宅基地抵押流轉(zhuǎn)具體操作的系統(tǒng)設(shè)計

在宅基地流轉(zhuǎn)過程中， 宅基地抵押流轉(zhuǎn)比較典型。本文在研究集體經(jīng)濟組織、農(nóng)戶、金融機構(gòu)、擔(dān)保機構(gòu)各主體關(guān)系的基礎(chǔ)上，提出了宅基地抵押流轉(zhuǎn)具體操作的系統(tǒng)設(shè)計。

從現(xiàn)有的研究可以看出，在宅基地流轉(zhuǎn)過程中， 宅基地抵押流轉(zhuǎn)比較典型。隨著農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整， 越來越多的農(nóng)村家庭正在從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)， 許多農(nóng)戶在擴大產(chǎn)業(yè)規(guī)模、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)時， 經(jīng)常遇到資金短缺這一問題， 迫切需要金融機構(gòu)給予信貸支持。本文就是在相關(guān)文獻及流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)之上構(gòu)建了集體宅基地抵押流轉(zhuǎn)系統(tǒng).。

宅基地抵押流轉(zhuǎn)系統(tǒng)建立的主體

宅基地抵押流轉(zhuǎn)系統(tǒng)的建立， 是以集體經(jīng)濟組織、農(nóng)戶、金融機構(gòu)、擔(dān)保機構(gòu)等各主體進行， 通過描述各主體的行為及其適應(yīng)性表現(xiàn)， 建立集體宅基地抵押流轉(zhuǎn)系統(tǒng)。各主體的行為包括： 在經(jīng)濟條件發(fā)達的地區(qū)， 集體經(jīng)濟組織可以為農(nóng)戶提供抵押貸款， 設(shè)定集體經(jīng)濟內(nèi)部的抵押；在集體經(jīng)濟組織實力較弱的地區(qū)， 集體經(jīng)濟組織為農(nóng)戶的抵押貸款提供一定程度的支持， 并為抵押貸款進行一定的擔(dān)保； 農(nóng)戶以宅基地及其建筑物為抵押物， 向集體經(jīng)濟組織或金融機構(gòu)抵押貸款來融資； 金融機構(gòu)對農(nóng)戶的貸款條件進行審查，對其抵押物調(diào)查，確定抵押貸款方式及還貸方式等； 擔(dān)保機構(gòu)為農(nóng)戶的抵押貸款進行反擔(dān)保， 審查農(nóng)戶的還貸能力。

宅基地抵押流轉(zhuǎn)系統(tǒng)的主體關(guān)系

按現(xiàn)有法律規(guī)定， 雖然農(nóng)民擁有的房屋可以抵押， 但宅基地卻不能作為抵押物。由于房屋和土地的不可分隔性， 導(dǎo)致金融機構(gòu)不單獨接受農(nóng)民住宅的抵押， 認為農(nóng)民房屋抵押后， 如果農(nóng)民到時還不了貸款， 將使得在處理抵押物時， 會出現(xiàn)兩種矛盾：一是宅基地的使用權(quán)屬于抵押農(nóng)民使用， 而房屋的所有權(quán)有可能屬于其他人所有， 權(quán)利人不是同一人終究會形成糾紛； 二是金融機構(gòu)在處理抵押物時， 只能處理給抵押物的本集體經(jīng)濟組織的成員， 而本集體成員在接受抵押物時將只能得到房屋的所有權(quán)， 對于這樣的結(jié)果， 將很少有人接受。所以， 地方政府和金融機構(gòu)對農(nóng)民的抵押貸款總是存在很多方面的顧慮， 比如， 貸款的按時償還問題，抵押物處理后農(nóng)民流離失所引起的貧困化及增大城市社會負擔(dān)等問題。由于法律滯后所帶來的抵押的其他金融風(fēng)險問題，這些使得金融機構(gòu)不愿意為農(nóng)民進行貸款， 限制了金融機構(gòu)在農(nóng)村擴大業(yè)務(wù)， 使農(nóng)村金融發(fā)展緩慢， 也使廣大農(nóng)民缺少了生產(chǎn)資金融通渠道， 影響了農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整， 限制了農(nóng)民收入的提高。針對以上各種問題， 在宅基地流轉(zhuǎn)的過程中， 本文提出了由保險公司或村集體或其他農(nóng)戶進行擔(dān)保來消除金融機構(gòu)的顧慮， 由金融機構(gòu)將貸款的部分資金， 按風(fēng)險度及系數(shù)劃轉(zhuǎn)給保險公司。

