基于鄂爾多斯房地產泡沫的擠出效應及對策研究

一、問題提出

近幾年來全國房地產的價格逐年上漲，同時鄂爾多斯市從2004年以來對小煤礦的關停整合力度的加大，一些小煤礦主在賣煤礦中得到了巨額資金；又由于土地拆遷的作用，土地拆遷補償安置費用增加，從土地拆遷補償中也出現了很多富翁。在鄂爾多斯市，人們的投資渠道狹窄，很多居民把投資房地產作為增值保值的良好投資產品。人們根據房地產行業的發展情況，預計未來房價會不斷上漲，他們的投資會不斷增值，這樣他們心理賬戶中的資金便多了，雖然現實銀行賬戶中的資金并未增加。人們對房地產的大量投資，導致房地產價格的飛速上漲，最終形成房地產泡沫。雖然在這期間房地產得到了快速的發展，但與此同時，卻忽略了其他行業的發展，如文化、教育等。

二、文獻回顧

國內外相關研究主要集中在心理賬戶對投資、消費等人們經濟行為的影響。

Tversky（2004）認為，心理賬戶是一種認知幻覺，這種認知幻覺影響金融市場的投資者，使其失去對價格的理性關注，從而產生非理性投資行為。Cara Okleshen等人認為聚焦組織準則可能會影響到消費者的心理記賬過程，從而研究了消費者在做出決定時社會因素的影響作用。Wong（1998）以泰國房地產泡沫為背景發展了一個動態模型，展示了在經濟過熱、國際資本大量流入的情況下，地產商對市場過度樂觀的預期以及人們預期間的相互作用所產生的“羊群效應”在地產泡沫產生和膨脹過程中的作用機制。

擠出效應是指政府支出增加所引起的私人投資或消費下降的現象。房地產泡沫的擠出效應是指由于人們對房地產的過熱投資，導致在其他行業的投資減少，其他行業發展緩慢的現象。袁冬梅、劉建江（2009在《房價上漲對居民消費的擠出效應研究》）中曾指出，房價在一定區間內波動時與消費正相關，超出某一水平時，房價上漲會抑制居民消費。董興邦、盧吉明（2011）指出了房地產行業對生產制造業、居民消費的“擠出效應”，指出在資金大量涌入房地產業的同時，引起流入制造業的資金減少，制造業利潤降低，增長緩慢。Chen Tao等（2008）利用SD模型對北京的房地產投資的擠出效應進行了分析，并對北京未來的投資增長和經濟增長做出了預測。他們認為北京的房地產投資對其他投資有著較大的擠出效應，房地產投資的擠出效應問題將成為阻礙我國經濟持續健康發展的問題之一。

以上研究均是心理賬戶對投資、消費的作用，以及房地產業對其他行業和消費的擠出效應，人們對房地產的投資是基于心理方面的，但很少涉及房地產行業對創新、人才及高新技術產業的“擠出效應”。

三、研究假設提出

在鄂爾多斯市，由于房地產具有建設周期長、固定性和區域局限性的特點，人們對房地產過度投資，房地產業迅速發展。然而，在房地產發展過程中，人們將大量資金投資于固定資產，較少地投資于其他領域，會產生對其他領域的擠出效應。投資講求多樣化，應該多對創新領域進行投資，以促進創新領域的發展。由此提出本文的假設1：

假設1：在房地產發展過程中，房地產的過熱發展會對創新產生“擠出效應”。

鄂爾多斯的發展離不開煤炭經濟的帶動。然而，在房地產的過熱發展中，人們忽視了文化創意產業。鄂爾多斯要實現將“資源依賴型”經濟發展模式改為“資源依托型”經濟發展模式，就需要創新，需要提高效益，需要節能環保。同時，鄂爾多斯第三產業發展落后，我們需要提高自主創新能力，發展先進制造業、物流業、文化旅游業、現代金融業等。要創新，就需要具有創新的人才。由此提出本文的假設2：

假設2：在房地產發展的過程中，投資者對房地產的大量投入會對人才產生“擠出效應”。

資金在房地產行業的大量注入使得很少資金流入教育方面。鄂爾多斯經濟的發展，得益于分布在不同旗（區）、不同產業、不同行業、不同崗位上的不同人才。由于現在人才缺乏，同時又存在著人才流失、提前退休、退養問題，使得人才更加缺乏。所以鄂爾多斯要發展教育事業，培養、引進人才，特別是高技術人才。而高技術人才的引進，會對高新產業的發展起推動作用。由此提出本文的假設3：

