許家印海南棋局

在蔚藍(lán)色的儋州灣內(nèi)，圍海造島12000畝，預(yù)計(jì)總投資400億元人民幣，如果可能，還要追加到3000億元—這是恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（下稱“恒大地產(chǎn)”）的海南儋州海花島項(xiàng)目。

作為恒大集團(tuán)董事局主席，許家印曾親自坐私人飛機(jī)到儋州進(jìn)行項(xiàng)目考察，在與當(dāng)?shù)卣賳T的對(duì)談中，許家印曾說(shuō)，自己的下半輩子就在這里了。

這不是恒大第一次圍海造地，數(shù)年前，恒大曾在江蘇啟東寅陽(yáng)鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)類似項(xiàng)目，圍海造地近9000畝，土地占到恒大地產(chǎn)近1/ 3的資產(chǎn)，但是2011年，恒大將此項(xiàng)目部分股份悄然轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)。

轉(zhuǎn)換籌碼后，許家印將臺(tái)子搭到海南，海花島項(xiàng)目猶如一個(gè)龐然大物從天而降，讓項(xiàng)目所在地的白馬井鎮(zhèn)和排浦鎮(zhèn)成為儋州一大熱點(diǎn)。

吹沙填海12000畝

儋州坐落于海南島西北邊，是海南省建制最早的兩個(gè)古郡之一，可謂歷史悠遠(yuǎn)。宋朝詩(shī)人蘇東坡遭流放，即從惠州貶到海南儋州，并生活數(shù)年。

與省會(huì)城市海口和旅游勝地三亞相比，儋州在全國(guó)不算有名，但儋州有著海南省獨(dú)特的資源，有海南十分之一的土地、九分之一的海岸線和八分之一的人口，并有國(guó)家級(jí)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)洋浦經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和洋浦保稅港區(qū)。

然而，多年來(lái)，這些資源并未轉(zhuǎn)化為強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力。游客到海南就直奔東南邊的三亞而去，或者經(jīng)過(guò)瓊海的博鰲停留看風(fēng)景，鮮有游客會(huì)到海南的西北邊看一下儋州。

“儋州有不比三亞差的自然風(fēng)景資源，但是儋州的財(cái)政收入還不足10億元，這足以說(shuō)明儋州開(kāi)發(fā)的緊迫性。”當(dāng)?shù)匾晃还賳T對(duì)本刊記者說(shuō)。

許家印何時(shí)注意到儋州灣不得而知，但位于儋州灣的白馬井鎮(zhèn)漁民老徐清楚記得，2012年年底的時(shí)候，他開(kāi)著自己的船從北部灣歸來(lái)，開(kāi)過(guò)儋州灣到白馬井港靠泊時(shí)，看到這項(xiàng)龐大的填海工程已經(jīng)開(kāi)始了。

從此以后出海要繞道了。老徐說(shuō)，他后來(lái)才知道這個(gè)島嶼有12000多畝，“大得沒(méi)法想象”。

2012年5月，中交水運(yùn)規(guī)劃設(shè)計(jì)院海南設(shè)計(jì)分院發(fā)消息說(shuō)，中標(biāo)恒大人工島項(xiàng)目。據(jù)中交水運(yùn)規(guī)劃設(shè)計(jì)院海南設(shè)計(jì)分院的設(shè)計(jì)方案，這一人工島項(xiàng)目由三個(gè)獨(dú)立的離岸式島嶼組成，規(guī)劃填海面積約8萬(wàn)平方公里，從平面形態(tài)看，這三個(gè)島猶如三朵在海中盛開(kāi)的花，因此取名為“海花島”。

與海花島一水之隔的海濱，已經(jīng)有一些房地產(chǎn)公司入駐，本刊記者在采訪期間看到，包括恒大金碧天下、重慶城等樓盤都已成功開(kāi)發(fā)銷售。

恒大金碧天下的銷售人員指著煙塵四起的填海現(xiàn)場(chǎng)告訴本刊記者，等海花島建成后，儋州灣將成為與三亞亞龍灣匹敵的海景度假區(qū)，到那個(gè)時(shí)候，作為離海花島最近的恒大金碧天下，將體現(xiàn)稀缺海景房的核心價(jià)值，也正因?yàn)榇耍F(xiàn)在的儋州灣是海南房產(chǎn)最有潛力的價(jià)值洼地。

