新湖中寶募巨資被質(zhì)疑“借雞生蛋”？

相關棚戶區(qū)項目10年動遷未果

8月2日，新湖中寶股份有限公司（下稱“新湖中寶”，600208.SH）公告稱公司擬以不低于3.07元/股的價格，定向增發(fā)約17.91億股，募資55億元，投向上海棚戶區(qū)改造項目。對于凍結(jié)近4年的地產(chǎn)資本市場，這一公告不啻為地產(chǎn)融資開閘的破冰之舉。受此利好，當天新湖中寶一度漲停，房地產(chǎn)板塊整體上揚。

但新湖中寶這一地產(chǎn)融資的“開閘之作”，能否將募集資金真正落到實處？

棚改項目是“借雞生蛋”？

8月2日新湖中寶公布的《非公開發(fā)行股票預案》（下稱《預案》）中，提出55億元募資將分別用于上海新湖明珠城三期三標段、四標段項目和上海新湖·青藍國際的一期和二期項目，兩者分別占30億元和25億元。

上述新湖明珠城及青藍國際項目的土地使用權(quán)分別于2004、2003年獲得，是當時閘北區(qū)重點推進的棚戶區(qū)改造項目。據(jù)《預案》內(nèi)容不難發(fā)現(xiàn)，青藍國際一期項目在2003年拿地10年后才開始啟動建設。這一項目也多次被媒體報道質(zhì)疑，存在“長期閑置、一再抵押的情況”，并認為此次新湖中寶繼續(xù)為青藍國際項目籌資“別有他圖”。

本刊根據(jù)公開資料整理發(fā)現(xiàn)，新湖中寶在2009年至今通過募資、抵押等方式，共為青藍國際項目融資達29億元。

早在2009年10月新湖中寶發(fā)布的《2009年非公開發(fā)行股票預案》中，顯示擬募集7億元用于青藍國際項目。2009年11月12日杭州工商信托股份有限公司發(fā)布公告顯示，該公司還推出“新湖中寶-上海青藍國際項目債權(quán)受讓集合資金信托計劃”，為青藍國際項目募資3億元。同年新湖中寶還將該地塊的一期項目質(zhì)押給中國農(nóng)業(yè)銀行上海分行獲得了19個億的授信。

盡管募集如此多資金，但這一項目自拿地后長達10年間，并未開工建設。與此同時新湖中寶將觸角伸向金融行業(yè)的步伐卻在加快。

據(jù)新湖中寶2009年年報顯示，新湖中寶分別斥資6.525億元入股成都農(nóng)商行和出資3.52億元認購上海大智慧網(wǎng)絡技術有限公司股份。

新湖中寶2012年年報顯示，公司目前持有盛京銀行、成都農(nóng)商行、吉林銀行、錦泰財產(chǎn)保險、湘財證券、長城證券及新湖期貨等金融機構(gòu)股權(quán)，2012年公司實現(xiàn)投資收益6.14億元，占到了歸屬于母公司凈利潤的四分之一。8月20日，新湖中寶再度公告稱以13.3億元競得溫州銀行定增股份3.5億股，將占溫州銀行擴股后股份總額的13.96%。

不難發(fā)現(xiàn)新湖中寶在過去幾年中，從房地產(chǎn)業(yè)開始向銀行、金融等其他領域拓展。新湖中寶旗下已經(jīng)初步構(gòu)建了由銀行、證券、期貨、保險組成的金融版圖。雖然信息有限，但一條以地產(chǎn)融資向新增銀行、金融等業(yè)務輸送資本的鏈條初步顯現(xiàn)。

本次募集的資金會不會再次進入這條資本輸送鏈條？募集資金是否能保證用于棚戶區(qū)改造項目？

黃金地塊動遷還待國開行貸款

直到2010年，新湖中寶青藍國際項目一期的動遷工作才全部完成，施工也隨之啟動。但青-12二期地塊卻遲遲不見動靜。

二期項目居民監(jiān)督員曾師傅向《中國經(jīng)濟周刊》介紹稱，所謂二期項目，官方說法叫“青-12（二期）舊區(qū)改造動遷項目”，項目總面積6萬多平方米，項目涉及住戶1045戶，涉及人口將近5000人。