抵押流轉(zhuǎn)系統(tǒng)設(shè)計的主要內(nèi)容

內(nèi)容一：金融機構(gòu)主要職責(zé)。宅基地抵押的金融機構(gòu)主要由農(nóng)業(yè)銀行、現(xiàn)有的農(nóng)村信用社等來承擔(dān)。金融機構(gòu)主要的工作程序，包括受理申請、貸前調(diào)查、貸款審批、貸款發(fā)放、貸后管理和貸款回收幾個階段。在受理農(nóng)戶抵押貸款的申請后， 主要調(diào)查農(nóng)戶抵押貸款房地產(chǎn)的質(zhì)量、條件、農(nóng)戶的還貸能力、信用度等方面的內(nèi)容。審批通過后， 向農(nóng)戶投放短期、中期、長期的信貸資金， 支持農(nóng)戶的土地承包、開發(fā)、整治、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、新技術(shù)的應(yīng)用以及農(nóng)產(chǎn)品的加工經(jīng)營等。貸款發(fā)放后， 并不意味著金融機構(gòu)的業(yè)務(wù)就結(jié)束了， 金融機構(gòu)還要密切關(guān)注農(nóng)戶的資金運用情況、收益效果等， 以便按時收回貸款。

金融機構(gòu)的資金來源：農(nóng)業(yè)銀行和現(xiàn)有的農(nóng)村信用社通過現(xiàn)有的積累資金或其他客戶的存款， 以及存貸款利率差額。也可以由地方財政、集體經(jīng)濟、企業(yè)、其他農(nóng)戶等共同出資， 采用股份制形式籌集資金， 但要保證地方要擁有對金融機構(gòu)的主導(dǎo)地位， 以便于地方領(lǐng)導(dǎo)和政策的執(zhí)行。

內(nèi)容二：宅基地使用權(quán)價格評估。 集體宅基地一旦進入流轉(zhuǎn)， 流轉(zhuǎn)雙方勢必面臨宅基地的使用年限問題， 為了與城鎮(zhèn)國有土地使用年限相接軌， 建議農(nóng)村宅基地的使用年限最高也應(yīng)規(guī)定為70 年。宅基地使用權(quán)價格評估方法宜選用市場比較法和成本逼近法。

內(nèi)容三：設(shè)計貸款方式， 測算貸款本息。貸款方式的確定對農(nóng)戶來說至關(guān)重要， 根據(jù)農(nóng)戶貸款的期限、項目的特點、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的特點， 設(shè)計適合農(nóng)戶還貸的方式，不僅可以增進農(nóng)戶的還貸積極性，而且能有效地收回貸款。宅基地抵押貸款， 根據(jù)貸款期限， 短期為1年以內(nèi)，中期為1年至5年，長期為5 年至15年貸款。利率應(yīng)采用固定利率， 利率水平低于同期工業(yè)企業(yè)貸款利率。貸款額度可以參照國有用地抵押貸款標準， 以65%—70%的貸價比來確定。一般農(nóng)戶的貸款利率采用浮動利率，浮動區(qū)間主要是根據(jù)農(nóng)戶的道德品質(zhì)、資產(chǎn)負債情況、貸款方式、平均存款情況、社員入股情況、社會信譽等情況來確定。這里的浮動利率是在開始確定利率時采用浮動制，利率確定后在還貸期內(nèi)利率保持不變， 故利率采用的還是固定利率。

貸款類型和貸款償還方式較多， 主要有：一次支付本金和利息；每期償還利息， 到期一次性償還本金；每期償還等額本金和利息，到期還完； 等額增加每期償還本息， 到期還完。

內(nèi)容四：農(nóng)戶選擇最優(yōu)方案。在上述各種設(shè)計貸款方式中， 金融機構(gòu)應(yīng)對農(nóng)戶指導(dǎo)每種還貸款方式的優(yōu)缺點， 農(nóng)戶根據(jù)自己的實際情況選擇最有利于自己的還貸款方案，指導(dǎo)農(nóng)民正確選擇貸款方式， 以有利于農(nóng)戶按時還貸， 金融機構(gòu)及時收取借貸資金。

內(nèi)容五：抵押貸款合同。宅基地抵押貸款雙方共同訂立貸款合同。合同的內(nèi)容包括：借貸雙方的名稱、地址； 貸款金額、用途、貸款期限、貸款方式、利率、支付方式；抵押物的情況；賠償方法； 擔(dān)保人擔(dān)保方式；違約責(zé)任及違約處理方式； 爭議解決方式；其他事項等。

內(nèi)容六：按照方案還款。抵押貸款關(guān)系確定之后， 金融機構(gòu)有權(quán)監(jiān)督貸款人資金使用的情況， 發(fā)現(xiàn)貸款人不按協(xié)議內(nèi)容使用貸款資金， 則金融機構(gòu)有權(quán)要求貸款人改正。若貸款人期滿后未能還清本息， 可以給予一定時間寬限， 寬限期內(nèi)利息照常計算， 若最終還是不能完全償還貸款， 則按照協(xié)議規(guī)定的方式處理。