售樓小姐介紹，金碧天下海景精裝公寓的售價(jià)不到每平方米6000元，主要購(gòu)買客戶為北方客人，作為過(guò)冬之地。

“洼地”理論尚待驗(yàn)證，但是儋州灣成為“熱地”已經(jīng)是白馬井鎮(zhèn)和排浦鎮(zhèn)人的共識(shí)。本刊記者查閱資料獲悉，海花島已被海南省政府確定為“十二五”期間海南省西部旅游的一號(hào)工程。在工程項(xiàng)目聯(lián)系人上寫(xiě)的是“林東”，本刊記者確認(rèn)林東為儋州市市長(zhǎng)。

在填海現(xiàn)場(chǎng)，一輛輛載著巨石和防波錐的卡車魚(yú)貫而入，將巨石和防波錐推入到海里。在現(xiàn)場(chǎng)施工的隸屬中國(guó)交通建設(shè)股份有限公司天津航道局（以下簡(jiǎn)稱“中交天津航道局”）的一位施工人員告訴《瞭望東方周刊》，項(xiàng)目從2012年年底開(kāi)始施工，用的是吹沙填海的方法，按照施工要求，首先填出兩條并行的道路向海里延伸，在填至600多米后，分別向左右方向延伸，再延伸到一定位置，繼續(xù)向海里延伸，這樣不停地投石，最后圍成一個(gè)圈。“其他的兩個(gè)島也是這樣的做法”。

這只是填海的第一步，等圍攏后，用5000噸以上的運(yùn)輸船裝海沙到現(xiàn)場(chǎng)，用吸沙機(jī)將沙子從船上吸起，全部噴到圍攏的海堤內(nèi)，經(jīng)過(guò)一年多的沉淀后，成為堅(jiān)固的陸地，再鋪上一層石頭，覆蓋上沙土，成為真正的人工島。

“12000畝的填海投資在3億元左右，每畝地不到3萬(wàn)元。”現(xiàn)場(chǎng)施工的中交天津航道局施工人員對(duì)本刊記者說(shuō)。

“手續(xù)上沒(méi)問(wèn)題”

儋州市市長(zhǎng)林東作為海花島項(xiàng)目的聯(lián)系人，意味著海花島項(xiàng)目成為儋州城市發(fā)展的重要籌碼。事實(shí)上，海花島2013年預(yù)計(jì)完成投資10億元，這一數(shù)字已經(jīng)超過(guò)儋州市過(guò)去一年的財(cái)政收入。

對(duì)于恒大地產(chǎn)和許家印，儋州市政府的官員們充滿好感。在某次見(jiàn)面會(huì)上，許家印曾說(shuō)，下半輩子就在儋州了。這讓儋州的官員們倍感溫馨。

由儋州市海洋與漁業(yè)局出示的材料顯示，這塊海域的使用，已經(jīng)取得了準(zhǔn)生證。2012年12月14日，國(guó)家海洋局正式發(fā)文，對(duì)海花島項(xiàng)目旅游綜合體區(qū)域建設(shè)用海規(guī)劃進(jìn)行批復(fù)。根據(jù)該批復(fù)，在規(guī)劃期限的2012年至2017年間，規(guī)劃用海總面積約792. 6347公頃，其中填海造地783. 0032公頃，透水構(gòu)筑物跨海橋梁用海9. 6315公頃。

“作為海南省的重點(diǎn)工程，海域的使用手續(xù)已經(jīng)得到國(guó)家一級(jí)的批示，手續(xù)上沒(méi)有問(wèn)題。”儋州市海洋與漁業(yè)局局長(zhǎng)戴文達(dá)告訴《瞭望東方周刊》。

海花島的項(xiàng)目給白馬井港的漁民出海帶來(lái)一定麻煩。漁民們說(shuō)，船開(kāi)出去要繞一個(gè)灣才行，因此與政府交涉，要求補(bǔ)償。據(jù)戴文達(dá)介紹，目前海洋與漁業(yè)局已經(jīng)考慮到這一問(wèn)題，正在統(tǒng)計(jì)漁船數(shù)量，會(huì)統(tǒng)一作出補(bǔ)償。

據(jù)本刊記者調(diào)查獲悉，恒大項(xiàng)目公司十分注重與當(dāng)?shù)卮迕窀愫藐P(guān)系，這一龐大工程給參與到填海工程的村民帶來(lái)利益，也給另外一個(gè)村帶來(lái)煩惱，“曬的衣服總有一層灰”。而這在天空湛藍(lán)的海南島是無(wú)法想象的粉塵污染。

對(duì)于這一項(xiàng)目的規(guī)劃，目前只有一個(gè)大概。據(jù)儋州市政府官員介紹，在島上會(huì)建造一座類似迪拜的七星級(jí)酒店，并有游艇碼頭和購(gòu)物區(qū)，然后有配套的濕地公園和房產(chǎn)項(xiàng)目。

