高房?jī)r(jià)下的集團(tuán)利益分析

一、高房?jī)r(jià)下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利益分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益主體，是高房?jī)r(jià)最為直接的受益者。高房?jī)r(jià)為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的好處主要在于：1.高價(jià)可促銷(xiāo)差品、積壓品。在高房?jī)r(jià)形成的需求不足供給過(guò)剩的假象掩蓋下，人們關(guān)心更多的是商品短缺而非商品優(yōu)劣。此種“稀缺”業(yè)態(tài)，有助于房產(chǎn)商達(dá)到競(jìng)銷(xiāo)差品、處理存貨的目的。2.扭曲需求，攫取暴利。2000年后，房產(chǎn)價(jià)格連續(xù)高漲，消費(fèi)者心理受到強(qiáng)烈打壓，受投資尋租與投機(jī)獲利的動(dòng)機(jī)驅(qū)使，消費(fèi)資本、商業(yè)資本、產(chǎn)業(yè)資本在金融資本的助力下，消費(fèi)、投資、投機(jī)三大需求普遍出現(xiàn)集中超前兌現(xiàn)傾向，潛在和現(xiàn)實(shí)的需求與現(xiàn)實(shí)供給形成巨大需求缺口假象，這使得真實(shí)的市場(chǎng)供需關(guān)系受到強(qiáng)烈扭曲，而制造出的“繁榮景象”反過(guò)來(lái)又成為房產(chǎn)商抬高房?jī)r(jià)攫取暴利的充分借口和理由。3.轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，空頭套利。2003年后，房?jī)r(jià)的走高趨勢(shì)、住房信貸、預(yù)售制度致使房產(chǎn)商的投資回報(bào)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)存在著嚴(yán)重的非對(duì)等性，讓房地產(chǎn)商實(shí)現(xiàn)了無(wú)風(fēng)險(xiǎn)炒作，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)正常發(fā)展與扭曲的分界點(diǎn)。4.高房?jī)r(jià)下，更加有利于開(kāi)發(fā)商結(jié)成利益聯(lián)盟。2004年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在越來(lái)越大程度上由少數(shù)開(kāi)發(fā)商決定，即少數(shù)開(kāi)發(fā)商憑借其所處的壟斷地位，默契配合，結(jié)成價(jià)格聯(lián)盟，哄抬房地產(chǎn)價(jià)格。中國(guó)的房地產(chǎn)定價(jià)已不再是簡(jiǎn)單的成本費(fèi)用定價(jià)、商品價(jià)值定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)，而是包含了強(qiáng)烈的人為因素。這種定價(jià)是通過(guò)開(kāi)發(fā)商的利益協(xié)作與聯(lián)合來(lái)完成的，采用的是利益協(xié)同、主觀操控方式，帶有明確的方向性、持久性和擴(kuò)散性。

二、高房?jī)r(jià)下非金融相關(guān)產(chǎn)業(yè)利益分析

伴隨著過(guò)去5年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛、價(jià)格持續(xù)走高的趨勢(shì)，與房地產(chǎn)市場(chǎng)緊密相關(guān)的產(chǎn)業(yè)部門(mén)、單位，獲得了各自利益，實(shí)現(xiàn)了較快的發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展和適時(shí)調(diào)整所形成的溢出和收縮效應(yīng)牽動(dòng)的部門(mén)廣泛。同時(shí)，這種溢出和收縮效應(yīng)存在著高速度、高效益的雙高特點(diǎn)，具有明顯的正向相關(guān)性。受到收入分配不公、財(cái)富積累偏差、貧富差距加大的影響，形成現(xiàn)實(shí)需求不足、消費(fèi)乘數(shù)下降、科技拉動(dòng)尚不具備的市場(chǎng)背景，房地產(chǎn)成為一國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展拉動(dòng)、內(nèi)需刺激、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的上佳選擇。房?jī)r(jià)上漲為房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)聯(lián)部門(mén)、單位現(xiàn)時(shí)帶來(lái)的實(shí)質(zhì)利益使得這些利益相關(guān)群體樂(lè)于房?jī)r(jià)上漲，甚至助其走高（盡管這些利益可能是即期、暫時(shí)的，甚至很可能有損于利益相關(guān)群體自身未來(lái)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展）。介于上述房地產(chǎn)市場(chǎng)的高度相關(guān)性，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控與開(kāi)發(fā)商行為約束應(yīng)注意兩個(gè)方面的問(wèn)題：一是多部門(mén)的協(xié)同調(diào)控，二是房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)需求拉動(dòng)的持續(xù)動(dòng)力與相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門(mén)的利益保證。

