房產調控亟待厘清的幾個問題

今年上半年，房地產出現逆勢回升勢頭。1至5月，全國商品房平均價格上漲12.7%，漲幅同比加大8.9個百分點。如何在確保18億畝耕地紅線的基礎上，以最小的資源環境代價解決高速工業化、城市化過程中的城市住房問題，實現房地產業的可持續發展無疑是宏觀調控的重要目標之一。

房地產調控體系的科學配置與有效運作

與一般工業商品通過工廠生產然后運到市場進行銷售不同，房地產的開發、建設及投入使用，必須在確定的土地上進行。這種不能移動的特點，使其開發建設及市場活動都要受到地域性限制，相應地，政府宏觀調控也要與之匹配。

宏觀調控均以供求總量平衡為基礎，然而房地產的宏觀調控僅有國家總體層面的供求總量平衡是遠遠不夠的，必須以各地區、各城市房地產的供求總量平衡為前提。否則，必然表現出局部地區房地產冷熱不均，要么投資失控、房價高企、供求失衡、空置率居高不下，土地空間資源浪費嚴重；要么開發投資不足，交易清淡，經濟社會發展緩慢，居住條件改善乏力。這正是由房地產的不可移動特性，即缺乏異地余缺調劑能力所決定的。為此，國家必須加快建立完善體現區域性特色的多層次宏觀調控體系，明確界定中央政府、地方（城市）政府在房地產調控中的職能定位和職責劃分。

中央政府主要調控職責集中于：一是建立適應中國國情和發展階段特點的長期、系統、穩定的住房公共政策和房地產業發展政策。厘清市場、半市場、非市場的界限，注重政策配套銜接和可持續，保證受益人群的橫向公平和代際公平，完善相應土地供應、稅費、金融貨幣支持、市場體系建設等相關法規和政策，加強全面指導監督。二是建立健全中央對地方政府正確履行區域（城市）房地產調控職能的科學考核評價機制，切實改變地方（城市）政府在房地產調控中，由于缺乏執政安全的硬約束而導致單純追求經濟利益的缺位、錯位、不到位的問題。督促強化落實住房保障職能，加快建立多層次住房供應體系，加大中低價位、中小套型普通商品房供應，平抑房價，實現可持續發展，保持社會和諧穩定。三是建立健全國家房地產預警預報監測體系，加大對重點地區、城市房地產整體狀況監測評估，對不能很好履行住房保障職能、房地產明顯過熱地區（城市），針對性采取警告、限制措施或強力控制措施，從執政安全角度對地方主要領導者實行一票否決，以抑制過熱。

同時，地方（城市）政府也要明確自身的調控職能，包括：一是以滿足人們基本居住需求和不斷改善居住水平為目標，建立多層次住房供應體系。因地制宜制訂住房建設發展規劃，與城鄉總體規劃，土地利用總體規劃，國民經濟社會發展規劃有機銜接，強化住房保障規劃和年度建設計劃，落實公共財政預算保障措施。第二，妥善處理土地所有者與房地產市場調控者的不同利益取向矛盾，加強土地供應總量、住房供應總量調控，實現供求總量平衡、結構優化。第三，加快市政基礎設施、公用設施先行建設與配套，有效實施規劃調控引導。最后，全面開展居民居住狀況調查，在此基礎上對人口規模、居民收入、居住水平、土地供應、房產開發投資、開竣工規模、市場價格等指標進行系統監測，建立健全完整有效的預警預報監測體系，作為實施當地房地產調控的信息決策支持系統，從而不斷提高調控的針對性、有效性、及時性。

房地產金融政策如何適應中國特色城市化發展需要

房地產具有明顯的資金密集特點，其開發建設和消費環節都需要金融大力支持，住房金融解決了一次性購買和長期性積累的矛盾，延伸、增強、擴展了消費者的住房購買力，是進入“住”、“行”消費升級階段后，進入消費信用化時代的標志。完善的住房金融體系和服務是實現住房政策目標的有力支持工具。

首先，作為住房公共政策的重要組成部分和調控手段，加強住房金融體系和政策的研究，從住房金融體制設計、運行管理、風險防控、資金投向等方面，把市場性住房金融和政策性住房金融有機結合起來，服務于住房公共政策目標。

其次，以住房公積金中心為基礎，加快設立和完善政策性住房金融機構，重點擴展中、小城市機構、網點，大力拓展政策性住房金融服務，加大對中低價位、中小套型面向首次置業普通市民的普通商品住房消費貸款支持，同時加大對保障性安居工程建設的開發貸款支持力度。

第三，與我國大、中、小城市協調發展的城市化發展戰略相適應，研究出臺支持中、小城市基礎設施、公用設施建設的金融政策，加大中央財政轉移支付和地方政府市政債券發行融資、注資支持，增強中、小城市經濟集聚發展能力，改善中小城市住房消費環境，引導、鼓勵外來務工人員在中、小城市置業安居。

多層次房地產市場交易體系的建立與完善

房地產具有高值耐久性的特點，市場交易實質是物權的交易，多次交易或部分交易是其顯著特征。房地產既存在新建商品房買賣交易市場（一手房市場），又存在存量商品房買賣交易市場（二手房市場），同時，房屋租賃市場也是住房消費市場不可或缺的重要組成部分。房地產市場與土地市場、建筑市場、住房金融市場關系密切。健全完善、有效運作的多層次房地產交易市場體系，對于降低房地產交易成本，提升效率至關重要，政府在這一市場體系的建構完善中發揮不可代替的作用。

首先要培育住房合理消費理念，改變不切實際的一次性到位住房消費觀念，建立梯度升級消費理念，大力培育發展住房租賃市場，規范完善二手房市場。政府應從信息服務、房屋測量評估、合同規范、交易備案、產權登記、法律監督等全過程建立完善制度。同時進一步加大公租房建設力度，規范完善房屋中介服務，強化信用體系建設，使規范有序的住房租賃市場、二手房市場成為住房資源優化配置的重要渠道，通過梯度消費政策引導，改變當前住房供需結構嚴重失衡的局面，實現“住有所居”目標。

第二，建立完善規范信用的土地市場秩序。地方（城市）政府可借鑒香港勾地表制度，制定年度開發用地供給計劃，從土地供給總量、區位、開發建設時限要求，規劃控制開發強度指標等作出明確規定，全面、真實、細致、公開地向各界發布土地市場相關信息，有規劃、有步驟、有節奏地推出土地，讓土地供給計劃的執行能夠平穩地滿足市場和保障性住房建設需要。加強土地供給的事后監督，督促用地單位按計劃要求進行土地開發，對失信企業加大懲戒力度。同時加強土地開發成本和土地收入的監督和管理，使土地收入真正為民所用。

第三，住房商品的質量安全是市場發育完善的根本，它的建造、生產過程如何進一步標準化、系列化、規范化，并逐步實現住宅工業化，進而與信息化相融合以更好滿足人們對高品質、低消耗的多樣化住宅產品的需求至關重要。

第四，針對住房商品不動產特性，研究適宜的真正反映房地產市場趨勢的統計指標體系，對重點監控城市，建立相應固定區位同質同量房價的統計，并重點加強普通商品住房（如90平方米及以下）的監控統計，改變現行平均房價統計同量不同質，往往反映銷售結構變化而不是房價真正漲跌的弊端，避免誤導調控目標。

（作者為湖南大學兼職教授、湖南省住房和城鄉建設廳副廳長）

責編/劉赫 美編/石玉