不動產善意取得制度研究

【摘要】善意取得是物權取得的一種方式，其制度存在的現實意義就是為了更好實現對交易安全的保護以及對市場交易正常秩序的維護。由于不動產自身的特殊性，善意取得制度的適用方面在不同的情況下具備不同的特點，筆者引用了三個案例，從三個方面的內容淺談不動產的善意取得制度，提出了一些建設性思考。

【關鍵詞】善意取得不動產 物權法 善意第三人

善意取得是物權取得的一種方式，是建立在無權處分的基礎上而形成的，其制度存在的現實意義就是為了更好實現對交易安全的保護以及對市場交易正常秩序的維護。在目前市場經濟的發展模式下，善意取得作為一個相對獨立的制度，最早只適用于動產。而將善意取得制度第一次引申到不動產領域，則是在《德國民法典》中。該制度在物權取得上實現了從動產到不動產上的擴寬，既是歷史發展的必然，同時也是法律適用方面的主客觀要求，為交易安全的動態保護提供了十分完善的法律保障，為第三人善意取得的物權權利權屬問題確定提供了完整的立法依據。

我國在《物權法》第一百零六條中首次明確規定了善意取得制度，同時將動產和不動產并列提出，并沒有針對不動產和動產所存在的差別進行區分。但是在法律條文中可以明確看出，在不動產的物權取得制度方面需要滿足以下幾個方面的內容：受讓人取得不動產是基于善意的；通過正常交易；支付了合理的價格；完成了不動產的轉讓登記。這幾點因素是缺一不可的。但是在具體的司法實踐過程中，由于不動產自身的特殊性，在善意取得制度的適用方面，不同的情況下具備不同的特點，各地針對不動產善意取得的具體案例也由于占有人意志上的不同而出現不同的結果。筆者將引用三個案例，從三個方面的內容淺談不動產的善意取得制度。

共同共有下的不動產善意取得

目前物權上所提到的共同共有，大多數都是夫妻共有的情況。不動產的產權登記在某一個人名下，而在不動產屬于夫妻關系共同財產的前提下所作出的無權處分案件：周某和王某是一對夫妻，婚后兩人共同出資購買了一處房產，該房產屬于夫妻存續期間所得，應該屬于夫妻共同財產，但是在房產登記上只登記了周某一個人的名字。2008年底兩人婚姻出現問題，周某和王某分居之后從這套房產中搬出，并在王某不知情的情況下，于2009年3月25日通過當地中介私自將該房產以56萬元的市場價格轉讓給并不知情的第三人李某，并在同年的4月份和李某一起去當地的房管局辦理了房屋過戶，將所有權轉讓給了李某。李某在一切手續辦妥之后，要求依舊居住在該房屋內的王某立即搬出去，而王某以該房產為夫妻共同財產，周某無權處分為由拒絕。李某隨即在5月份向不動產所在地法院提起訴訟，要求法院確定該房產歸自己所有，要求王某立即搬出并支付每月1000元的使用費。法院在9月份對該案進行了開庭審理判決，在認定李某屬于善意取得，李某首先對其共有的權屬并不知情，同時是通過中介公司介紹，以合理的市場價格支付了該房款，并辦理了不動產權屬的變更登記，滿足善意取得的全部要件。因此判決該房產歸李某所有，王某應該立即搬離該房產并支付每月400元的房屋使用費。

從本案的判決結果上不難看出：首先該房產由于是夫妻共同財產，周某如果想要對該房產進行處分，必須要經過王某的同意。但是在本案中，周某在沒有和王某商議的情況下，就私下將房產轉讓給了李某，這種行為是屬于無權處分的行為。但是李某卻可以通過善意取得的法律依據獲得該房產的所有權。因為在該案例中，周某在房產登記上確實是房產所有人，李某根本不知道該房產還存在共同共有，不知道周某存在無權處分的情況，同時由于李某以該房產合理的市場價格，因此應該確定為善意的受讓人，并依靠房屋所有權轉讓登記的方式合法取得了不動產所有權。而王某因為周某的無權處分行為而造成經濟上的損失，則可以通過非訴或者是訴訟的方式向周某進行追償，并要求周某補償因為無權處分而給自己造成的直接損失。

不動產抵押權中的善意取得

針對不動產所行使的抵押權，善意取得的成立和適用有其自己的特點。下面的案例可以比較清晰地看出來：2008年10月王某需要向銀行借貸，李某以自己名下的一套不動產對王某的借貸進行了抵押擔保，并進行了抵押登記，銀行成為了抵押權人。隨后，張某向當地法院起訴，要求法院確定該房產應該歸自己所有。法院通過審理之后作出判決，認定該房產在權屬上屬于錯誤登記，歸張某所有，李某進行抵押的行為屬于無權處分。2009年3月，張某將銀行和李某告上法院，要求法院判決該抵押權無效，但是最終的結果是法院判定該抵押權有效。

