在全國范圍推廣房產(chǎn)稅的可能性上。無論房地產(chǎn)調(diào)控政策何時出臺，調(diào)控內(nèi)容如何變化，不斷提高房屋持有成本的房地產(chǎn)調(diào)控的政策取向，應(yīng)該說，已經(jīng)得到社會各界的基本認(rèn)同。

這種社會輿論層面的討論，對房地產(chǎn)市場預(yù)期影響很大，進(jìn)而可能誘發(fā)拋售行為。據(jù)報(bào)道，最近一段時間北京市高端住宅掛牌銷售量明顯增加，或許這也是部分人士擔(dān)憂房地產(chǎn)調(diào)控升級的正常反應(yīng)。

第三，改善性住房需求增長緩慢，房地產(chǎn)市場需求或?qū)②呌谖s。

新國五條實(shí)施前后，房地產(chǎn)市場成交量得到集中釋放。考慮到當(dāng)前房價，特別是一線城市房價，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通工薪階層的支付能力，剛性住房需求已經(jīng)讓位于改善性住房需求，而后者則成為房地產(chǎn)市場需求的主體。

改善性住房需求雖然對價格不如剛性住房需求敏感，但相當(dāng)部分改善性住房需求以出售原住房回籠資金為前提，增加了交易的成本與難度，未來增長空間也非常有限。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月第二周，北京二手房市場交易量環(huán)比下跌6.5%，成交量后繼無力，成交漲勢明顯不如前幾個月。1—7月份，全國商品房銷售面積61133萬平方米，同比增長25.8%，增速比1—6月份回落2.9個百分點(diǎn)。

綜合來看，需要切實(shí)采取有效措施，建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)定性與連續(xù)性，加大保障性住房建設(shè)工作力度，完善房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施手段與工具，加強(qiáng)對各地落實(shí)國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控政策的檢查與督導(dǎo)，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場預(yù)期，鼓勵理性住房消費(fèi)與投資，綜合采用差異性稅收政策以大幅增加投資投機(jī)性住房需求的持有成本，降低投資投機(jī)性住房需求的利潤空間，保障房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)運(yùn)行。