一些有見(jiàn)識(shí)的當(dāng)?shù)厝藢?duì)恒大的到來(lái)表示難以理解。因?yàn)樵谒麄兛磥?lái)，儋州灣已經(jīng)不是純粹的海灣了。

“儋州灣這邊是白馬井鎮(zhèn)，對(duì)面是洋浦經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，洋浦開(kāi)發(fā)區(qū)大石化項(xiàng)目，站在高樓上就可以看到大煙囪，這里適合度假嗎？”陪同記者采訪的海口市金郁外貿(mào)公司總經(jīng)理林國(guó)祥提出如此疑問(wèn)，他曾看中恒大金碧天下的海濱別墅，猶豫是否要買下。

據(jù)當(dāng)?shù)卣W(wǎng)站公開(kāi)資料，位于儋州灣的洋浦開(kāi)發(fā)區(qū)已有800萬(wàn)噸中石化煉油項(xiàng)目，并已經(jīng)上馬2000萬(wàn)噸煉油項(xiàng)目和其他化工項(xiàng)目，并有一批其他的重化工項(xiàng)目。

但是林國(guó)祥的妻子蘇佩佩卻不這樣認(rèn)為，她告訴本刊記者，根據(jù)海南島和儋州灣的風(fēng)向，大石化污染物，應(yīng)該是隨風(fēng)吹到北部灣的海里。

賣啟東項(xiàng)目換海南籌碼？

這不是恒大的第一個(gè)填海項(xiàng)目，早在7年前，恒大就在江蘇啟東有過(guò)一次填海造地項(xiàng)目。

2006年，恒大地產(chǎn)在江蘇啟東圍海造田8968畝，用以建造“恒大金碧天下”項(xiàng)目。在房地產(chǎn)行業(yè)狂飆突進(jìn)的年代，土地儲(chǔ)備是房產(chǎn)公司的子彈，足以證明一個(gè)公司的實(shí)力，恰逢恒大在香港上市的關(guān)鍵時(shí)刻，這一地塊成為恒大公司重要的砝碼。

2009年，恒大在香港上市時(shí)，該地塊估值達(dá)344億多元，占恒大地產(chǎn)當(dāng)時(shí)總估值的1/ 3.而從公開(kāi)的評(píng)估信息來(lái)看，該項(xiàng)目的地塊圍海價(jià)格為每平方米240元，而當(dāng)時(shí)江蘇啟東市的全市地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP）為325億元，這一估值也被稱為“許家印在講故事”，由此遭到各方質(zhì)疑。

資本市場(chǎng)喜歡聽(tīng)這樣的故事，恒大幾經(jīng)波折后成功上市。

本刊記者曾在2010年到啟東恒大金碧天下工地，盡管地處荒郊野外，遠(yuǎn)處是灰蒙蒙的泛著泥漿黃水的東海海景，但項(xiàng)目施工如火如荼。據(jù)當(dāng)時(shí)估計(jì)，啟東與對(duì)面的崇明島，相隔3公里的海灣，當(dāng)時(shí)正在修建從啟東到上海的大橋，若大橋修通后，車程將由4個(gè)小時(shí)變?yōu)?0分鐘，這就是啟東項(xiàng)目的價(jià)值所在：低價(jià)便宜，接近上海。

2011年12月24日，崇啟長(zhǎng)江大橋如約通車，而就在通車前半年的2011年5月16日，恒大發(fā)布公告稱，已將其全資附屬公司Grandday Group的49%股權(quán)，作價(jià)5億美元，折合人民幣約32. 4億元，轉(zhuǎn)讓給香港華人置業(yè)。

面對(duì)恒大是否缺資金的質(zhì)疑，恒大相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)媒體強(qiáng)調(diào)，恒大出售啟東項(xiàng)目股權(quán)并非短缺資金，而是為了儲(chǔ)備資金。

根據(jù)交易結(jié)果計(jì)算，華人置業(yè)將取得恒大地產(chǎn)啟東項(xiàng)目134萬(wàn)平方米地塊中49%權(quán)益，以作價(jià)38. 75億元，項(xiàng)目的樓面地價(jià)達(dá)每平方米4420元，按照恒大填海造地樓面地價(jià)約240元計(jì)，獲利為17. 4倍。

新版本的故事

與啟東項(xiàng)目相比，海南儋州項(xiàng)目是一個(gè)成功的升級(jí)版。海花島項(xiàng)目將是許家印在資本市場(chǎng)上能夠講述的另一個(gè)漂亮故事。

