廣東郁南縣試水宅基地抵押貸款建房

一個偏安一隅的粵西北山區縣，正在以先行者的姿態進行農村金融改革創新，他們所做的宅基地抵押貸款建房嘗試，已在全省乃至全國產生積極影響。

郁南縣，這個偏安一隅的粵西北山區縣，正以巨大的勇氣，進行農村金融改革創新探索。

2012年8月14日，在梅州召開的廣東省農村金融工作現場會上，廣東省省長朱小丹宣布，將在梅州和云浮兩市展開農村宅基地使用權和土地承包權抵押貸款試點。

現如今，云浮下轄的郁南縣已在全省率先邁出了一步，探索以農村建設用地、宅基地、林權、耕地承包經營權作為抵押貸款建房的嘗試。

事實上，郁南的這一做法，在全省乃至全國都是一個先行者。郁南的探索，究竟是怎么做的？

宅基地貸款建新家

古勉新村委新樓門前，一排排三五層樓高的毛坯樓矗立在這片廣闊的工地上。由于南廣高鐵和火車站建設的需要，郁南縣平臺鎮古勉村原址被征用，整村搬遷到這組新樓群。

村治保主任孔慶科，是第一個吃螃蟹者，也最先貸到款。他的五個子女都在外面打工，可謂一個大家庭。為了平衡每個子女的需要，孔慶科自2011年開始，在這里建了一棟五層半的樓房，每一層面積150平方米。按這樣的面積算，整棟樓房的造價接近70萬元。

可是，除了政府拆遷給的幾十萬元的補償款和自己多年的積蓄外，孔慶科還差一些錢。正當他為資金缺口四處張羅時，郁南縣宅基地抵押貸款建房的做法正式推開。孔慶科瞄到了機會，2012年8月份提交了申請，很快，他拿到了第一筆貸款。按照規定，貸款額度按宅基地土地評估價的50%來發放，經國土部門的評估后，孔家新宅的地價是10多萬，最后他拿到了5萬元的貸款。

“這筆貸款也不算多。但是如果沒有這筆款，就不能把新房裝修一步到位搞定，會比較麻煩。”孔慶科說。

除了孔慶科，如今更多的農戶享受到了這個政策的好處。

“從鎮到縣、到農信社的各個審批程序，整個流程10多天就可以搞定。”負責聯系此項工作的郁南縣政府辦公室副主任曾志鋒介紹說，為了加快推進工作，郁南專門開設了綠色流程通道，簡化流程，相關部門審核也是免費的。

截至目前，全縣已收到了超過200份農戶申請資料，申請金額為785萬元，其中獲得授信的農戶有107戶。作為郁南最早的試點，平臺鎮目前申請貸款戶數53戶，其中獲得授信的有48戶，授信金額為220.5萬元。

備受關注的是，農戶宅基地建房貸款需要滿足哪些條件？

平臺鎮黨委書記葉偉光說，農戶申請農房貸款需要滿足“一本三有”的條件。所謂“一本”，即可以證明農戶是郁南籍村民的戶口本。“三有”，一是擁有建房款55%以上的自有資金證明；二是有宅基地、林地等符合擔保條件的抵押物；三是信用上無不良記錄。

按照規定，農戶貸款額度一般限制在5萬元以內，最多能貸到8萬元。而申請到的資金只能用于建房。為保證專款專用，平臺鎮農信社主任吳皓月介紹說，即使農戶獲得了授信，農信社也要和鎮里相關負責人對現場作考察，根據工程進度分批發放貸款。“一方面保證資金不會被挪用，另一方面也可以減少農戶的利息支出。如果還沒動工的，一般都不會馬上給他發放貸款。”她說，同時資金也是直接打到建材供應商等賬戶上，不會經過農戶之手。

實際上，為了防范風險，必須要有一定經濟實力和信用度才能貸到款。農戶提出申請后，村干部、鎮政府工作人員等將調查其誠信家底。同時，也需要經過本村2/3以上村民簽字證明，同意以村集體土地使用權向金融機構抵押貸款。

農村金融改革著力點

宅基地貸款建房的做法，其實是郁南乃至云浮在農村金融改革大旗下，推進信用建設的一個延3RID/QAA0xJCWcJuUY5GPTIRU4TT4CXwFXYMAvLFi+8=伸和著力點。

2009年，云浮結合建設全省農村改革發展試驗區，在郁南縣推行農村金融改革，率先試點信用創建活動。云浮市委書記黃強接受采訪時說，把征信成果運用與農村金融改革結合起來，創建“有信用就有錢”的農村社會管理機制，是促進農村經濟發展的一個有力途徑。

顯然，信用建設是郁南金融創新不可或缺的一個基礎。早在2009年4月份，郁南縣就在桂圩鎮勿坦村試點信用村建設。如今全縣信用村建設工作已全部完成。

從信用戶到信用村再到信用鎮的評定，郁南走在全省前頭。平臺鎮黨委委員劉紅日說，古勉村就是其中一個示范村。而信用戶的身份，是獲得宅基地抵押貸款的一個前提。

記者采訪期間，孔慶科手里遞過來一本綠色的護照大小的本子，上面寫著“信用證”。本子里面蓋有信用評定小組的章并打上了一個鮮紅的“優秀”記錄。這個小本，讓他順利地拿到了貸款。吳皓月說，只有“優良”以上的，才能給予貸款。

