關于遏制房價的兩個稅種探討

【摘 要】 文章探討了幾項與房地產行業有關的稅收理論：政策上，暢通二手房交易，減少空置住房；及時一手房交易，縮減存量住房；加快廉價房建設，降低住房壓力。觀念上，打破房地產行業的高利潤思維模式，砸碎成家必須買房不能租房的習俗。政府對房價只調不控，市場對房價變堵為疏。探求房產稅和房地產企業營業稅改征增值稅的納稅人、稅率、實施時間等要素，尋求遏制房價的有效途徑，具有深遠的現實意義。

【關鍵詞】 企業自行； 遏制房價； 稅收理論

近幾年來政府房價調控的措施一輪接著一輪，諸如遏制房價的“國五條”實施細則陸續在各省市頒布，而政策“真空期”、“末班車”效應卻帶來了新一輪房價上揚，這與政府千方百計實施利國利民的房價調控初衷極不協調，甚至使一些所謂業內人士的“房價越控越漲理論”和一些“政府控價就是多征稅”的民間非議此起彼伏。且不看短期房價市場的漲跌，但長期以來房價高居不下是不爭的事實，讓我們不得不思考和尋求到底什么才是遏制房價的“良藥”。

為調控房價，國家開具了多個“中藥處方”，一些研究人員也借鑒了一些“西藥”，甚至民間也提供了不少“偏方”，共同對抑制房價進行或調或控。應該講上述措施均有療效，但“病根”頑固不化，尚未根除。筆者通過對與房地產行業相關的稅收理論進行探討和研究，旨在從中發現讓房地產企業從根本上自愿、自主、自行遏制房價存在可能。

一、住房市場現狀與原因分析

眾所周知，商品的市場供求是價格的主要影響因素之一，那么住房作為商品之一也并不例外。市場上有二手房在交易、小區里有空置房沒人居住、房地產企業有存量房在觀望價格，同樣也是不爭的事實。分析這些住房沒能走進市場，或者是沒有及時投放市場的原因，第一是持有住房的成本幾乎為零，實施交易的稅費又相對較高；第二是房價居高不下，不管是自然人還是房地產企業都在等待更高價，以獲取更高收益。

稅收是為了保證財政收支，稅種設置的基本出發點是市場調節和產業結構引導，寓禁于征的稅收理論也確實起到了調節和引導的作用。通過現有住房的空置率和實際市場供應看，稅收的傾向應該是引導，而非一味調控。換言之，政府對住房市場應該多調少控，暢通市場、保障供給才是更為有效的手段。

二、“重持有”、“輕交易”的征稅方向探討

所謂征稅“重持有”是指重點調控兩套以上以家庭個體為單位的住房者持有和轉讓成本，不僅加快推進房產稅開征進度，同時將房地產企業納入房產稅納稅人行列，使空置房、存量房走向市場。

所謂征稅“輕交易”是指忽略、降低首套住房購買者的購買成本，不僅提高首套房銀行按揭比例和住房公積金支持力度，同時降低首套房購買稅收負擔。

住房和稅收事關民生和國家利益，不管“重持有”還是“輕交易”均不可一刀切。在制定實施細則過程中，“重持有”要考慮子女持有兩套住房贍養老人，“輕交易”要依然考慮普通住宅和高檔住宅的稅收區分。

（一）暢通二手房交易，減少空置住房

目前我國房地產市場的現狀是一方面有錢的“房哥”、“房姐”、“鬼城小區”頻頻浮出水面，另一方面買不起房的工薪層叫苦連連。我國收入與房價比、房屋租售比、房屋空置率等反映房地產泡沫經濟的多項指標走到了國際警戒線。

由于二手房交易手續繁雜、交易環節稅負較高、流通渠道不暢通、持有成本較低，導致二手房觀望期較長、空置率較高。改善目前狀況的有效方法是暢通二手房交易渠道，對持有超過規定數量二手房的自然人征收房產稅。其目的是通過對持有者房產稅的征收，提高其“持有成本”，將大量二手空置住房推向市場，以提高房屋供給量，降低房屋銷售價格。

（二）及時一手房交易，縮減存量住房

打破房地產行業的高利潤思維模式，迫使更多房地產企業“賺錢就抓緊賣”，才能獲得利潤最大化。將房地產企業納入房產稅納稅人行列，對其征收房產稅，讓“捂盤”付出較高代價。

