房價“限漲令”注定事倍功半

深圳市近期開始悄然收緊放松已近一年的“限漲令”，要求深圳所有的在建新樓盤，以首期價格為基準，樓盤銷售價格均要實行“環比零增長”，即新盤價格只能跌不能漲。

這一舉措可謂房地產限貸、限購之后又一新政。不過很可惜，在核心制度大體不變的前提下，房價限漲無非又是以往修補式增量改進的老調新彈，其事倍功半幾乎就在命定之數，原因在于：

首先，就像我們曾經指出的那樣，房價本身并不適合作為房地產調控的中間目標。因為房地產作為典型的非標準化產品，其價格數據不僅很容易被操縱，而且即便是“真實”的數據，亦未見得真實反映市場狀況。此前不少地方的開發商曾經通過虛增備案價格而后再“降價”迎合政府降價要求。與之相類，深圳這次雖然亡羊補牢式地規定以上期銷售均價為基準不許漲價，但是可以肯定，這種不斷被動應對的限價措施對于手握信息優勢的開發商而言，很容易通過層出不窮的變通手法予以規避，即使最不濟，他們還可以通過捂盤方式消極對抗。

其次，行政手段的作用范圍自有其邊界，而市場信息與資金的流動在統一市場中很難被限制。具體就限漲令而言，其作用范圍不可能擴展至二手房交易，但在統一市場中，二手房市場的漲跌情況卻必然深刻影響到新建樓盤，也就是說，只要二手房市場價格繼續上漲，一手房市場價格即便表面上被限制住，但是很快，這些新盤也會以其他方式跟進補漲。更不用說，深圳以外其他地區（比如同為一線城市的北上廣等地區）的房價變動，也會同步牽引該地區房地產市場預期變動。

第三，經濟學常識告訴我們，任何一組委托—代理關系中，只要委托人與代理人之間的效用函數不一致，代理人在行動中就有可能基于自身效用（而非整體效用）實行目標替代。而這正可以解釋為什么連續多年房地產調控過程中，中央政府三令五申層層加碼，但作為代理人的地方政府卻總是瞻前顧后三心二意。反過來說，只要深圳仍然與其他地區一樣，在土地收益等領域存在與中央政府未必兼容的利益取向，那么，其本身對于“限漲令”的態度起碼也是含糊的。

單從技術性角度來看，限購比限貸、限價等任何其他調控政策都要有效得多、簡便易行得多。只要限購政策真能落到實處，那么就憑這一條，近期全國房地產市場普遍性地量價齊升的局面就不會出現，即使出現，也是一次性的。

放任如此簡便易行，并且足以立竿見影的限購政策，反而又要舍近求遠、化簡為繁地求諸“限漲令”，平心而論，這就好比讓一個走路都蹣跚的人去跨110米欄，其結果如何，且看房價如何應和吧。