內(nèi)容七：擔(dān)保人償還。目前農(nóng)村金融擔(dān)保人主要有5種： 村經(jīng)濟組織擔(dān)保； 企業(yè)擔(dān)保； 自然人擔(dān)保； 聯(lián)戶擔(dān)保； 保險公司擔(dān)保。農(nóng)戶抵押貸款一旦不能按時償還，這時擔(dān)保人就要替農(nóng)戶來清償債務(wù)。主要涉及以下幾個方面：①在村集體經(jīng)濟收入較好地區(qū)， 村經(jīng)濟組織可以為農(nóng)戶進行擔(dān)保；在經(jīng)濟落后的地區(qū)， 只能是用信用或農(nóng)戶的承包經(jīng)營權(quán)進行擔(dān)保， 如果不能清償金融機構(gòu)的債務(wù)， 則集體可以把農(nóng)戶承包經(jīng)營的部分土地收回給其他農(nóng)戶以獲得融資。但這種做法與《土地承包法》相違悖， 法律是不允許的。②現(xiàn)代科技和效益掛鉤的情況下，當新種子、新技術(shù)在推廣階段， 農(nóng)戶可以獲得農(nóng)業(yè)公司或其他企業(yè)的擔(dān)保來使新技術(shù)得到廣泛應(yīng)用， 這種擔(dān)保方式可以由擔(dān)保企業(yè)（ 公司） 來審查農(nóng)戶還貸能力等情況， 再由金融機構(gòu)終審農(nóng)戶是否符合貸款條件。③自然人擔(dān)保，就是農(nóng)戶以自己的信用和經(jīng)濟狀況， 由實力較強的親朋好友進行擔(dān)保。④聯(lián)戶擔(dān)保， 即一定數(shù)量的農(nóng)戶聯(lián)合起來為貸款提供擔(dān)保， 一般為3—5 戶。⑤保險公司擔(dān)保。一種方法是村集體成員，凡有貸款意愿的村民每年統(tǒng)一向保險公司交納一定數(shù)額的保險基金。如果該農(nóng)戶需要貸款時，可申請保險公司擔(dān)保。另一種方法是由提供貸款的金融機構(gòu)與保險公司建立風(fēng)險共同承擔(dān)機制， 凡申請貸款并得到許可的農(nóng)戶， 均應(yīng)將一定比例的貸款額劃轉(zhuǎn)給保險公司作為擔(dān)保風(fēng)險金。

內(nèi)容八：貸款違約的處置。如果貸款到期后農(nóng)戶不能清償， 這時保險公司、集體組織、其他農(nóng)戶將被擔(dān)保農(nóng)戶所欠金融機構(gòu)債務(wù)清償， 這時農(nóng)戶的房地產(chǎn)將由保險公司等來處置。在處置時要做到以下幾點： ①如果農(nóng)戶沒有其他地方居住， 則要保留農(nóng)戶的居住權(quán)， 但要限制農(nóng)戶的再次貸款以及給其他農(nóng)戶擔(dān)保， 不能私自買賣房地產(chǎn)，房屋的繼承權(quán)被剝奪。② 房屋的所有權(quán)和宅基地的使用權(quán)將屬于保險公司等。③如果農(nóng)戶資金充足時，可以再向保險公司贖買房地產(chǎn)， 同時要支付所欠保險公司的本金和利息。④如果農(nóng)戶資金不足時， 保險公司可以將被擔(dān)保物出租給農(nóng)戶， 農(nóng)戶按期給保險公司交納一定的租金。等到30 年后如果農(nóng)戶還不能償還所欠債務(wù)， 則農(nóng)戶的房地產(chǎn)由保險公司來處置。這時農(nóng)戶如果無處居住， 可以向當?shù)卣暾埦戎醋庾≌牧夥俊＂荼ｋU公司在處置房地產(chǎn)時， 可以參照我國古代土地交易習(xí)俗（朝廷對民間典賣的物業(yè)規(guī)定： 應(yīng)典賣倚當物業(yè)， 先問房親， 房親不要， 次問四鄰， 次鄰不要， 他人并得交易）。故保險公司在處置農(nóng)戶房地產(chǎn)時， 必須限定在本集體組織內(nèi)， 先問四鄰， 四鄰不要的再問親戚（ 親戚必須是農(nóng)民身份），親戚不要再處置給本集體經(jīng)濟組織內(nèi)的其他成員（該成員必須是無宅基地的， 如果該成員已有宅基地， 則限制其參與買賣）。嚴禁將農(nóng)村房地產(chǎn)處置給城市居民。 ⑥如果保險公司處置不了被擔(dān)保的房地產(chǎn)， 這時可以由集體經(jīng)濟組織代管出租， 出租后的收益， 集體組織可以收取一定的管理費， 其他租金全部歸保險公司所有。

內(nèi)容九：建立農(nóng)戶信用檔案。通過以上步驟， 農(nóng)戶抵押貸款清償后， 金融機構(gòu)就要建立用戶的信用檔案，即包括農(nóng)戶基本情況（ 借款人姓名、身份證件、詳細住址、勞動力數(shù)、教育程度、婚姻狀況、聯(lián)系電話、人均土地面積） 、經(jīng)濟狀況（ 擁有的資產(chǎn)、收入結(jié)構(gòu)、支出結(jié)構(gòu)）、貸款償還情況（ 是否按期償還、還款主動性、拖欠貸款時間） 。通過建立用戶信用檔案， 使金融機構(gòu)能直接讀取用戶信息， 為下次貸款以及此農(nóng)戶為其他農(nóng)戶提供擔(dān)保時有充足證據(jù)。

（作者系西北工業(yè)大學(xué)自動化學(xué)院教授，博士生導(dǎo)師）