不服小區物業費上漲 13名業主狀告業委會

每年的物價指數和物業公司用工成本在上漲，業主繳付的物業費是否該上漲？這成了滬上眾多業主與物業公司無法調和的一對矛盾。面對小區業委會公布同意上調物業費業主大會公告，地處靜安區的達安花園眾多業主紛紛向法院起訴，要求判決撤銷業委會同意上調物業費標準業主大會的公告及決定；撤銷業主大會經業委會、居委會及物業公司作出的上調物業費公告及決定。上海靜安區法院對吳某等13名業主的該訴求，作出一審不予支持的判決。

達安花園小區，地處靜安轄區內有著近3000戶業主的高檔居民小區，由上海達安物業管理有限公司（以下簡稱：達安物業公司）承擔該小區的物業管理。自2001年起，該小區的物業費為每月每平方米1.95元。后物業公司雖多次續約，合同期限至2016年10月，但物業費標準未作調高。2012年11月，達安物業公司向小區業委會提出申請，要求調高物業費標準。2012年11月20日，業委會以決議形式，同意委托該物業公司向全體業主就物業費上調至每月每平方米2.5元一事作征詢，明確了此事由業主大會投票表決。

2012年12月13日，達安花園小區召開業主大會，經唱票、計票，現場統計記錄顯示發放征詢單合計2912張，總回收有效票2710張，其中同意票2710張、不同意票552張、廢票5張。現場統計記錄中，業委會成員秦某在唱票人一欄簽字，居委會工作人員張某在計票人一欄簽字，業委會成員葉某在監票人一欄簽字。計票時有民警、居委會工作人員、物業公司員工等其他人在場。根據計票結果顯示，物業費上調方案經業主大會表決通過，將物業費標準從每月每平方米1.95元調整為每月每平方米2.5元。但在2012年11月20日之后，業委會未就該事項召開過委員會議。2012年10月之前，業委會也未曾就上調物業費開會討論。

2013年8月2日，吳某等業主分別向法院起訴稱調高物業費標準有諸多暗箱操作，業委會多名成員未參與，期間未召開業委會會議。認為在2011年物業公司與小區簽約時，曾承諾5年內不調高物業費，現又漲價物業費該行為侵害了業主合法權益，要求法院判令予以撤銷。

法庭上，業委會認為此事有必要召開業主大會表決，遂按照小區業主大會議事規則向全體業主發放了意見征詢單，經唱票、計票和監票，全體業主的74%贊成物業費作上調，業主大會通過了上調物業費至每月每平方米2.5元的決議。整個表決征詢過程符合規定，決議有效，認為該決議沒有侵犯吳某等業主的合法權益。在上調征詢工作表決統計記錄上簽字的人員，均無人從業委會領取過薪水報酬。

法院認為，依照物權法的規定，變更物業費標準屬于居民小區管理的重大事項，應由業主大會表決決定，業委會或者物業公司均無權對此做出決定，無權機關做出的相關決定自然不具備法律效力，因此眾多本訴的第二項訴請沒有裁判的必要，法院不作處理。吳某等人起訴擔心物業公司在送達過程中利用自身便利改變征詢單內容，卻未舉證證明物業公司在此過程中有威脅、恐嚇和引誘業主改變決定的行為。另外，業主大會議事規則中規定了設立投票箱和專人送達、回收意見均系可以使用的方式，沒有規定不可以委托物業公司進行送征詢單。涉及征詢單上“逾期未投票者視為同意”的記載，經查系業主大會議事規則上的內容，而非物業公司擅自規定，屬合法有效的規則。

法院還認為，從吳某等業主的描述看，業主大會上調物業費的決議，對他們小區業主帶來的后果是債務增加，而非財產的減少。業主大會決議沒有造成業主現有財產中有任何的損害，更沒有導致業主現有的財產發生貶損、滅失。而究竟是以何種價格聘請物業公司來服務小區業主，是物權法明確規定由小區業主共同決定的事項，業主大會決議即為小區業主的共同決定。從涉案物業費上調的幅度及從上調后的價格看，并沒有證據表明該價格與周邊同等小區物業費標準相比較會顯失公允。達安花園業主大會于2012年12月13日，做出的關于上調物業費標準決議，沒有構成對吳某等業主的合法權益的侵犯，并不代表該項決議的產生是完善的。在此構成中亦有存在瑕疵，業委會應在今后工作中嚴格按業主大會各項規則行事，遂法院判決對吳某等13名業主之訴不予支持。