由于房地產行業壟斷性質的存在及其價格剛性的影響，形成房地產行業一貫的高利潤思維模式，部分房地產開發商甚至以投機活動為目的，通過“捂盤”來提高房產銷售價格。解決該問題的有效途徑是對取得房屋預售許可證的房地產企業的存量房征收房產稅，以“稅”促“銷”，讓“捂盤”付出較高代價，縮減存量住房，加快一手房流通，促使房產價格回落。

（三）房產稅征收小結

房產稅已經在幾個城市試點，其優點不言而喻。新一屆政府工作也已經將產權登記列出了時間表，配合推進房產稅具備了可行性。將房地產企業的存量房納入征稅對象，把房地產企業列為房產稅納稅人，相比自然人開征房產稅更具有可操作性。

“重持有”的同時要充分考慮子女持有住房贍養老人的問題，尤其是隨著大量年輕人從邊鎮涌入城市，他們在解決自我居住問題的同時，還要考慮贍養老人所面臨的住房問題。因此在對自然人持有房屋計征房產稅時，要充分考慮到家庭的人口結構，以調控兩套以上以家庭個體為單位的住房者為重點。在“輕交易”的同時要注意普通住宅和高檔住宅的稅收區分，重點加大對高檔住宅的稅收調整力度，促進普通住宅的流通轉讓。

三、推進營業稅改征增值稅稅收機制探討

廉價房又名“微利房”，是以居民購買力和房地產開發商合理利潤為基礎確定價格的住房。在房價居高不下的背景下，為解決低收入人群的住房問題，國家通過行政干預，實行廉價房建設，它是緩解住房壓力、推進住房體制改革的重要舉措。廉價房建設不僅能夠緩解低收入人群的住房問題，而且對房地產市場起到有效的調節作用。該措施的實施是政府對房價的“調”而不是“控”。政府對市場房價多調少控，市場對房價變堵為疏，在遏制房價上收效明顯，可是土地稀缺，政府資金壓力太大，讓我們不得不更多地考慮市場調節和稅收機制的解決方案。

（一）推進房地產企業營業稅改征增值稅

土地使用權轉讓征收土地增值稅，曾一度遏制了土地炒作，并且這種效用持續至今，給了房地產企業營業稅改征增值稅啟示和信心，所以房地產企業應盡快由營業稅改征增值稅。

營業稅改征增值稅地域范圍不斷擴大，涉及行業不斷延伸，其意義已經是不爭的事實，在此不再贅述。增值稅是對增值額征稅，而營業稅是對交易額征稅。營業稅改征增值稅后通過稅率的變化，對房地產企業較稅改前有減稅的效用，總體稅收負擔應該是與稅改前相當，不會有較大幅度的變化，但稅改后房價每上升一分錢和稅改前的稅收負擔差異就明顯了。這便是增值稅的調節作用。

例如：房價每提高1 000元，稅改前繳納的營業稅為50元（1 000*5%=50）；稅改后繳納增值稅為110元（1 000*11%=110，假定營業稅改征增值稅后稅率為11%）。提高房價的增值稅會加大房地產企業的稅收負擔。

（二）將自然人的二手房交易納入增值稅行列

目前，二手房交易的征稅法規、政策太多太雜，稅種涉及營業稅和個人所得稅，以及契稅、印花稅、交易費等。筆者設想將營業稅和個人所得稅兩個稅種合并為征收增值稅，將大大簡化稅務機關征稅成本，同時也會促進住房作為普通商品進入市場的可能，使得住房前后環節銜接暢通。

四、結束語

總之，應加快房產稅和營業稅改征增值稅改革進度，研究兩個稅種納稅人范圍、稅率等級設定、實施時間等細節要素。在政策調控上，暢通二手房交易，減少空置住房，及時一手房交易，縮減存量住房，加快廉價房建設，降低住房壓力；在觀念引導上，打破房地產行業的高利潤思維模式，砸碎成家必須買房不能租房的習俗。政府對房價市場變堵為疏。探求房產稅和房地產企業營業稅改征增值稅的納稅人、稅率、實施時間等要素，尋求遏制房價的有效途徑具有深遠的現實意義。