青藍國際地塊位于上海市內(nèi)環(huán)以內(nèi)、與市中心人民廣場直線距離不到5公里，是一塊不折不扣的黃金地塊。在一期動遷完成后，這塊準備開發(fā)的6萬平方米的二期項目上，仍然擠滿了各種磚木結(jié)構(gòu)平房和搭建的2～3層的小樓。

在這個地塊上等待動遷的居民們，建立了自己的QQ群。群公告寫著：“十年動遷，八年一期，年年難過年年過，日日期盼日日盼。”落款是“被愚弄的青-12”。拿地10年，8年才完成一期項目動遷，匯聚在這里的網(wǎng)友中，不少人認為目前青-12二期地塊就是開發(fā)商以缺少資金為由“綁架”政府，而讓居民吞咽苦果。

曾師傅向《中國經(jīng)濟周刊》介紹稱，因一期項目的動遷工作進展不順，二期項目的動遷在2007年就停滯了，“中間有過開動遷大會，搞住房面積測量以及房屋評估，甚至組織被動遷戶看房源，但最終是停掉了”。

在長久的等待中，當?shù)鼐用襁x擇了上訪。從2012年6月4日第一次上訪至今，居民總共去閘北區(qū)及上海市上訪達12次，每次多達上百人，但這并沒有推動項目繼續(xù)進行。去年12月，居民又去閘北區(qū)建交委上訪后，今年1月，動遷組進駐。

今年4月28日，《青-12（二期）舊區(qū)改造動遷補償安置方案（征求意見稿）》（下稱“《方案》”）公布。居民對《方案》并不滿意，比如其中的居住困難戶保障補貼中，“經(jīng)閘北區(qū)人民政府認定本基地折算單價為11600元/平方米（建筑面積）”的標準低于附近新近動遷小區(qū)12000元/平方米的標準。此外，該方案并無發(fā)布機構(gòu)名稱、發(fā)布機構(gòu)公章、發(fā)布時間等“三無”情況，也讓居民覺得自己的權(quán)益得不到保障。

帶著上述疑問，《中國經(jīng)濟周刊》記者實地探訪青藍國際二期項目所在地閘北區(qū)青-12二期地塊。發(fā)現(xiàn)在待拆遷的小區(qū)中，張貼著署名為青-12二期地塊居民監(jiān)督員的《關于青-12二期地塊動遷的最新消息》（下稱“《消息》”）：表明新湖中寶及其子公司中翰置業(yè)有限公司（青藍國際項目建設單位）有向國家開發(fā)銀行貸款的計劃。

《消息》稱，在8月1日召開的有居民監(jiān)督員、區(qū)建交委、街道辦事處等參加的青-12二期動遷情況溝通會上，區(qū)建交委傳達稱，經(jīng)區(qū)政府協(xié)調(diào)“新湖中寶同意為子公司上海中翰置業(yè)有限公司擔保”，貸款“可行性研究報告已報市有關部門”，在申請貸款材料齊全后，“國開行上海分行9月份報國家開發(fā)銀行總行”。

青-12二期地塊待遷的居民向《中國經(jīng)濟周刊》透露，此次向國開行申請的貸款額度為30億元，“可能是開發(fā)商的兩種準備，那邊定增的25億批準下不來，還有這邊的30億貸款，也有可能是兩邊的錢都想拿。”

記者就國開行30億貸款以及定向增發(fā)擬融得55的億元資金，是否將切實用到棚戶區(qū)改造項目等問題，致函新湖中寶采訪，截至發(fā)稿前，仍未收到新湖中寶方面的正面回復。