假設3：人們對房地產的過多投資，導致對高新產業的投資減少，對高新產業產生“擠出效應”。

房地產業的高利潤使得很多企業將大量資本投入其中，從而延緩了企業的技術更新和研發，降低了鄂爾多斯市的市場競爭力，并對其經濟結構的改變和產業結構的升級產生影響。高新技術產業能否能夠領先發展，關鍵取決于某一技術領域的領先和突破。其可以促進地方技術進步、增強自主創新能力。鄂爾多斯是一個資源型地區，其可以在創新和人才的結合下，引進國外先進技術，發展高新技術產業，如電子信息產業、環保產業，帶動鄂爾多斯經濟發展。

四、典型案例分析

（一）內蒙古凱創投資集團

1.公司發展歷程

內蒙古凱創投資集團有限責任公司成立于2003年10月，總部位于內蒙古鄂爾多斯市東勝區，是集煤炭生產經營、房地產開發、建材、文化、旅游、酒店、商貿和金融投資為一體的多元化企業。經過凱創人十年的奮力拼搏，公司迅速發展成為一個擁有65億元資產和10家子公司的大型集團企業，產業遍布內蒙古呼、包、鄂及北京、深圳等發達城市，創造了振奮人心的“凱創速度”和“凱創業績”。特別是2005年進入北京市場后，集團確立了“立足鄂爾多斯，走向全國”的遠大目標。

2.房地產業

當鄂爾多斯房地產越發升溫的時候，像很多鄂爾多斯的企業一樣，凱創集團也大舉進軍房地產領域。2005年果斷投資2000多萬元，在東勝鐵西新區儲備了40多畝建筑用地，在北京黃金地段王府井買下了一座面積6800平方米的大酒樓，成立了北京凱創金街商務酒店。2006年，為了更好地推進“走向全國”的發展目標，凱創集團在位于北京黃金地段——金融街1號購置了整層面積為2000多平米的辦公區，成立了內蒙古凱創集團北京分公司，同時成立了北京凱創金峰房地產開發有限公司，在懷柔區開發占地2000畝的“凱創牡丹園”旅游地產項目。2009年10月31日，凱創集團公司又在極具發展潛力的伊金霍洛旗政府所在地阿拉騰席熱鎮的黃金地段成功競拍400余畝土地，全力打造高品質商住小區。2011年，凱創集團在東勝鐵西新區開發建設鄂爾多斯標志性的城市綜合一體“凱創.城市之巔”，凱創·城市之巔坐落于鄂爾多斯鐵西區，未來CBD的黃金地段是以鄂爾多斯城市地標為目標，占地面積14.1萬m2、總建筑面積52萬m2的都會地標綜合體。該項目開發面積53萬平方米。就在凱創集團忙于房地產業的暴力追逐時，煤炭被拋置在一邊，文化旅游商貿產業更是涉足較少，其擁有資產63億元，可是，大多是房地產業的固定資產。

如今，在鄂爾多斯好多人談到凱創集團的時候，覺得其負債累累，為凱創是否會將其貸款歸還表示擔憂，當鄂爾多斯危機出現后，凱創集團曾利用房地產進行歸還貸款。鄂爾多斯房地產最繁榮的時候，房價超過一線城市如北京等，也正是這份誘惑，鄂爾多斯的企業幾乎都涉及房地產業，2010年，鄂爾多斯房地產開發實際施工面積2696萬平方米，這是包括凱創集團在內的鄂爾多斯企業一起造成的結果。當好多企業置身于“房海”時，其他的業務領域就會被擠出，企業的盤子（規模）就那么大，如果要把大量資金投于房地產，那么公司的其他領域如文化等高新技術產業就會減少投資研發，這就是本文所講的擠出效應。

（二）萬正投資集團

1.公司發展歷程

萬正投資集團是一個大型的私營企業集團，它是在內蒙古鄂爾多斯酒業集團發展的基礎上新組建的。它于2006年2月16日在工商局注冊，現集團擁有成員企業16家，總資產29億元，員工3000多人，它主要致力于城市基礎設施建設、房地產、路橋、酒業、商貿服務、煤炭等六大產業，各產業間相互關聯，集團進行統一經營管理。萬正投資集團在發展的同時，積極應對市場變化，在新的產業領域里，不斷搶抓發展機遇。

2.房地產業

房地產是萬正投資集團的主導投資產業。從2003年開始，萬正投資集團開始大舉進軍房地產領域，憑借其良好的品牌形象和雄厚的開發實力，內蒙古萬正房地產開發有限責任公司為“國家一級房地產開發資質企業”。萬正地產依托集團完備的產業鏈，在房地產行業形成了從開發規劃、施工安裝到銷售物管的“一條龍”開發體系。