三、高房?jī)r(jià)下相關(guān)金融產(chǎn)業(yè)部門(mén)利益分析

銀行不是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)也不應(yīng)當(dāng)是銀行。時(shí)下的“銀行房地產(chǎn)、房地產(chǎn)銀行”（銀行擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)分紅利）現(xiàn)象，是雙方責(zé)權(quán)、利益交叉、替代、合作、依賴(lài)失“度”的結(jié)果，縱容的是房地產(chǎn)炒作投機(jī)。我國(guó)的房地產(chǎn)金融主要是以銀行為主導(dǎo)的房地產(chǎn)借貸資本。房地產(chǎn)商品保值、增值的穩(wěn)定性使得房地產(chǎn)商能夠得到金融融資的信賴(lài)，致使金融利益與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合得高度緊密。但這種緊密必須有個(gè)“度”的問(wèn)題，這個(gè)“度”在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下即是銀行金融商品的保值增值。既有助于產(chǎn)業(yè)發(fā)展又實(shí)現(xiàn)自身的保值、增值是金融資產(chǎn)運(yùn)作的基本法則，但在有計(jì)劃的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控任務(wù)則顯得更為重要。

四、高房?jī)r(jià)下相關(guān)政府部門(mén)的利益分析

政府機(jī)構(gòu)作為公益部門(mén)，除非具有引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、扶持產(chǎn)業(yè)的必要，否則不應(yīng)將公共管理權(quán)傾向某一產(chǎn)業(yè)部門(mén)甚至與產(chǎn)業(yè)部門(mén)的利益捆綁在一起。公共權(quán)利與產(chǎn)業(yè)利益的捆綁必將刺激產(chǎn)業(yè)部門(mén)與公共權(quán)力的共同利益，通過(guò)行政、經(jīng)濟(jì)的互助互益攫取更高的共同利益的同時(shí)，犧牲的是公共權(quán)力整體的公益性。這也就是說(shuō)，公共權(quán)利的逐利性行為是以其公益權(quán)利正常執(zhí)行的偏離為代價(jià)的。由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲產(chǎn)生的需求拉動(dòng)效應(yīng)符合政績(jī)考核中的價(jià)值考核要求，使得價(jià)值考核較為容易地轉(zhuǎn)化為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的默認(rèn)與支持。又由于我國(guó)房產(chǎn)和地產(chǎn)是結(jié)合在一起的，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是由地方政府壟斷的（即只有政府可以倒賣(mài)土地），房地產(chǎn)稅也是歸政府支配的，因而地方政府對(duì)發(fā)展房地產(chǎn)的積極性很高，地方政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利益和目標(biāo)往往是一致的。但是政府的部門(mén)利益具有明顯的社會(huì)輿論與宏觀政策的約束性，它不可能一味地支持房?jī)r(jià)上漲。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲能夠帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展并能反映出政績(jī)、業(yè)績(jī)時(shí)，提倡、鼓勵(lì)、支持甚至主動(dòng)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，由于過(guò)分的虛漲致使風(fēng)險(xiǎn)大于收益而形成的需求拉動(dòng)下降，甚至由于對(duì)過(guò)高風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂而產(chǎn)生的負(fù)拉動(dòng)，特別是受到輿論、宏觀政策調(diào)整壓力的影響，當(dāng)部門(mén)利益受到影響而必須割舍時(shí)，利益分割中的相關(guān)部門(mén)便會(huì)真正正視房?jī)r(jià)泡沫帶來(lái)的負(fù)面作用，整頓房?jī)r(jià)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的行動(dòng)才會(huì)真正開(kāi)始。從贊成開(kāi)發(fā)商漲價(jià)到“保價(jià)托市”再到調(diào)控抑價(jià)措施的不斷出臺(tái)反映的是政府部門(mén)利益及其政策運(yùn)作方式的不斷轉(zhuǎn)換過(guò)程。