2013年2月，就在儋州海花島項(xiàng)目得到批復(fù)后一個(gè)多月，儋州在中央電視臺(tái)集中投放城市形象宣傳片，在中央電視臺(tái)一套和四套的《新聞聯(lián)播》、《新聞30分》、《中國(guó)新聞》、《走遍中國(guó)》等欄目前播出，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)1年，集中展示儋州的新形象、新魅力。

在這部15秒的短片中，儋州喊出“新西岸，更海南”的口號(hào)。據(jù)儋州官方人士介紹，這場(chǎng)廣告投放的宣傳經(jīng)費(fèi)是3000萬(wàn)元，這筆錢全部由恒大地產(chǎn)支出。這足見(jiàn)恒大地產(chǎn)對(duì)儋州的重視程度。

與啟東填海項(xiàng)目相比，儋州海花島至少有兩個(gè)無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)。首先是地理位置更加優(yōu)越：相比啟東的東海海岸，海南北部灣藍(lán)天碧海，自然條件更加優(yōu)越。其次，是海域使用的安全問(wèn)題。在啟東項(xiàng)目中，恒大地產(chǎn)規(guī)避審批權(quán)限的做法，曾飽受媒體詬病。

據(jù)《中國(guó)企業(yè)家》雜志獲得的一份啟東海洋局文件顯示，當(dāng)?shù)卣畬⒑愦笤趦?nèi)的幾大塊填海項(xiàng)目打包成區(qū)域用海計(jì)劃獲得審批，將8968畝用海分割成13塊少于50公頃（即750畝）的海域分別立項(xiàng)，從江蘇省海洋與漁業(yè)局拿到了13個(gè)海域證。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，若填海超過(guò)50公頃，必須經(jīng)國(guó)務(wù)院及國(guó)家海洋局審批。

根據(jù)報(bào)道，啟東項(xiàng)目的13塊海域使用權(quán)證到2007年1月才辦理完畢，但恒大已經(jīng)在2006年9月到12月通過(guò)24小時(shí)倒班施工完成了填海最重要的圍堰工程。

為了取得這些項(xiàng)目，恒大專門注冊(cè)一批公司來(lái)分塊運(yùn)作，緊急注冊(cè)包括啟東鑫華娛樂(lè)有限公司、啟東勤盛游樂(lè)有限公司等。

海南儋州灣項(xiàng)目已經(jīng)取得國(guó)家海洋局的批復(fù)，干干凈凈的12000畝海島，這是比啟東項(xiàng)目更加安全的一個(gè)籌碼。

事實(shí)上，家大業(yè)大的恒大地產(chǎn)資產(chǎn)情況如何，在外界看來(lái)并不清楚。2012年6月，美國(guó)做空機(jī)構(gòu)香櫞發(fā)布了一份財(cái)務(wù)報(bào)告，直指恒大的數(shù)宗罪，并作出恒大已經(jīng)資不抵債的結(jié)論，這一輪做空讓恒大股價(jià)損失慘重，并引發(fā)國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)對(duì)香櫞調(diào)查真實(shí)性與可靠性的質(zhì)疑。

據(jù)媒體報(bào)道，根據(jù)上市公司公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前恒大地產(chǎn)發(fā)債達(dá)106億美元，這也讓外界認(rèn)為，在地產(chǎn)不景氣的情況下，高杠桿的恒大地產(chǎn)是否遭遇到資金回籠問(wèn)題，在有如此之多外債的情況下，恒大如何突圍，成為股東們關(guān)注的焦點(diǎn)。

為證明自己的償債能力，恒大地產(chǎn)在2013年初公布自己的五年計(jì)劃，這份詳盡的五年計(jì)劃給股東們講述了一個(gè)美好的恒大。按照計(jì)劃，恒大接下去的5年中，年均合約銷售額增長(zhǎng)20%～30%，年均利潤(rùn)增長(zhǎng)20%～30%，年均土地儲(chǔ)備增長(zhǎng)10%以內(nèi)，凈負(fù)債率平均控制在60%以下，同時(shí)承諾，全力發(fā)展住宅事業(yè)，不再投入任何其他新的非主業(yè)。

在這場(chǎng)填海完成以后，海花島項(xiàng)目地塊重新估值。毫無(wú)疑問(wèn)的是，它將成為恒大地產(chǎn)未來(lái)五年的新看點(diǎn)。而恒大在海南已不光盯住儋州灣，還將目光投向海南島西部的昌江黎族自治縣。

根據(jù)政府公開(kāi)信息，2013年4月8日至9日，海南省昌江縣委書(shū)記嚴(yán)朝君一行15人到廣東恒大地產(chǎn)考察，許家印當(dāng)即表示，要在昌江投資200億元，打造一個(gè)占地19000畝的旅游度假項(xiàng)目。