時斷時續(xù)的一期工程

與此同時，青藍國際一期項目施工帶來的安全隱患也逐步暴露，這導致待遷居民與施工方不斷發(fā)生沖突。回滬知青佟師傅家住青-12二期地塊的一處三層私房里，與正在施工的一期項目圍墻相隔不到3米。他在1993年以42000元的價格買下了現(xiàn)在的宅基，當時宅基上蓋的是一間不到20平米的磚木結(jié)構(gòu)老房，人進屋子都得彎腰。

此后，他自己改建成上下三層，總面積將近60平米的小樓。在2002年，傳來了動遷的消息，佟師傅的房子被劃入了動遷項目二期。

隨著一期項目開始動遷，弄堂對面的街坊紛紛獲賠動遷而去，當時每人獲賠23萬到30萬不等的拆遷款，這在當時算是不錯的賠償條件。

在一期項目施工后，在離他自建的三層小樓不到5米遠處開挖、打樁、施工，工地的塔吊不時在自家的房屋上方“盤旋”，而他自建的私房多處移位、開裂。

2012年10月，和佟師傅有著相似遭遇的部分居民封堵了一期工地大門，這導致了項目施工停滯。經(jīng)勸解后，居民放棄封堵大門，在工地北側(cè)大門搭建鐵棚，不時聚會申述抗議。今年3月6日，施工單位又發(fā)生一起因施工機械倒塌砸壞民房事件，這又導致項目施工停滯一個多月。6月26日，項目又因違規(guī)施工問題被區(qū)建交委要求停止施工，直到8月1日才恢復施工。

希望動遷不要一拖再拖

一期工程的時斷時續(xù)，二期項目遲遲難動工，有關人士對新湖中寶青藍國際項目推進緩慢的解釋卻是因為缺乏資金。閘北區(qū)政府舊改辦的工作人員對《中國經(jīng)濟周刊》明確表示：“這種項目（棚戶區(qū)改造）交給開發(fā)商就有這個問題，它要是沒錢，我們就什么都動不了。”

8月1日，居民監(jiān)督員、區(qū)建交委、寶山路街道、榮昌居委會（青-12項目二期部分住戶所屬居委會）及部分居民召開了青-12二期動遷情況溝通會。在曾師傅提供的會議內(nèi)容記錄中顯示，開發(fā)商新湖中寶及其子公司上海中翰置業(yè)有限公司與閘北區(qū)政府就抵押貸款、公共綠地動遷等問題進行了協(xié)商。經(jīng)會議商定，青-12項目涉及到的公共綠地問題，芷江中路寶昌路口公共綠地的居民動遷費和綠地建設費將由政府承擔，所涉資金約為4億元。

這次會議記錄還顯示，青-12二期動遷工作的啟動，被寄希望于“在國開行的貸款到位后”。

動遷居民目前關心的問題集中在：一是希望動遷項目不要一拖再拖；二是希望切實保障居民安全，特別是消除一期項目施工對居民安全的危害。

在動遷補償方面，居民們希望動遷補償安置“最起碼不要比周邊的項目差”。曾師傅給記者算了一筆賬，按照目前的動遷補償安置方案，人均約可獲賠30萬，曾師傅家中有7個戶口，200多萬的補償，“還可以，能在上海幾個郊區(qū)買到房子”。

而居民鄭師傅則向記者表示，自己一家7個戶口掛在一間不到10平米的老房中，“年紀大的人可以住到郊區(qū)去，可我兒子還要在市中心工作，動遷補償安置的話，起碼要能在市中心一套房子，郊區(qū)一套房子”。據(jù)記者估算，這樣補償下來，需要400多萬，這與目前的方案差別很大。

面對居民們對補償安置標準的不同看法，即使新湖中寶擬籌的25億和貸款30億資金如數(shù)到位，面臨的問題也不會比現(xiàn)在輕松。

（實習生李鳳媛對本文也有貢獻）