五、高房?jī)r(jià)下消費(fèi)者的利益分析

房地產(chǎn)商品消費(fèi)者是房地產(chǎn)商品的最終使用者，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)費(fèi)用的最終承擔(dān)者，房?jī)r(jià)上漲為他們帶來(lái)的利益可以分為兩類(lèi)：一是隨著房?jī)r(jià)上漲成為自身居住房產(chǎn)的百萬(wàn)富翁卻依然過(guò)著與過(guò)去生活沒(méi)有什么兩樣的原有住房戶的“正利益”；另一類(lèi)則是為了購(gòu)房承受著巨大還貸壓力的“房奴”們的負(fù)利益。原有住房者在房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中獲得的“正利益”，可能是實(shí)際利益也可能是名義利益，其主要取決于其自有房產(chǎn)的出售與否。對(duì)于房屋自住的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，得到的只是資產(chǎn)的名義計(jì)價(jià)價(jià)值的增加與住房折舊、居住成本的上升。房地產(chǎn)價(jià)格上漲只有售出的房產(chǎn)才能在出售的過(guò)程中通過(guò)房產(chǎn)漲價(jià)獲得膨脹利潤(rùn)。房地產(chǎn)消費(fèi)者是房地產(chǎn)市場(chǎng)中尚未形成合作，因而不具備組織行為的群體。消費(fèi)者所發(fā)生的分散的、非專(zhuān)業(yè)的購(gòu)買(mǎi)行為，有著較強(qiáng)的可誘導(dǎo)性。房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中他們較多得到的是負(fù)利益，房產(chǎn)炒作、囤積房源是目前中國(guó)市場(chǎng)上公開(kāi)的、最大的“宰客”行為。正是這些非正當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)行為致使房地產(chǎn)消費(fèi)者背負(fù)了巨額的房貸債務(wù)，房地產(chǎn)價(jià)格飛漲直接剝奪的是消費(fèi)者應(yīng)有的住房權(quán)利，間接剝奪的是其對(duì)社會(huì)成果的正常享受。相對(duì)于人力、物力、財(cái)力、信息、部門(mén)組織利益的聯(lián)合，消費(fèi)者行為的物質(zhì)實(shí)力與精神基礎(chǔ)明顯單薄，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)中的弱勢(shì)群體，在房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的博弈中，力量的懸殊對(duì)比使得消費(fèi)者需求較其它利益因素對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的影響很小，甚至可以忽略不計(jì)。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有最終決定性影響力的是自然需求，自然競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)條件下自然需求對(duì)價(jià)格的決定是十分明顯的，但在壟斷競(jìng)爭(zhēng)、完全壟斷的市場(chǎng)條件下，消費(fèi)需求表現(xiàn)較多的是購(gòu)買(mǎi)力的最終決定。特別是當(dāng)今現(xiàn)實(shí)狀況，在金融資本、產(chǎn)業(yè)資本、投機(jī)資本支撐的房地產(chǎn)市場(chǎng)下，即使是房地產(chǎn)的自然需求也一樣顯得微乎其微。房地產(chǎn)消費(fèi)者作為社會(huì)稅賦的來(lái)源，相關(guān)政府部門(mén)有責(zé)任也有義務(wù)支持和保護(hù)其正當(dāng)權(quán)益。政府部門(mén)為了政績(jī)考核的需要，放棄百姓利益而與開(kāi)發(fā)商的相互應(yīng)和，共同抬高房?jī)r(jià)、虛漲房市價(jià)格的做法，是政府公共管理“錯(cuò)位”、“倒位”、錯(cuò)誤的政績(jī)觀造成的，是一種對(duì)百姓利益不負(fù)責(zé)任的行為。

（作者單位：內(nèi)蒙古基本建設(shè)咨詢(xún)投資股份有限公司）

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