2012年年初，云浮市委書記黃強在市“兩會”上提出要激活農村貸款市場，擴大農村貸款消費的要求。對此，在信用建設基礎上，郁南縣委、縣政府在農村金融改革方面，形成了以宅基地抵押貸款為著力點的思路。2012年4月初，郁南縣便與縣農信社合作，率先在全省試行農民以宅基地、林權等抵押貸款建房的做法。

5月9日，《郁南縣農村建房抵押貸款工作指引（試行）》出臺，郁南對相關流程和適用范圍做了詳細的規定。曾志鋒說，目前正對該指引進行修訂，從抵押擴大到擔保的范圍上。最近廣東省金融辦也對郁南的該項工作進行了調查，將從更高層面制定相關指引。

在2012年8月14日的農村金融工作現場會上，朱小丹省長強調，此項試點的基本思路是，在國家法律和政策的框架內，農戶將宅基地使用權抵押給政府授權機構，銀行向農戶提供信貸，政府授權機構為此提供保證。

隨后，郁南縣在9月底制定了具體的方案。10月1日開始，縣委、縣政府委托國鑫公司作為農民宅基地抵押貸款的擔保人后，一改此前農信社與村民直接對接積極性不高的問題。在國鑫公司這個國有企業做背書下，農信社的貸款工作也快了起來——已經貸到款的村民一個月時間就增加了19戶，增至58戶。

法律障礙有待破解

這項金融改革創新工作，既為一些因為資金不足而無法按時入住新房的村民提供了便利，又盤活了資源，激活了農村的消費市場，顯然是一件一舉多得的事情。

曾志鋒介紹說，郁南接下來還將開展以下幾項工作。

第一，與金融機構協商，把貸款的額度再提高一些。目前的額度是不超過抵押物估價的50%，如今政府授權一個國有公司在做擔保，金融機構的風險會低一些。現在建房都要幾十萬，幾萬元的貸款對他們來說確實低了一些。

第二，把貸款建房面積進一步擴大。目前在推進的主要是平臺和通門兩鎮，貸款批下來的大多數也屬于這兩個鎮的村民。“其他地方對這項工作認識度還不夠高，很多農民想的還是等到有錢再建房，所以接下來要加強建房貸款的宣傳。”曾志鋒說。

第三，將重點推動林權和土地承包經營權的抵押貸款建房工作。農村宅基地相對而言面積較小，建了房子的土地也不好處理，所以操作性要小一點。郁南的南片以水田為主，現在農田出租是一畝一年1000多元，未來價格還會繼續上漲。所以用土地承包經營權來做抵押，操作性會好很多。

最后，進一步簡化流程，為群眾提供更方便的貸款渠道。

不過，宅基地、土地承包經營權等抵押貸款，面臨的最大問題，卻是來自國家法律規定的限制。

“改革至少在法律層面上是有障礙的，而且是國家層面大法的障礙。”參與了兩次相關研討會的中山大學法學院民法學教授張民安介紹到，《物權法》對農村宅基地如何取得、如何使用、能否抵押等有明確規定。《土地管理法》《擔保法》對哪些財產能夠作為抵押也是有明確規定的。比如，《擔保法》第三十七條就明確規定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，不得用于抵押。

廣東省進行這項改革，需要在國家法律層面得到相應支持。在張民安看來，最終這項改革成不成功，取決于國家能否對《物權法》《土地管理法》《擔保法》就宅基地使用權的限制性內容作出修改。

“我們既要改革，同時也要盡可能地在現有法律框架下進行創新，所以在風險控制上就考慮得比較充分。”曾志鋒說，國有企業擔保、信用戶評定、經濟實力考察、抵押物評審等方面，其實都是在做這方面的彌補。

（原載于2012年12月份《南方》雜志）

最新出爐的廣東城鎮化規劃提出： 轉戶農民可自愿出讓宅基地

根據3月11日廣東省政府在其官網公布的《廣東省城鎮化發展“十二五”規劃》（下稱《規劃》），廣東將深化戶籍制度改革，全面實施異地務工人員入戶城鎮積分制。值得注意的是，農民進城“市民化”后，原有的農地、宅基地等該如何處理？《規劃》提出，允許轉戶農民在自愿基礎上通過市場流轉方式出讓承包地、房屋、合規面積的宅基地并獲得財產收益，以解除農村勞動力進城落戶的后顧之憂。專家表示，盡管《規劃》只是一個指導性文件，但說明宅基地流轉的方向已經明確。業內人士分析，允許轉戶農民在自愿基礎上通過市場流轉方式出讓承包地恰好配合了今年中央一號文件鼓勵“家庭農場”等規模經營的要求；而房屋、宅基地的流轉在現行土地法的框架下則更具突破性。