鄂爾多斯房地產市場從2008-2009年開始飛速發展，投資型購買逐漸占據主導，房地產過熱顯現。萬正投資集團于2010年開發房地產量突破300萬平方米。幾年來，萬正房地產已先后開發了鄂爾多斯規模大檔次高的多個商業、別墅和住宅項目，其中萬正廣場、民生廣場、康和麗舍、西雅苑等名品商住樓盤已成為鄂爾多斯房地產業的品質典范和商業先鋒，以萬正城、鄂爾多斯酒業園區、康河南岸和西岸為代表的大批儲備項目相繼陸續展開。

進入2011年后，隨著行政、金融雙限政策的嚴厲執行，鄂爾多斯賴以支撐的投資性購房群體被嚴厲打擊，房地產市場急速蕭條。據萬正投資集團副總裁曹湛毅介紹，2012年，萬正集團房地產開發建設總體面積較往年有所減少，當時正在建設的項目有8個，分別是康河南岸、康和西岸、萬正商務大廈、萬正集團新辦公樓、萬正大酒店、星月灣小區以及鄂爾多斯酒業園區和D1-3H1號樓項目，總開發面積達到140多萬平方米。

當萬正投資集團大量進軍房地產的同時，卻忽略了人才、創新以及高新技術產業的發展，它把多余的資金投資于房地產，以至于將很少的資金用于人才的培訓教育、用在其他行業的創新以及技術產業的發展，導致行業間發展速度不匹配，房地產業飛速發展，其他行業則停滯不前或發展緩慢。

上述是以一個企業的微觀視角來看待的，對于一個行業一個產業一個市來說，如果單一的總是發展房地產業，這只能暴露出一種不健康的隱患。當人們都熱衷于房地產業時，人才、創新和高新技術產業就會被擠出，在一個沒有創新的環境中如何進行創新，沒有創新的企業地區如何吸納人才、留住人才，沒有人才的企業地方又如何發展高新技術產業和促進創新。

五、結論和對策

（一）結論

通過以上分析可以得知，房地產對其他產業的確具有擠出效應。依據本文收集的兩個具有代表性的產業來說，由于房地產業的迅速發展，更多的人們進入房地產進行投機，導致擠出了創新、人才和高新技術產業。根據國內外企業的發展經驗來看，企業持續成長的力量并非是房地產業等固定資產的長期投資，而是創新和人才。因此，為了促進鄂爾多斯企業的健康可持續發展，需要提出可行性建議。

（二）對策

1.加大人才的引進

凝聚創新型人才資源，扭轉鄂爾多斯房地產對人才的擠出，實現由“人才流出”轉變為“人才流入”。做到人才的發展帶動創新和經濟的發展，就像理查德.弗羅里達說的：“無論人才走向何方，創新、創造力和經濟增長一定都會緊隨其后”。因此，鄂爾多斯應該實施 “人才鄂爾多斯”戰略，形成了全市人才工作“1十8”政策體系，不斷做大、做強、做優人才載體，優化人才工作環境，提高人才工作待遇，利用企業、科研和高校及政府的優惠政策，形成一個育才、引才、聚才和用才的良好環境，建設一支文化素養高，知識能力強和作風優良的強大人才隊伍。

2.促進創新

科技創新能促進生產力的極大提高，鄂爾多斯需要改變傳統的以固定資產、房地產和能源投資為主導的發展模式，促進創新，實現突破。鼓勵企業創新，支持企業學校和科研院所為一體的“產學研”合作創新。增加對創新的投入，提高企業的綜合能力。積極促進科研成果實現商業化，逐步形成產業發展。

3.發展高新產業

鄂爾多斯“成名”、“暴發”最重要的是依賴資源優勢，而促使這場房地產泡沫形成的原因是，人們把大量的資金投入幾乎唯一的投資渠道房地產業。要促進鄂爾多斯市的發展，應該發展高新產業，在現有資本積累的情況下，加強與高新產業的合作，鼓勵高新產業的發展，掌握新興產業的高端核心技術。同時，政府應該鼓勵高新產業的發展，給予政策和資金的支持，建立高新產業園區，積極引進高新高新技術產業的合作。

4.加大教育投資，增加理財、風險問題的相關培訓

加強鄂爾多斯教育水平，提高教育質量，增強人們的理財意識和風險意識。更多培訓班的創辦，更多學習交流機會的舉辦，網絡學習的推進，成人考試的鼓勵，這些都可以增強人們的知識水平。政府和教育部門需要加大對教育的投入，建立健全適合不同年齡的教育機構，讓人們都愿意學習、喜歡學習。與此同時，企業也可以與學校建立密切的合作關系，一方面，通過企業與學校協調，定期為企業進行專業培訓，比如在節假日可以由公司出資，為員工提供免費的培訓；另一方面，企業可以與學校達成協議，由學校培養出企業需要的員工，畢業之后直接進入企業工作。

責任編輯：曉途