筆者認為，在該案件中體現的還是善意取得問題，只不過是抵押權的善意取得，理應受到法律的保護。案例中銀行在不動產的權屬審查方面盡到了自己的義務，李某由于錯誤登記而成為了房產所有人，銀行不能認定其為無權處分人，并且該抵押權的登記完全符合法律的規定，因此應該認定銀行是該案件中的善意第三人，為了維護社會經濟秩序以及保障交易，該抵押權理應是有效的。

我國《物權法》雖然對不動產的善意取得進行了規定，但是并沒有針對抵押權進行明確規定。但是在具體的司法實踐以及相關的法理推定中可以得出，抵押權的善意取得應該滿足以下幾個方面的要件：首先抵押權登記的登記人并不是真實的不動產所有人，屬于抵押權的錯誤登記；二是存在無權處分人對不動產進行了抵押登記，也就是說無權處分人在真正所有人不知情的情況下設立了抵押權；三是債權人屬于善意第三人，對抵押登記錯誤并不知情，這里強調的是在抵押權設立的過程中債權人應該是善意的，并不知道存在抵押錯誤；第四是債權人支付了合理的對價，在本案中就是指銀行對王某提供了借貸；第五是不動產的抵押登記已經完成，這意味著抵押權已經真正確立。如果抵押登記沒有完成，真正的權利人完全可以阻止抵押登記的進行，這樣也就不存在善意取得的后續行為。

不動產登記瑕疵下的善意取得

由于不動產登記存在瑕疵而造成的善意取得，具體可以參考以下案例：某縣的兩個兄弟甲和兄弟乙，在其父親在世的時候曾于1996年由父親出錢購買了縣里的兩套回遷不動產，但其中所有的購房手續都是兄弟甲去辦理的，然后兄弟甲在辦理的過程中，將該兩套房產都登記到自己的名下。由于當年縣里的回遷不動產都是由房管所管理的，房管所當時并不要求購房者辦理具體的產權登記，縣里所有的回遷不動產也都沒有辦理房產證，僅僅是針對不動產買賣情況進行了備案，在備案中該兩處房產顯示都是由兄弟甲所有。后來父親去世之后兩兄弟并沒有針對該兩處房產進行分割。2007年4月，兄弟甲將該房屋賣給了鄰居丙，并在同年的5月11日在房管局進行了不動產物權轉讓登記，將房屋過戶給了丙，丙在6月份拿到了房產證。但是在丙正式入住該房屋的時候，兄弟乙卻不允許丙入住，原因在于兄弟乙以房屋為自己父親遺產為由，已經在6月份取得了房屋所有權，并拿到了房產證。這就導致了這樣的一種局面：一個不動產存在兩個房產。這就存在不動產登記瑕疵，后來當地房管局將兩個房產證都進行了撤銷。丙對于該行政行為不服，并對兄弟二人提起民事訴訟，要求法院確定其房屋所有權。

對于這個案例可以看出這是一個登記瑕疵情況下的不動產善意取得的情況，筆者認為這個案件可以適用《物權法》第一百零六條和《合同法》的第五十一條對其進行裁判。對于本案而言，首先依照不動產善意取得制度，受讓人與無權處分人簽訂不動產轉讓協議時是善意的，甲在經辦時將兩處房產注冊在自己的名頭之下，且房管所作了一項房屋買賣情況的記錄檔案，檔案記載這兩間房都在甲的名下，但是實際該房屋屬于待繼承的共有財產，甲把該房屋出賣給丙的行為屬于無權處分的行為，還有本案中該出賣的房屋還有瑕疵登記的情況，但是買受人丙盡到了合理的審查義務，至于房屋的實際情況也是丙無法查清的事實，所以筆者認為該案件屬于瑕疵登記下的不動產善意取得問題，丙應當起訴法院主張買賣合同有效，然后主張善意取得該不動產，這樣作為善意受讓人丙就可以取得該房屋了。

通過上述案例不難看出，在瑕疵登記的情況下，即使無權處分人處分的不動產因為登記瑕疵的情況存在，但是絕不會影響善意的第三人取得不動產。因為即使無權處分人出賣的不動產登記有瑕疵，但是該登記也是具有公信力的，這種公示公信力足以使得第三人相信無權處分人處分的不動產是其合法所有的產權。基于對第三人的信賴利益，更重要的是為了保護動態的經濟交易秩序，保護市場經濟交易的整體秩序的穩定，其瑕疵登記下的不動產處分，其善意的受讓人可以合法取得不動產，并且可以受到法律的保護，同時也可發現該制度在不動產領域還存在著一些問題，需要進一步完善。

綜上所述，由于不動產是依靠登記而確定其物權權屬問題，在權屬確定方面要比動產嚴格的多，但是在實踐當中又可能出現登記瑕疵或者是登記錯誤等方面的問題，因此在不動產權屬問題的確定中需要更加規范和完整。同時由于不動產一般都數額較大，一旦交易過程中出現不安全因素所造成的威脅也一般都較大，因此需要在交易安全保護方面進行更為完善的保護。由于我國近些年才在物權法中針對不動產善意取得進行規定，還屬于立法上的剛起步階段，還很多有待完善的方面。

【作者單位：蘇州大學法學院】

責編/豐家衛（實習）